Edukas suurettevõte tekitab oma lähikonnas kinnisvara hinnaralli

Kui näiteks Tallinnas või ka Tartus ega Pärnus ei suuda üks ettevõte kinnisvaraturgu kuigivõrd mõjutada, siis Sillamäel või Kundas lööb suur­ettevõte kohalikul kinnisvara­turul laineid.

Värske Arco Vara turuülevaate järgi oli kõige suurem on hinnatõus möödunud aastal Sillamäel, kus on tehinguhinnad kohati kasvanud kolme­kordseks. ?Kui aasta alguses maksis kolmetoaline tüüpkorter Sillamäel 80 000?100 000, siis aasta lõpus tõusis vastav hind 250 000?300 000 krooni tasemele. Nõudluse kasvu peamiseks põhjuseks on Sillamäe sadama ehitus, mis valmib käesoleva aasta maikuuks,? on kirjutatud firma turuülevaates.

Vestman Kinnisvara analüütik Ülle Tamm sõnab ulmelist hinnatõusu kommenteerides: ?Kinnisvaraturg on lokaalne, kaupa pole võimalik ühest kohast teise viia, mis­tõttu on kinnisvara hinnad otseses sõltuvuses kohalikust tööjõuturust. Kui kohapeal valitseb suur tööpuudus ja elanike sissetulekud on madalad, siis puudub ka nõudlus kinnisvara järele.?

Tamme sõnutsi pole sel juhul kohalikel sissetulekuid, mille eest kinnisvara osta ja teiseks puudub huvi mujalt sinna elama asuda, kui kohapeal tööd leida pole võimalik. ?Mida väiksem piirkond, seda rohkem sõltuvad elanikud kohalikest tööandjatest. Kui näiteks kohapeal on kaks põhilist tööandjat ja üks neist lõpetab tegevuse, siis tabab töökoha kaotus suurt osa elanikest,? sõnab ta. Sillamäe puhul toob Tamm välja mitme asjaolu kokku sattumise: uus suur tööandja, kes lõi uusi töökohti, soodsad laenutingimused ja piirkonna üldine areng ning atraktiivsuse tõus.

Ka Arco Vara hindamisosakonna juhataja Tõnu Lutsu sõnul suureneb kohaliku ette­võtte laienedes ja uute töökohtade loomisel suureneb ka elanike majanduslik kindlustatus ning seeläbi suureneb aktiivsus ja nõudlus vastaval kinnisvaraturul. ?Samas sellise ettevõtte majanduslik ebaedu kajastub ka kohalikul kinnisvaraturul,? sõnab Luts.

?Tegemist on olnud monofunktsionaalsete asulatega, kus ühe ja peamise tööandjana eksisteerinud ettevõtte pankroti korral on järsult halvenenud sealse elanikkonna sotsiaalne ja majanduslik heaolu.? Luts toob näitena Võhma, kus peamise tööandja, lihakombinaadi kadumise järel ka Võhma kinnisvara vähelikviidseks ja väheväärtuslikuks muutus.

Pindi Kinnisvara arendusdirektor Rein Pütsepp prognoosib, et uute ettevõtete tulek mõjutab palgataset ja kinnisvara hinda hüppeliselt ülespoole. ?See toimib nii suurtes kui väikestes linnades. Hinnatõus uute ettevõtete loomisest või tulekust sõltub, kui suure osakaalu kohalikust tööjõust ta hõivab, kui suur on piirkonna keskmise ja ettevõtte pakutava palgataseme vahe ning kui palju lisateenuseid ettevõte vajab,? kinnitab Püttsepp.

Üks suurettevõte võib väikeasula kinnisvaraturgu suuresti mõjutada.

Näiteid, kuidas ettevõtte tegevuse lõpp on kohaliku kinnisvara­turu praktiliselt olematuks muutnud, on mitmeid. Nt Võhma lihakombinaadi pankrotid, mille tagajärjel sealsed korterid kaotasid praktiliselt igasuguse väärtuse, Sompa kaevanduse sulgemine 90ndate lõpus, mille tagajärjel on seal hulganisti tühjalt seisvaid maju.

Ka praegu on olemas mitmeid monofunktsio­naalseid asulaid, kus üks ettevõte põhimõtteliselt kontrollib nii sealset sotsiaalset keskkonda kui ka hoiab üleval kohalikku kinnisvaraturgu. Näiteks võib tuua Kehra ja sealse paberivabriku, Loksa ja sealse laevaremonditehase. Tänapäeval pole aga monoasulate kokkuvarisemise oht enam nii suur. Kõigepealt: väga suuri monopoliste ei ole enam tegutsemas, ettevõtted on pigem väiksemad ja efektiivsemad.

Uute väga suurte monopolistide tulekut ja sisseseadmist väikeasulate juurde aga ette näha ei ole. Nt välismaiste suurettevõtete jaoks ei ole Eesti tööjõud enam nii odav. Kui aga vajatakse oskustöölisi, siis neid leitakse pigem suurtest asulatest ja neid vajatakse enamasti ka väiksemal hulgal, mitte tuhandeid. Paarisaja töötajaga ettevõtte tegevuse lõpetamine aga enamasti ühe piirkonna kinnisvaraturu kokkuvarisemist kaasa ei too.

Vestman Kinnisvara analüütik Ülle Tamm ennustab, et Sillamäega analoogseid hüppeid võib ka tulevikus ette tulla, eelkõige piirkondades, kus probleemiks töökohtade nappus.

?Näiteks Järvakandis mõjuks klaasitööstuse oluline laiendamine positiivselt ka korterite hindadele, mis täna oluliselt üle 100 000 kr ei küüni. Väiksemas kohas suudab üks ettevõtte turuolukorda muuta, suurema turu puhul pole mõju tunnetatav, kuna riskid on hajutatud,? räägib Tamm.

Ober-Haus Kinnisvara tegevdirektori asetäitja Siiri Maask näeb hinnatõusu loomuliku nähtusena, millega on kaasnenud ja kaasneb üldine elatustaseme tõus tänu just uute töökohtade loomisele ja seoses piirkonna üldise arenguga. ?Sillamäe piirkond on alati olnud tööstuspiirkond, aga eriti kiire areng on toimunud just viimastel aastatel. Paratamatult kaasneb ka muu, kaasa arvatud kinnisvaraturu, areng,? sõnab Maask ning lisab: ?Sillamäe korterite hinnad on tõesti järsult tõusnud ? keskmiselt kolmekordseks. Aga aastatagune hind oli ka ainult ligikaudu 80 000 krooni tavalise kolmetoalise korteri eest, nii et hetkel pean Sillamäe korterituru hinnatõusu küll igati loogiliseks.?