Notariaalne tehing kaitseb tehingupooli

Asjaõigusseaduse järgi peab notariaalselt tõestama igasuguse kokkuleppe, milles tekib kinnisasja ostmise või müümise, leppetrahvi maksmise või ettemaksust loobumise kohustus vms. Võlaõigusseaduse kohaselt peab eellepingu sõlmima samas vormis kui lepingu. Vastasel korral on tehing tühine: ei saa nõuda lepingu täitmist, leppetrahve ega kahju hüvitamist. Nõuda saab ainult tühise tehingu alusel üleantu tagastamist. Näiteks võib lihtkirjaliku eellepingu sõlminud ostja nõuda tagasi ettemaksu ? ei rohkemat.

Vähe on kinnisvaramaaklereid, kes neid nõudeid ei tea. Kuna maaklerid peavad tegema kõik endast oleneva, et seaduslikke võimalusi kasutades oma kliendi huve kaitsta, ei tohiks ükski maakler lihtkirjalikku lepingut soovitada, sest see on kehtetu. Seadusevastast nõu andes võib maakler rikkuda lepingut, mis võib anda aluse maakleritasu mittemaksmiseks, aga ka ärajäänud müügilepingu tõttu tekkinud kahju hüvitamist maaklerilt.

19. detsembri Äripäevas väitis BPE Kinnisvaraeksperdi asedirektor Aivar Roosik, et seadus ei arvesta praktikat ja seetõttu peaks seadusandja lubama lihtkirjalikke eellepinguid. Sellega ei saa nõustuda ? väites on põhjus ja tagajärg pea peale pööratud. Üks põhjuseid, miks 12 aasta jooksul on seadusest mööda hiilitud, ongi just see, et maaklerid soovitavad kinnisvara ostjatele-müüjatele järjekindlalt kehtetuid lihtkirjalikke eellepinguid. Enamgi veel, suur osa maaklereid ei soovita oma klientidele võimalusi, mida seadused pakuvad.

Inimesed ei pea ise pead murdma, kuidas õigusprobleeme lahendada ega ootama notari juurde minekuga, kuni on saabunud täielik selgus ja raha olemas. Vastupidi: kui meelepärane korter või maja leitud, tasub notari juurde minna esimesel võimalusel. Professionaalset nõustamist on inimesel vaja siis, kui ta võtab endale siduvad kohustused, mitte tagantjäreletarkuseks, kui tehing tehtud. Notar ongi selleks, et pakkuda välja kõik lahendused ja need ka notariaalsesse müügilepingusse kirja panna.

Nt võib lepingus sätestada, et ostja ei pea korterit ostma, kui ta pangast laenu ei saa või kui tal kuu jooksul oma korterit müüa ei õnnestu. Ostja loobumise puhuks võib kokku leppida ka leppetrahvides. Kuni pooled asju ajavad, võib ettemaks seista nt notari deposiitkontol, kust see raha kokkulepitud hetkel õigele inimesele üle kantakse. Seadus annab väga palju võimalusi, kuidas ennast kaitsta, kuid kõiki neid ei pruugi teada ka kõik juristid, rääkimata kinnisvaramaakleritest, kes tegutsevad tavaliselt ühe poole huvides. Ammugi ei saa seda eeldada inimeselt, kes oma elu jooksul puutub kinnisvaratehinguga kokku kord või paar. Kõige õigem ametimees, kes sedalaadi küsimustele vastused annab ja need lepingusse kirja oskab panna, on notar.

Lihtkirjaliku eellepinguga võtaks inimene endale kohustused, ilma et ta teaks, mida need kohustused tegelikult tähendavad, ning juriidilist nõu annaksid needsamad maaklerid, kes on enam kui 12 a jooksul kehtetuid eellepinguid soovitanud. Seetõttu on justiitsministeeriumi sihiks tava, kus notar on esimene, kelle juurde kinnisvara ostja-müüja läheb.

Hiljuti astus ametisse üheksa uut notarit, järgmisel aastal lisandub neid veel. Samuti jõustuvad 2006. a seadusemuudatused, mis lubavad esitada digitaalallkirjastatud dokumente ja lihtsustavad asjaajamist. Kõik see vähendab märkimisväärselt notarite töökoormust ja võimaldab inimestel kiiremini notari juurde pääseda. Kiire notariteenuse puhul saavad inimesed nautida täielikult õiguskindlust, mida seadused pakuvad, kusjuures notariteenuse kättesaadavuse probleemi lahendus juba paistab.

Autor: Kaupo Paal