Büroopind tasub broneerida enne kontorihoone valmimist

JVR Investeeringute omanik Raul Vaet broneeris eelmise aasta oktoobris Tallinna kesklinnas Jõe 7 büroopinna. Notaritehinguni jõuti pool aastat hiljem. Kuna koht on atraktiivne, siis maja valmides pole häid müügipakkumisi enam saada. Vaet ostis 70 m" büroopinda eelkõige investeerimise eesmärgil. Tema hinnangul katab renditulu liisingu kuumakse. Samas usub Vaet, et südalinnas on büroopind väga nõutud ning tänu kinnisvara hinnatõusule tasub investeering ennast kiiresti ära.

BRC Kinnisvara analüütiku Olavi Nootre hinnangul valitseb büroopindade turul seni alapakkumine. Puudu on just kvaliteetsetest, tänapäevastest pindadest. "Enamik logistiliselt soodsates asukohtades paiknevatest hoonetest on 100% täituvusega," sõnab ta. Suurematest büroopindade arendusobjektidest on lähiajal valmimas Tornimäe maja, Foorum ja Pärnu mnt 139c hooned. Siiski võib öelda, et Tallinna turule võiks vabalt veel ca 10 000-15 000 m" büroopindasid paisata, möönab ta.

Ettevõtte kolimine uuele pinnale nõuab üsna pikka ettevalmistusaega, samuti soovitakse kaaluda ja võrrelda erinevaid pakkumisi. Meelepärase pinna saamiseks on otstarbekas arendajaga kontakteeruda üsna projekti algstaadiumis. "Tänase praktika kohaselt on pinnad üürilepingutega kaetud enne hoone ehituse lõppemist," ütleb Nootre.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri hinnangul on Tallinna büroopindade turul jätkuvalt olukord, kus nõudlus ületab pakkumist. Trend on sarnane, mis elamispindade puhul, kus majanduse hea käekäiguga seoses kasvab kindlustunne ja soovitakse kolida parematele pindadele. Lisaks elamispindadele, kus otsuseid tehakse peamiselt mugavusest lähtuvalt, on büroopindade nõudlust mõjutavaks teguriks ettevõtete laienemisest tuleneva täiendava personali paigutamise vajadus.

Käesoleval ajal on kesklinna A-kvaliteediklassiga pindade vakantsus 0-lähedane. "Valitseb olukord, kus hoone üürnikud soovivad laieneda olemasolevates hoonetes, kuid hoone omanikel pole isegi väga headele üürnikele täiendavat pinda pakkuda," sõnab Vahter. Samuti, kui aasta-kaks tagasi oli kõige nõutavamad pinnad ca 100 m", siis käesoleval ajal on ka nõutud pinnad suurusega 100-400 m".

Lisaks on viimase aasta kinnisvaraturu kiire arengu tõttu tekkinud trend, kus soovitakse järjest rohkem büroopinna omanikuks saada. Seetõttu on tunda lisaks üürinõudluse kasvule ka ostunõudlust.

Äärelinna büroopindade turul valitseb Vahteri hinnangul üldjoontes sama olukord. Kerkinud on uusehitisi, mis on juba enne hoone valmimist müüdud või üürnikega kaetud. Äärelinna uute büroopindade turul on need vaatamata kõrgemale hinnale siiski realiseeritud üliedukalt.

Vabu pindu, eriti kesklinna ja vanalinna piires, on järjest vähem. Väiksemaid on veel võimalik leida, kuid üle 200ruutmeetriste pindade suhtes valitseb suisa katastroofiline puudus. Huvilised peavad kaua sobivat pakkumist otsima. Ostusooviga tulles on lugu veel hullem. Et mingit pinda osta, tuleks leida projekteerimisjärgus hoone, mida tulevikus ehitama hakatakse, ja broneerima omale seal pinna paar aastat ette. Uusi pindu osta on peaaegu võimatu.

Ehk kokkuvõte nii üüri- kui ka ostuturu kohta - valitseb krooniline defitsiit.

Vajadused kasvavad kiiremini kui pakkumine. Kesklinnas on see ühtlasi piiratud ehituslike ja linnaplaneeringu protsessidega seotud - uute majade ehitusprotsess on aeglane. Kesklinna tulevas Foorumis on veel mõningasi vabu pindu ja ka Rotermanni kvartalisse ehitatakse uusi hooneid, see ehk toob aasta lõpuks väikese leevenduse. Üldiselt aga juba aastaid selline seis, kus üks büroomaja on ikka puudu.

Äärelinnades on olukord veidi leebem, sest seal on renoveeritud pindu rohkem saada, samas täituvus on kõrge. N-ö poolpidustes hoonetes vakantsi leidub, kuid vähegi enesest lugupidav firma ei taha sellisele pinnale kolida.

Üürihinnad ei ole aga sellest hoolimata kasvama hakanud ja püsivad stabiilsed hoonete piirkondade lõikes. Paikaloksumise periood on möödas, hinnamehhanismid selgelt välja kujunenud.

A- ja B-klassi hinnataseme vahe on endiselt suhteliselt suur.