Ehitusvigade parandamine toob keerukaid vaidlusi

Kui hiljuti ostetud korteri või kontori seintesse tekivad praod või katus laseb läbi, siis pöördub omanik tavapäraselt müüja või ehitaja poole ja nõuab puuduste parandamist.

Kui nõude saanud müüja või ehitaja parandamisest keeldub, siis võib ostja sattuda silmitsi keeruka ja aeganõudva vaidlusega. Uutel ehitistel on ehitusseadusest tulenevalt garantii kestusega kaks aastat ehituslepingus märgitud ehituse lõppemise päevast või ehitise üleandmisest.

Ehitisse püsivalt paigaldatud seadmetel on tootja poolt antud garantii, kusjuures ehitaja on kohustatud tagama garantii kestusega vähemalt kuus kuud.

Seaduses sätestatud miinimumist pikema garantiiaja võib sätestada ehituslepingus või ehitise müügilepingus. Seega tuleb defekti avastamisel esmalt tuvastada garantiinõuete esitamise tähtaeg ning kindlaks teha, kas tegemist on ehitise või seadme defektiga.

Kui ehitise müügileping sisaldab garantiiklauslit, siis tuleb garantiinõue esitada müüjale. Kui ehitaja on teada, siis võib aja kokkuhoiu mõttes olla otstarbekas esitada koopia nõudest ka ehitajale.

Kui ehitise valmimisest on möödunud vähem kui kaks aastat ning kui müügilepingus ei ole garantiiklauslit, siis ei saa kehtiva ehitusseaduse sõnastuse pinnalt üheselt otsustada, kas ostjal võiks olla garantiinõue ehitaja vastu või mitte.

Ehitusseadus näeb ette ehitusettevõtja kohustuse anda ehitisele garantii, kuid ei täpsusta, kellel on garantiinõude esitamise õigus. Kehtiva garantiiga ehitise ostmisel peaks ostja seetõttu müügilepingus sätestama, et müüja loovutab talle kõik garantiinõuded ja ehitise puudusest tulenevad nõuded, mis müüjal ehitaja vastu on.

Kui selline säte on müügilepingust välja jäänud, on võimalik pöörduda müüja poole ja taotleda nõuete loovutamist ka hiljem, kuid müüja ei ole seejuures kohustatud nõudeid loovutama tasuta.

Garantiinõue tuleks vormistada kirjalikult ja saata tähtkirjaga või anda üle allkirja vastu. Garantiinõude võib saata ka e-posti või faksiga, kuid sellisel juhul riskib saatja sellega, et ta ei suuda hiljem tõendada nõude õigeaegset esitamist ja võib oma nõude seetõttu kaotada.

Garantiinõudes võiks defekte kirjeldada, kasu võib olla ka fotode lisamisest. Nõue peaks sisaldama defektide kõrvaldamise taotlust ning võib sisaldada nõude esitaja ettepanekuid defektide kõrvaldamise viisi, aja vms suhtes.

Seaduses sätestatud eelduse kohaselt peab müüja või ehitaja mistahes garantiiajal ilmnenud defektid oma kulul ja mõistliku aja jooksul kõrvaldama. Kui ostja ei nõustu müüja või ehitaja keeldumisega, siis on sageli vajalik kaasata arvamuse andmiseks sõltumatu ekspert.

Kohtusse jõudnud ehitusvaidluses on pädeva eksperdi abi kasutamine eriti oluline, kuna kohtunik ei ole tavaliselt ehitusala asjatundja.

Kuivõrd eksperdi arvamusel võib olla otsustav tähtsus, siis tasub suurt tähelepanu pöörata eksperdi valikule ning eelistada kogenud ja tunnustatud eksperte. Samuti on oluline esitada eksperdile ­õigeid küsimusi.

Ehitises esinevate puuduste kõrvaldamise nõuete esitamise aeg ei lõpe garantiiaja möödumisel.

Seadus näeb ette, et ehitise puuduse tõttu ehituslepingust tuleneva nõude ­aegumistähtaeg on viis aastat ning et ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest.

Nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat juhul, kui ehitaja või müüja on oma kohustusi tahtlikult rikkunud.

Pärast garantiiaja lõppemist puuduste kõrvaldamise nõude esitanud ostja peab tõendama, et ehitaja või müüja on lepingus või õigusaktides sätestatud kohustusi rikkunud, see tähendab, et ei saa enam tugineda garantiiajal kehtivale eeldusele, et rikkuja on ehitaja või müüja.

Oluline on silmas pidada, et puudustest tuleb teatada mõistliku aja jooksul pärast nendest teadasaamist ning et majandustegevuse käigus ehituslepingu sõlminud tellija peab puudusi ka piisavalt täpselt kirjeldama.

Autor: Leho Pihkva