Kinnisvaraarendus - kriis juba paistab?

Kinnisvarateema on kuum - nii kuum, et selle üle rahulikult arutleda on peaaegu et võimatu. Ikka võtab jutt äärmusliku ilme: olenevalt rääkija meeleoludest ja positsioonist kas siis ülioptimistliku või ülipessimistliku, mida vastaseks muunduv oponent ägedalt ründama asub.

Tegelikult pole aga maailm must-valge ja väitlejate sõnades on tõde, kuigi mitte alati selle aja, koha ja situatsiooni kohta. Tõde, nagu alati, on kuskil vahepeal - kinnisvarasektoris paistab nii tugevat kasvuvõimalust kui ka suurenevaid riske.

Kasvuvõimalusi on tõesti rohkesti. Kõigepealt vajadus parandada elamistingimusi - me ei saa rääkida elamute vanusest (keskmiselt on see Eestis väiksem kui suuremas osas Euroopast), kuid kindlasti saab rääkida kvaliteedist ehk sellest, et keskmine elamispind on väike ja kaasnevad mugavused on tavaliselt üpriski napid.

Kui sissetulekud kasvavad ja esmased vajadused on rahuldatud, siis tõttab inimene oma elamistingimusi parandama. Tulevikuski kasvavad tulud ja suurenev jõukus - kes julgeks öelda, et me ELis vaesemaks jääme? - viitavad sellele, et Eesti elanikud soovivad ja saavad kulutada järjest enam raha oma elamistingimuste parandamisele. Niisiis paistab tulevik roosiline ja võib rahulikult prognoosida pikki ja edukaid aastaid nii kinnisvaraarendusele, ehitusele kui ka laenuandjaile.

Ja siis tulebki aga. Pessimistid hoiatavad kiiresti kasvavate hindade ja laenukoormuse eest, mis on minevikus nii mitmeski riigis tõsiseid probleeme tekitanud. Kiire hinnatõus võib asenduda hinnalangusega ning siis on kõik laenuvõtjad lõhkise küna ees. Kuna laenul piisavat tagatist ei ole, tuleb ostetud vara maha müüa, kuid ostjaid ei ole ja seepärast kukub hind veelgi. Kui laenuvõtja kaotab ootamatult oma sissetuleku (jääb töötuks), ei saa ta laenu tagasi maksta ja peab oma kinnisvara maha müüma. Kui selliseid müüjaid on palju, tuleb hinda alla lasta ehk kordub see, mis just mainitud.

Tõsi, sellise loogikaga pole midagi valesti, kuid me peame sel juhul teadma, mis niisuguse arengu käivitaks ehk siis, miks peaks kinnisvarahind langema või miks peaks laenuvõtjad massiliselt töötuks jääma. Selleks on sisuliselt üks põhjus - praegune majanduskasv peaks asenduma millegi hoopis tagasihoidlikumaga.

Jättes kõrvale padupessimistide ja viimsepäevakuulutajate ennustused, ei ole põhjust oletada, et Eesti majanduses lähema paari-kolme aasta jooksul midagi katastroofilist juhtub. Jäädes realistlike võimaluste juurde, võib kõige halvemal juhul oodata 3-4% majanduskasvu, kuid see ei tähenda veel, et töötus Eestis massiliselt kasvaks.

Eelkõige kasvaks töötus vähekvalifitseeritud töötajate arvel, kes tõenäoliselt kinnisvaralaene eriti võtnud ei ole. Halvimate majandusarengute puhul kinnisvarahinnad langeksid, kuid kui palju, seda on keeruline öelda. Võimalik, et kiirem langus tabab eramuarendust ning odavama ja vanema kinnisvara hinnad eriti ei muutu.

Võimalus, et Eesti majanduskasv aeglustub lähiaastatel 3-4 protsendini, on väga vähe tõenäoline.

Tulles nüüd tõenäolisemate majandusarengute juurde, siis eelkirjeldatud kinnisvarahinnalanguse stsenaariumi Eesti majanduses tõesti ei paista. Kuid paistab midagi muud: nimelt ei suuda pakkumine nõudlusele järele jõuda.

Küsimus pole arendajate poolt järjest enam pakutavates arendusprojektides, vaid selles, kes ja kuidas need projektid realiseerib. Eestis napib ehitusvõimsusi: I kvartalis oli ehituse tootmisvõimsustest rakendatud 86%, mis viitab sellele, et III-IV kvartalis on tootmisvõimsused rakendatud pea täielikult.

Tootmisvõimsusi saab küll suurendada, kuid see pole kiire protsess. Isegi optimistlikel eeldustel on raske uskuda, et Eesti ehitusettevõtjad suudaksid sel aastal palgata 10-15% enam töölisi kui eelmisel aastal (siis kasvas tööliste arv ehituses 4%). See ei aitaks, kui materjale ja seadmeid ei jätku; rääkimata sellest, et hulka kvalifitseeritud tööjõudu mõistlike hindadega pole lihtsalt võimalik Eestist ega naabermaadest leida.

Eestis on antud ehituslube välja mitu korda rohkem, kui ehitusvõimsused välja kannatavad. Kui eeldada, et tootmisvõimsused rakendatakse täismahus ja need kasvavad 15% aastas (mis on optimistlik eeldus), siis kulub umbes seitse aastat, et realiseerida viimase viie aasta jooksul väljastatud ehitusload. Aga lube väljastatakse ju seitsme aasta jooksul edasi.

Arendajad ja ehitajad ei suuda oma plaane realiseerida, sest nad ei leia ehitajaid ja tekivad lisakulud, millega praegustes plaanides pole arvestatud. Kas lisakulud tulenevad kallimast ehitustööst või trahvidest, pole oluline. Oluline on, et plaanitud kasumi asemel tuleb kahjum ja kehv maine, mis ei kleepu mitte üksnes ettevõtte, vaid ka selle juhtide ja omanike külge.

Suur erinevus plaanide ja realiseerimisvõimaluste vahel viitab sellele, et kuskilt peab midagi järele andma. Ilmselt satuvad mõned optimistlikud väikearendajad raskustesse ja tulevad pankrotid.

Väikeses mastaabis probleemid on ilmselt valus õppetund nii mõnelegi ostjale, arendajale ja ehitajale, kuid loodetavasti toob see ka teisi maapinnale lähemale. Riske on hakatud aduma, sest püüeldakse olukorra poole, kus kogu projekt ei oleks enne ehituse algust välja müüdud. Sellest ei pruugi piisata, kuna ehitaja võib ahvatleva pakkumise puhul ka täna ehitusplatsilt lahkuda.

Väiksemat laadi pankrotid ja ebaõnnestumised oleksid kinnisvaraturu rahustamiseks isegi head, kuid suuremad probleemid teeksid halba kõigile.

Kinnisvaraturu "üles rääkimine" ja pidevalt uute plaanide-projektide väljapakkumine olukorras, kus olemasolevaidki ei suudeta ellu viia, on lühinägelik tegevus, millest saavad huvituda üksnes kiiret ja lühiajalist tulu tagaajavad inimesed. Loodetavasti jätkub teistel tegutsejail mõistust ja julgust oma tegevust arukalt planeerida ning riskidest ausalt rääkida.

Turumajanduses peaks nõudluse ja pakkumise tasakaalustama hind ehk kui nõudlus pole pakkumisega kaetud, siis peab hind tõusma nii palju, et nõudlus väheneks pakkumisele sobivaks. Praeguse aja probleem on aga selles, et hinnatõus on nii kiire, et annab valesid signaale.

Ühel hetkel võivad hinnaküsijad ootamatult avastada, et neil ei ole sellise hinnaga kaupa kellelegi müüa.

Probleem on väike, kui tegemist on olemasolevate korterite müügiga, kus püütakse kasumit maksimeerida, kuid olukord läheb tõsiseks siis, kui tegemist on uute elamispindadega, mille hind on kõrge ehitushindade tõttu.

Muidugi, me võime oodata, et kui sissetulekud kasvavad, siis peagi tekkib ka nõudlus kallimate korterite-majade järgi. Kas aga ehitajad-arendajad saavad endale lubada 2-3aastast ooteaega?

Eesti inimene tahab küll paremini elada, kuid mitte iga hinna eest, ja kui heaolu kasvab, siis muutub inimene ettevaatlikumaks ning tasakaalukamaks, sest kaotada on rohkem.

Turumajanduse põhitõed ja laenuvõtmise riskid jõuavad aegamööda inimesteni ning seetõttu võib arvata, et keskmine Eesti pere ei osta igasuguse hinnaga lubadusi - eriti kui ta näeb, et mõned lubadused jäävad täitmata.