Enne ehitustegevusega alustamist arvesta võimalike piirangutega

Juba valmis ehitise ostmisel tuleb jälgida, et arendaja või müüja oleks täitnud kehtestatud nõuetest, sest ehitise omanikuna vastutab ka ostja võimalike rikkumiste eest. Oma õiguste ja kohustuste teadmine ning kehtestatud reeglite järgimine ennetab võimalikke probleeme tulevikus.

Mida ja kuhu võib ehitada, sätestab planeering. Planeeringuid on erineva täpsusastmega. Kõige üldisem on üleriigiline planeering ja täpsem detailplaneering. Kui maa-alal puudub detailplaneering ja ka selle koostamise kohustus, tuleb lähtuda kehtestatud üldplaneeringust.

Detailplaneeringu koostamine ei ole igal pool otstarbekas, kuid on kohustuslik linnades ja alevites.

Detailplaneering on aluseks uute hoonete ehitusprojektile, välja arvatud kõrvalhoonete ja väikehoonete puhul, samuti olemasolevate hoonete maapealsest kubatuurist üle 33 protsendi suuruse laiendamise aluseks.

Detailplaneering on nõutav ka maa-alade kruntideks jaotamisel.

Igaüks võib teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Detailplaneeringu algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus.

Üldplaneeringu ja detailplaneeringu koostamisse kaasatakse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud, elanikud. Kohalik omavalitsus teeb planeeringu vastuvõtmise otsuse ja korraldab planeeringu avaliku väljapaneku. Igal isikul on õigus avaliku väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta.

Planeeringute avalikustamise nõuete täitmisest võib kohalik omavalitsus loobuda ja asendada need planeeritava krundi ja naaberkruntide omanike kooskõlastustega.

Peale planeeritava maa-ala kruntideks jaotamise sätestab just detailplaneering krundi ehitusõiguse, milleks on krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed, hoonete suurim lubatud arv ja suurim lubatud ehitusalune pindala, ka hoonete suurim lubatud kõrgus.

Samuti määratakse ära krundi osa, kuhu võib rajada hooneid, haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted ning kujad ehk hoonete väikseim lubatud vahekaugus. Sellega määratakse tehnovõrkude ja -rajatiste asukoht, millest omakorda tulenevad servituudid jm kitsendused kinnisasjale.

Detailplaneering on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti alus. Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel on ehitusprojekti aluseks kohaliku omavalitsuse väljastatavad projekteerimistingimused. Projekteerimistingimuste koostamisel lähtutakse üldplaneeringust. Kuna projekteerimistingimused ja detailplaneering on oma sisult samad, siis üldreeglina saab neid väljastada ühe ja sama maa-ala kohta paralleelselt. Projekteerimistingimusi ei väljastata, kui detailplaneering on olemas.

Ehitamiseks peab olema ehitusluba. Ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek püstitada maaüksusele ehitis ja selle teenindamiseks vajalikud rajatised, samuti laiendada või rekonstrueerida ehitist. Ehitusluba on vajalik ka lammutustöödeks.

Ehitusluba on küll tähtajatu, kuid kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul alates ehitusloa väljastamise päevast.

Ehitusluba ei ole vaja väikeehitise ehitamise korral. Väikeehitiseks loetakse ehitusseaduses ehitist, mille alune pind on kuni 60 m" ja mis on kuni 5meetrise kõrgusega maapinnast. Samuti ei tohi see olla avalikkusele suunatud otstarbega.

20-60 m" ehitusaluse pindalaga väikeehitise ehitamiseks on nõutav kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Alla 20 m" ehitusaluse pindalaga ehitise püstitamisel ei pea taotlema kohalikust omavalitsusest ehitusluba ega kirjalikku nõusolekut.

Ehitusseaduse kohaselt võib ehitamisega tegeleda vaid ehitusettevõtja, kes omab majandustegevuse registri registreeringut vastaval alal. See nõue ei kehti aga üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone ja väikeehitise enda tarbeks ehitamise korral.

Küll aga peab valminud ehitis vastama nõuetele.

Ehitamine peab toimuma vastavalt ehitusprojektile. Ehitusprojekt ei ole reeglina vajalik väikeehitise ehitamisel.

Väikeehitise ehitamiseks on nõutav ehitusprojekti olemasolu, kui kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku andmisele eelneb ehitusprojekti esitamise nõue või taotletakse ehitisele hiljem kasutusluba.

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab nõuetele.

Kasutusluba on tähtajatu, välja arvatud ajutise ehitise puhul, millele väljastatakse kasutusluba kuni viieks aastaks.

Pärast ajutise ehitise kasutamise tähtaja möödumist võib kohalik omavalitsus uues kirjalikus nõusolekus või ehitusloas ja kasutusloas märkida uue kasutamise aja või lasta ehitise likvideerida.

Peale planeerimisseadusest ja ehitusseadusest tulenevate nõuete on ehitamisel oluline jälgida ka teistest seadustest tulenevaid piiranguid.

Maa- ja veealade kasutamise põhimõtted juhinduvad ühelt poolt seadusandlusega kindlaks määratud piirangutest ning teisalt juba eksisteerivast maa-kasutusest ja keskkonnast.

Siinkohal on välja toodud olulisimad kehtivatest seadustest tulenevad ehitustegevuse piirangud.

Kõige olulisemaid ehitustegevuse piiranguid kehtestab ilmselt looduskaitseseadus, mis sätestab ranna ja kalda ehituskeeluvööndite ulatuse ja piirangud. Ranna või kalda ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud.

Ehituskeeld ei laiene hajaasustuses olemasoleva ehitise õuemaale ehitatavale uuele hoonele, mis ei jää veekaitsevööndisse. Ehituskeeld ei laiene ka teatud looduskaitseseaduses sätestatud kehtestatud detail- või üldplaneeringuga kavandatud ehitistele nagu sadamaehitisele ja veeliiklusrajatisele jne.

Üldjuhul on lubatud rannale või kaldale rajada lautrit ja paadisilda, kui see ei ole vastuolus ranna ja kalda kaitse eesmärkidega.

Et seadustada näiteks ehituskeeluvööndisse püstitatud ehitist, peab taotlema ehituskeeluvööndi vähendamist. Selleks peaks vastavasisulise avaldusega pöörduma kohaliku omavalitsuse poole, kes avalduse põhjendatuse korral küsib nõusoleku ehituskeeluvööndi vähendamiseks keskkonnaministrilt ning koostab ehituskeeluvööndit vähendava üldplaneeringu.

Igaks juhuks tasub kinnisasja soetajal tutvuda ka teeseaduse, elektriohutusseaduse ja telekommunikatsiooniseadusega.

Autor: Monika Tomberg