Kinnistu sihtotstarve vastaku maakasutamise viisile

Katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel on määrav kohaliku omavalitsuse otsus. Katastriüksuse sihtotstarbe määramise ja muutmise õiguslikud alused tulenevad maakatastriseaduse paragrahvist 18 ja Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995. aasta määrusest nr 36 "Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused".

Katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel on määrav kohaliku omavalitsuse otsus.

Üldjuhul määrab või muudab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik omavalitsus kinnisasja omaniku taotlusel.

Lähtutakse sellele alale kehtestatud planeeringutest. Planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel.

Kui detailplaneeringu koostamise kohustus puudub, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe üldplaneeringu alusel.

Vastavalt planeerimisseadusele pidi linna üldplaneering olema kehtestatud hiljemalt 2006. aasta 1. jaanuariks ja valla üldplaneeringu kehtestamise on kohalikud omavalitsused kohustatud tagama hiljemalt 2007. aasta 1. juuliks.

Üldplaneeringu puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu.

Katastriüksuse sihtotstarbe muutmise võib põhjustada nii ehitamine, sh uusehitise püstitamine, kui ka olemasoleva ehitise kasutusotstarbe muutmine.

Kui soovitakse muuta olemasoleva ehitise kasutamise otstarvet ning sellega ei kaasne ehitamine, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ehitise kasutamise otstarbe alusel.

Kui ehitise kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, tuleb kontrollida, kas ehitamisele ei eelne detailplaneeringu koostamise kohustust. Kui seadusest tuleneb detailplaneeringu koostamise kohustus, tuleb koostada esmalt detailplaneering, mille alusel kohalik omavalitsus määrab maaüksusele sihtotstarbe.

Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ehitise kasutamise otstarbe alusel.

Juhul kui ehitise kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, tuleb kontrollida, kas ehitamisele ei eelne detailplaneeringu koostamise kohustust.

Kui katastriüksuse sihtotstarbe muutmist põhjustab ehitamine või ehitise kasutusotstarbe muutmine, on otstarbekas ehitus- või kasutusluba väljastada ja selle alusel katastriüksuse sihtotstarve muuta samaaegselt.

Ilma kinnisasja omaniku taotluseta võib kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarvet muuta juhul, kui nimetatud kohustus tuleneb õigusaktidest.

Näiteks on kohalik omavalitsus kohustatud muutma katastriüksuse sihtotstarvet, kui taotletakse kinnisasjal paikneva ehitise katutusotstarbe muutmist.

Kohaliku omavalituse huvi sihtotstarvete jälgimisel on otseselt seotud maamaksust kohalikku eelarvesse laekuva rahaga.

Tihti soovitakse maatulundusmaale ehitada elamut. Selleks et maatulundusmaad ilma sihtotstarbe muutmiseta ei oleks võimalik täis ehitada, on maakatastriseaduse N 18 lg-s 6 ja 7 määratud nõuded, mille kohaselt tuleb üle vaadata sihtotstarbed või moodustada eraldi katastriüksused.

Kui soovitakse maatulundusmaale ehitada elamut, tuleb muuta maa sihtotstarvet ja peab olema ehitusluba.

Ehitise püstitamiseks maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele, kus puuduvad ehitised, moodustatakse iseseisev ehitise alust ning selle teenindamiseks vajalikku maad hõlmav katastriüksus.

Sellise katastriüksuse sihtotstarbe määrab detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel kohaliku omavalitsuse volikogu ehitise kasutamise otstarbe alusel. Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määratakse moodustatava katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringu alusel.

Seega tuleb kõigepealt moodustada elamu püstitamiseks katastriüksus. Seejärel määratakse katastriüksusele elamumaa sihtotstarve ning alles siis on võimalik taotleda ehitusluba.

Kui maatulundusmaal asuvad ehitised moodustavad ühtse kompleksi olemasolevate hoonetega või rajatakse tehnovõrke, siis eraldi katastriüksust ei moodustata. Vajadusel määratakse katastriüksusele mitu sihtotstarvet.

Seoses aktiivse kinnisvaraarendusega tahetakse sageli maatulundusmaad jagada kruntideks.

Planeerimisseadusest tulenevalt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel maa-ala kruntideks jaotamise korral.

Kuna detailplaneering on valla territooriumi osa lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse alus, siis on üheks detailplaneeringu eesmärgiks planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine.

Krunt on planeerimisseaduse kohaselt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Kuna kehtestatud detailplaneering on aluseks uute katastriüksuste moodustamisel, siis on kinnistu kruntideks jagamiseks vaja detailplaneeringut.

Detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksustele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu järgi.

Autor: Triinu Linnus