Kindlustajad peavad suurt osa kinnisvarast alakindlustatuks

Colemont Eesti Kindlustusmaakleri tegevjuhi Heiki Nurmeotsa sõnul on suurem osa Eesti elamufondist alakindlustatud, nii eramud kui ka kortermajad. "Enamasti kindlustatakse neid turuväärtuse baasil, mis on reeglina oluliselt väiksem kui taastamisväärtus," ütles Nurmeots.

"Pahatihti pööravad kliendid tähelepanu vaid kindlustusmakse suurusele. Samas palju olulisem - kindlustussumma suurus - jäetakse tähelepanuta," rääkis Seesam Rahvusvahelise Kindlustuse ASi turundus- ja müügidirektor Jaanus Seppa. Tema sõnul on praegu kindlustussummad väiksemad, kui nad tegelikult peaksid olema.

ERGO Kindlustuse ASi juhatuse liikme Georg Männiku sõnul on alakindlustus probleem eelkõige kliendile, sest alakindlustusega sõlmitud lepingu puhul jääb kahjujuhtumi korral makstav hüvitis oodatust väiksemaks. "Kui jätta kindlustussumma suurendamata, siis kahju korral ei pruugi saadud hüvitisest ehitise taastamiseks piisata," selgitas Männik.

Männiku sõnul on ERGO portfellis keskmine kindlustussumma suurenenud umbes 12% ja seda peamiselt ehitushinna tõusu tõttu, nii on ehitushinnaindeks viimasel aastal kallinenud ligi 8%. Männik soovitab igal aastal ehitise kindlustussumma üle vaadata ja korrigeerida seda vastavalt ehitushinnaindeksile.

Samas ei näe finantsinspektsiooni finantsteenuste järelevalve divisjoni juht Andre Nõmm, et alakindlustus on Eestis praegu probleemiks. "Tänane reaalne oht on pigem saada üle- kui alakindlustatud," ütles Nõmm.

Tema sõnul on eelkõige tähtis see, et kindlustustingimustes oleksid selgelt defineeritud üle- ja alakindlustuse mõisted ja et kindlustusvõtjat oleks enne lepingu sõlmimist sellest tulenevatest riskidest informeeritud.

Pankade ja kindlustajate seisukoht läheb lahku juba kinnisvara turuhinna ja taastamisväärtuse osas.

Nii nõuavad pangad reeglina, et laenu tagatis peab olema kindlustatud ehituslikus taastamisväärtuses. "Kuna ehitiste turuväärtus on viimasel ajal sageli palju kõrgem kui nende ehituslik taastamismaksumus, ei tohiks alakindlustus praktikas probleemiks olla," ütles SEB Eesti Ühispanga eralaenude arendusjuht Triin Messimas.

Sampo Panga personaal- ja jaepanganduse divisjoni krediidiosakonna juhataja Arvi Lipp ütles, et nemad alakindlustuse probleemi ei tunneta.

Hansapanga 64 000 kinnisvara tagatisel väljastatud laenu võtjal on koguriskikindlustus, milles ei loetleta mitte riske, mille vastu kindlustatakse, vaid lepitakse kokku erandjuhtumid, mille korral kahju ei hüvitata, selgitas panga eluasemelaenude osakonna juhataja Agnes Makk.

Juuni alguses ütles kinnisvarabüroo 1Partner hindaja Egon Reiljan Äripäeva veergudel, et kindlustus on tehtud eelkõige panga jaoks.

Tema kindlustussumma moodustab alla poole laenusummast ja selle summaga ei teeks kahjujuhtumi korral kesklinna korteris suurt midagi, mistõttu kindlustusele ta ei looda. "Kui maja maha põleb, jääb krunt ikka alles ja krunt kesklinnas on päris palju väärt," ütles Reiljan. Uue kindlustusperioodi alguses tõstis kindlustusselts tema makset paarkümmend krooni kuus.

ERGO Kindlustuse ASi juhatuse liige Georg Männik ütles, et ehitiste kindlustamise puhul ei oma kinnistu hind tähtsust. "Kindlustatakse ehitist selle taastamisväärtusele, kuid kinnisvara hinda määravad ka muud asjaolud (asukoht jmt)," lisas ta.

Viimaste aastate jooksul on alakindlustusega lepinguid sõlmitud eelkõige seetõttu, et kliendid ei usu, et näiteks tema neli aastat tagasi valminud 150 m2 maja ehituslik maksumus on kasvanud ca 1,3 miljonilt kroonilt ca 2 miljonile kroonile.

Ehitushindadega ei olda enam kursis ning ei teata, et selle nelja aastaga on ehitajate palgad ja ehitusmaterjali hinnad kasvanud.

Kui kindlustusselts üritab kindlustussummat korrigeerida, arvab klient, et see on kaval võte, millega üritatakse suuremat kindlustusmakset küsida.

Alakindlustuse tagajärjeks on see, et hoonet ei ole võimalik saadud hüvitise abil taastada. Parimal juhul saadakse tasutud pangalaen, kuid uue maja taastamiseks raha ei jätku ning kliendil tuleb puudujääv osa juurde laenata.

Kliendil on lihtsam toimuvast aru saada, kui ta on teinud endale selgeks, et turuhind, mida kinnisvarabürood määravad, ei ole ehituslik maksumus ja kindlustuslepingute sõlmimisel ei lähtuta turuhinnast, vaid ehituslikust maksumusest.

Kui võtta pakkumine ühe hoone ehitamiseks erinevatelt ehitusfirmadelt, siis saame sama palju erinevaid pakkumisi, kui on pakkujaid. Seetõttu saab rääkida vaid keskmisest ruutmeetri hinnast. Kuna kindlustusseltsid tegelevad pidevalt hoonete taastamisega, siis on neil kahtlemata kogemuslikult teada 1 ruutmeetri taastamise hind. Sise- ja välisviimistlusega hoonetel on maksumus alates 8000 kr/m2. Hoone karbi puhul võetakse reeglina selleks 5000 kr/m2.

Loomulikult on ise ehitades lõpptulemus palju odavam, kuid kindlustada on mõistlik maja ikkagi sellise hinnaga, nagu seda pakuvad ehitusfirmad, sest taastamise puhul ei saa kindlustusselts kasutada eelpool toodud võtteid.

Sageli teevad kindlustusseltside agendid karmi konkurentsi olukorras teadlikult alakindlustusega pakkumisi, et pakkumist võimalikult soodsana näidata. Kindlustusvõtja vastutab aga ise kindlustussummade määramise eest.

Ehitushindade tõus on kindlasti mänginud rolli viimase aja kinnisvarahindade tõusus, kuid lõviosa on siiski andnud nõudluse kasv, mis on kergitanud maa hinda. Ei ole otseselt kokku puutunud alakindlustuse probleemidega, kuid tänases kiirelt tõusvate hindade keskkonnas võib see kindlasti tõsine olla.

Mida soovitada? Kui on kahtlus, et hinnad kerkivad, siis võib ju esialgu üle kindlustada ja selle võrra siis rohkem maksta.