Tallinna korteri ruutmeetri hind keskmisest palgast kõrgem

Eestis on elamispindade hinnatõus suuremate seisakuteta kestnud juba mitmeid aastaid. Võrreldes 2000. aastaga on Tallinna ja Harjumaa elamispindade keskmine hinnatase tänaseks tõusnud enam kui kahekordseks.

Sealhulgas korterite hinnad on piirkonnas keskmiselt kolmekordistunud. Sellega on Eesti edestamas teisi viimasel ajal kiiret arengut näidanud riike nagu näiteks Iirimaa, mida on muuhulgas nimetatud ka Euroopa tiigriks ning hinnatõusu tempo ja pidevus on võrreldav vaid lõunanaabritega.

Tallinna korteri pinnaühiku maksumus on täna pea 1,5 korda kõrgem kui piirkonna keskmine palk. Arenenud riikide vastav suhe on vastupidine. Nimetatud näitaja on paljud inimesed ärevaks teinud. Samas võib väita, et selline tendents on arenevale riigile kohane ja paanikaks pole põhjust.

Hinnatõus on üldisi majandusnäitajaid vaadates olnud vältimatu. Eluasemete hinnad on tõusnud siiski kiiremas tempos kui palgad.

Püsivalt kõrge nõudluse põhjustajaks on eelkõige pankade agressiivne laenupoliitika. Pankade konkurentsi tagajärjel on kinnisvaralaenude tingimused järjest soodsamaks muutunud, mis on ilmselt üks olulisemaid põhjuseid, miks hinnad on seni sedavõrd kiiresti tõusnud.

Teise oluline põhjus on uute korterite vähene pakkumine turul. Väike pakkumiste hulk on Tallinnas tingitud eelkõige aeglasest planeerimisest ja ehitajate vähesusest.

Selline olukord on põhjustanud vanemate paneelelamute korterite kiire hinnatõusu.

Tallinnas on vanemate korterelamute korterite hinnatase sama piirkonna uute korterite tasemega võrreldes ebaloomulikult kõrge. Sellist turusignaali loetakse ülekuumenemise märgiks.

Euroopa kinnisvaraturgude viimaste kogemuste põhjal ei julgeks kinnisvaraturu krahhi ennustada. Toimunud seisakud ja hinnatõusu pidurdumised on olnud tingitud konkreetse riigi rahandus- ja majanduspoliitilisest hetkeolukorrast.

Seega jätkuva kiire majanduskasvu, inflatsioonimäära ja töötuse madala taseme juures ei ole hindade järsku kukkumist karta.

Lähinaabrite kinnisvarakrahhid on olnud põhjustatud olulistest majandusvapustustest. Töötuse määra kasv ja äkilised intressitõusud on tinginud laenuvõtjate makseraskused ning nõudluse kiire vähenemise.

Pigem on tõenäoline mõningane hinnatõusu pidurdumine turusegmentides, kus on võetud palju spekulatiivseid positsioone. Tõusu raugemise põhjustajaks on kõige tõenäolisemalt intressimäära tõus, mis vähendab investeeringute rentaablust. Kodu ostmiseks võetud laenu korrektseks teenindamiseks hoitakse kokku pigem tarbimise vähendamisega. Kodu müümine või vahetamine odavama vastu oleks ilmselt viimaseks valikuvariandiks.

Autor: Olavi Nootre