Laenuotsus tehakse pelgalt marginaali alusel

Eluasemelaenu võttev klient langetab reeglina laenu­otsuse pangapoolse laenumarginaali ja lepingutasu alusel, laenumaksed aga kestavad 25 aastat ja rohkemgi.

Viimased kaks aastat on kodulaenude baasintress olnud viimase kahe kümnendi madalaimal tasemel ehk 2 protsendi piires. See ei ole alati nii olnud ega ole seda ka tulevikus.

Laenuturu kasv Eestimaal on võtnud enneolematud mõõtmed. Nii ettevõtetele kui ka eraisikutele väljastatavate laenude maht püstitab igal kuul uue rekordi. Novembri lõpuks on eraisikute laenukohustused tõenäoliselt saavutanud taseme, mis võrdub kõigi Eestimaal töölkäivate inimeste aastase netopalgaga.

Tegelikult on inimeste kohustused pankadele veel palju- palju suuremad, sest tasuda tuleb ka laenuintressid.

Enamalt jaolt on eraisikute laenukasvu mootoriks elamuehitus.

Võib väita, et elamuehitus on Eestis saavutanud mahu, mis enam-vähem katab elamufondi normaalse amortisatsiooni. Nõudlus uute korterite järele on aga endiselt oluliselt suurem kui pakkumine, mis on tinginud korteriturul müüja või arendaja selge diktaadi. Soodsasse piirkonda korterit ostes väga palju võimalusi hinna üle kaubelda ei ole.

Tehing käib stiilis: võta või jäta. Tihe ostu-müügitegevus käib ka järelturul, kus ostjal on juba oluliselt suuremad võimalused hinda kaubelda. Nii ühel kui ka teisel puhul on finantseerimisallikaks tihtilugu pangalaen.

Ei maksaks lasta ennast eksitada pelgalt väikesest lepingutasust ja madalast marginaalist ning arvata, et ongi sõlmitud parim võimalik laenutehing.

Kui peaks korduma 90ndate alguse rahaturu olukord, siis on kaduvväikese tähtsusega, kas kodulaenu baasintressile 9% kuni 10% lisandub laenumarginaal 0,5% või 0,7%. Baasintressi mõjul kahekordistuvad igakuised laenumaksed ja pere eelarve auk võib osutuda liialt suureks, et seda veel lappida õnnestuks.

Heaks tehinguks võib nimetada laenulepingut, millega on tulevased intressiriskid madalaima võimaliku hinnaga maandatud.

Kõige kindlam kaitse intressitõusu vastu on siiski fikseeritud intress. Kes ei soovi kogu laenusumma ulatuses intressi fikseerida, saavad seda teha ka vastavalt oma soovile, fikseerides intressi vaid näiteks poolel või kolmandikul laenust.

Intressitõusu piiranguga laenul tuleb kliendil tasuda ka intressi piirangu marginaali, mis Nordea kodulehel toodud info kohaselt on 4% tasemel piiramisel 0,5% aastas, st klient ei maksa laenu intressi praegu kehtiva 6 või 12 kuu Euribori baasilt, vaid sellele lisandub veel intressitõusu piirangu marginaal 0,5% + laenu marginaal. Seega laenu intress on juba praegu, võrreldes ujuva intressiga laenuga, juba 0,5% punkti võrra kõrgemal.

Fikseeritud kuumaksega laenul ei ole kuumakse siiski kogu perioodiks fikseeritud. Kui intress tõuseb nii palju, et intressimakse + minimaalselt nõutav põhiosa tagasimakse kokku lähevad suuremaks kui esialgu kokkulepitud kuumakse, siis muutub igakuine makse ka fikseeritud kuumaksega laenul. Kui võtta 1 miljonit krooni laenu intressiga 3,1% ning fikseeritud kuumakse on 5000 kr, siis intressi tõustes 2,75% punkti võrra tasemele 5,85% läheb kuumakse juba üle 5000 kr. Fikseeritud kuumakse annab seega kindluse vaid teatud intressitõusu ulatuses.

Autor: Toivo Annus