Äripindu soovitakse rentimise asemel pigem osta

Müügipinnad on äripindade turul ääretult nõutud kaup, mis on kaasa toonud järsu hüppe müügihindades.

Pankade soodsad laenutingimused, sellest lähtuv soov pigem laenu kui üüri tasuda ja eelkõige müügipakkumiste napp arv ei kergita mitte ainult Tallinna korterite hindu, vaid mõjutab sarnases suunas ka äripindade vallas toimuvat. Ostusurve ning hindade kasv iseloomustab kõiki äripindade turu sektoreid.

Ilmekalt illustreerivad turuseisu avalikud enampakkumised, kus käed lüüakse alghinnast kordi kõrgemal tasemel. Näide eelmise aasta sügisest, kus vanalinna kaubanduspind tuli pakkumisse alghinnaga 1,1 mln krooni, ostuhinnaks aga kujunes 5,9 miljonit. Prognooside kohaselt kallinevad kaubandus-, büroo- ja lao- ning tootmispindade ostuhinnad veelgi, poolaastaga keskmiselt 20%.

Kui pinnavahetus tuleb päevakorda, võetakse suund pigem isikliku pinna ostule, mitte uue üüripinna soetamisele. Kinnisvara soetamine ei ole ettevõtetele ka lihtsalt pinnaküsimuse lahendamine. Tulevikku vaadates arvestatakse sellegi võimalusega, et vajadusel saab uut tehnoloogiat hankida laenuga kinnisvara tagatisel.

Nõudlust kergitavad ka "uued tegijad" turul, kes on äripindade sektori potentsiaali avastanud. Tegemist ei ole ainult suurfirmadega, ka väikeettevõtjad soovivad osta väiksemat pinda ja seda hiljem välja üürides teenida elatist või lisatulu.

Pakkumisi aga napib. Kinnisvara arendajad ei ole senini valinud teed võtta kasum lühemaajaliselt kapitalipaigutuselt äripindade ehitusse ja hilisemalt pindade müügilt, pigem on selles sektoris tegevad strateegilised investeerijad, kelle eesmärk on teenida hilisemalt üüripindade tootluselt. Üks põhjuseid on see, et elukondliku kinnisvara arendus on olnud senimaani märksa kasumlikum.

Kiired hinnakasvud ja märkimisväärne nõudluse kasv on alles nüüd andnud kindluse, et ka äripindade näol on tegemist nõutud kaubaga.

Nii on hetkel kõikide müüki tulevate pakkumiste müügiperioodid ääretult lühikesed.

Selline ostusurve annab müüjatele võimaluse küsida kõrget, nn homset hinda, mida ostjad on valmis ka kiirelt aktsepteerima lootuses, et paari aasta pärast on turg need tasemed ületanud ja lõppkokkuvõttes ollakse võidus.

Olukorrale leevendust ei ole lähiajal loota, kuigi ostu- ja ehitushindade jätkuv kasv ning üürihindade püsimine samal tasemel jätkuvalt vähendab üüripindade tootlust ning äripindade sektoris tegutsejad võiksid loogiliselt oma strateegiad üle vaadata. Esimesi müügiprojekte võib eeldada alles 2007-2008.

Oletame, et kliendil on vaja 100 ruutmeetrit äripinda kesklinna piires, keskmisest kõrgema kvaliteediga.

Üürimise teed minnes tooks see kaasa üüriarved keskmiselt 24 000 krooni kuus (keskmised üüritasemed jäävad vahemikku 170 ja 240 krooni ruutmeetri kohta).

Ostu puhul kujuneks pinna hinnaks ca 3,2 miljonit krooni (keskmised ostuhinnad vahemikus 26 000 kuni 32 000 krooni).

Pangad pakuvad tänasel päeval ettevõtetele küllaltki soodsaid tingimusi - omafinantseering vahemikus 20-30%, intress keskmiselt 5%. Laenugraafiku pikkus on reeglina 7 aastat, kuid teatud juhtudel on võimalik seda pikendada kuni 15 aastani.

30protsendiline omafinantseering eeldab 960 000 krooni olemasolu, mis mõistlikult majandavate ettevõtete tagalas enamasti ka on.

Laenusummaks jääb 2,3 miljonit krooni, mis võimalusel 10 aasta peale jaotades teeks kuumakseks veidi üle 24 000 krooni.

Arvutus näitab, et firmavalik ostutehingu kasuks on igati põhjendatud. 10 aastaga ollakse kinnisvara omanik, mitte üüriline, ja samal ajal on vara oma väärtust ka kasvatanud.

Autor: Ingrid Mitt