27. november 2005 kell 22:00

Tootmispindade turul toimub jätkuvalt muutusi

Tootmis- ja laopindade turul on tekkinud ruumi spekulatiivsetele investeeringutele. See võiks oma olemuselt olla PPP (Public and Private Partnership) projekt, kus omavalitsus tõmbab ligi investeeringuid. Omavalitsuse osa peaks olema seejuures seotud eelkõige maa ja kommunikatsioonidega. Selles osas on ka positiivseid arenguid, mille näitena võib esitada Lasnamäe tööstusparki. Siiski tundub, et enamiku omavalitsuste jõukus ja ilmselt ka mõte liigub selles suunas. Mõnevõrra on see seotud kahtlemata ka Eesti maksusüsteemiga, st omavalitsuse territooriumil paiknev ettevõtlus toob eelarvesse tulusid pigem kaudselt kui otseselt. Omavalitsused tegelevad aktiivselt n-ö hingede püüdmisega, aga ettevõtluse suhtes ollakse tihtipeale passiivsed.

Väga lihtsustatud asukoha mudeli võib taandada kaugusele Tallinna suhtes. Kui Tallinna vahetus läheduses tahetakse maa eest juba kosmilist hinda ehk siis tase võib ka ilma kommunikatsioonideta maa puhul küündida sadadesse kroonidesse ruutmeetri eest, siis näiteks Tallinnast 40 km kaugusel suure maantee ligiduses on see senini 10?20 kr/m².

Oletame, et tegu on tööstusobjektiga, mis vajab 10 ha maad. Hind 200 kr/m² tähendab investeeringut 20 mln kr, 10kroonine ruutmeetrihind võimaldaks aga piirduda kuludega 1 miljoni krooni tasemel. Vahe on märkimisväärne, kusjuures kommunikatsioonide rajamise kulud ei pruugi oluliselt erineda.

Samas on selgelt eelistatud siiski pigem linnaläheduses paiknev maa. Seda vaatamata suurele hinnavahele. Linnalähedus tähendab üldjuhul väiksemaid transpordikulusid ning tööjõudu leiab hõlpsamini.

Surve renditasemete tõusuks on selgelt olemas ja ilmselt leiab see ka hiilival moel juba aset, sest nii piiratuse kui ka näiteks sale and lease-back-tüüpi tehingute osas ei ole turg kuigivõrd läbipaistev.

Spekulatiivsete investeeringute puhul on samuti põhjust rääkida survest renditasemete tõusule. Selle ?kasuks? kõnelevad nii kallinenud ehituskulud kui ka väikesed pinnad ja eeldatavalt rentniku jaoks suhteliselt paindlikud rendisuhted. Samas on just viimasel juhul potentsiaalne kasutaja haaratud algusest peale arendusprotsessi ja ehituskuludele tuginev kokkulepe võib tähendada ka üldiselt aktsepteeritavast rendist kõrgemat hinda.

Kasutaja seisukohalt on see tihti aktsepteeritav seetõttu, et turul puudub konkureeriv pakkumine.

Autor: Aivar Tomson

Hetkel kuum