Libamaakleritele on antud roheline tuli

Eelmise aasta Äripäevas tõusis päevakorda üks kinnisvaraturu põletavaim küsimus: miks sõlmitakse juba aastaid seadusele mittevastavaid eelkokkuleppeid? Seadusandjal oleks juba aastaid tagasi olnud hea võimalus turu korrastamiseks, kui atesteeritud kinnisvaramaaklerid oleksid saanud loa sõlmida seaduslikke ostu-müügi eellepinguid.

Seadus, mis ütleb, et kinnisomandi üleandmise eelleping tuleb sõlmida samas vormis kui põhileping, ei toimi. Sellele osutab ka justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Kaupo Paal, kui kirjutab: "Üks põhjuseid, miks 12 aasta jooksul on seadusest mööda hiilitud, ongi just see, et maaklerid soovitavad kinnisvara ostjatele-müüjatele järjekindlalt kehtetuid lihtkirjalikke eellepinguid" (ÄP, 22.12.05).

Tuleb päris tihti ette, et kliendid kurdavad maakleritöö olematu kvaliteedi üle. Nendega tuleb kahjuks nõustuda. Tundub loomulik, et rumalatele ja ühe poole huvisid esindavatele vahendajatele ei saa usaldada kehtivate ostu-müügi eellepingute koostamist. Kuid maakleril ja maakleril tuleb vahet teha.

Oma ametile pühendunud, atesteeritud maaklerit ei saa samastada riigikeelt mitteoskava, põhitööna turumüüja ametit pidava "maakleriga", kes mõnikord aitab mõne tuttava korteri maha müüa. Maakleri mainet rikuvad just isehakanud teenusepakkujad. Ning pahatihti esindavad viimased vaid iseenda huve ja kaovad silmapiirilt koos ettemaksu või terve korterimüügist saadud rahaga.

Atestaadi saamine pole kerge. Selleks tuleb teha raske eksam, kus on küsimused pärimis-, asjaõigus- ja võlaõigusseadusest, sadu keerulisi termineid. Lisaks veel rahaline väljaminek eksamitasu näol. Kahjuks ei väärtusta seaduseloojad ega ka kinnisvaraturg atesteeritud ning oma tööd tõsiselt võtvaid maaklereid. Enamikku ostjatest ei huvita, kas vahendajal on atestaat, huvi pakub vaid ostetav korter ning kiire eellepingu sõlmimise võimalus. Olen kindel, et atesteeritud ja ka atesteerimata, kuid maaklerite kotta kuuluvad elukutselised vahendajad soovivad pakkuda korrektset ja seaduslikku tehingu sooritamist ning on huvitatud mõlema osapoole rahulolust, sest hea maakleri juurde tuleb töö kaudu tänulike klientide reklaami.

Seaduslikku jõudu omavate ostu-müügi eellepingute sõlmimise usaldamine atestaadiga maakleritele oleks olnud tõsine signaal libamaakleritele ning stimuleerinuks kõiki tegevmaaklereid end atesteerima. See oleks olnud tõsine samm kinnisvaraturul korra loomisel.

Kindlasti pakuvad maaklerid ka praegu võimalust minna ligi kuu aja pärast notari juurde ostu-müügi eellepingut sõlmima. Meil eeskujuks võetud Saksamaa tugeva kinnistusraamatu süsteemi sarnaselt peaks kinnisvaraga seotud eellepingud sõlmima notari juures. Kuid see saab reaalsuseks alles siis, kui notari juurde pääseb ühe-kahepäevase ooteajaga. Praegu valivad kliendid kahjuks reeglina ise kiirema, kuid juriidiliselt jõuetuma variandi, sest kõike kokkulepitut eelistatakse näha kohe ka paberil. Pole kahtlust, et justiitsministeerium on teinud kõik, et pakkuda parimaid juriidilisi lahendusi. Kuid praegu tuleb tõele silma vaadata ja nentida, et teoreetiliselt hea seaduse tegemisel ei arvestatud praktilise eluga.

Põhiprobleemiks on jäänud pikad notarijärjekorrad ja aastaid kuuldud katteta lubadused. Seni sõlmitakse aga lihtkirjalikke ostu-müügi eellepinguid edasi, justiitsministeerium hurjutab maaklereid, viimased kiruvad justiitsministeeriumi. Ning selle varjus tegutsevad segamatult edasi isehakanud vahendajad.

Autor: Margus Kruut