Uudised
8. oktoober 2006 kell 22:00

Kuula

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Tallinnas napib kaubanduspindasid ning turgu dikteerivad üürileandjad

Nõudlus kaubanduspindade järele ületab selgelt pakkumist. Seda on toetanud positiivsed majandusarengu näitajad, sealhulgas elanike sissetulekute pidev kasv.

Tarbija teadlikkuse tõusmisega on suurenenud ka konkurents kaupmeeste vahel.

Aktiivsem kaubanduspindade arendustegevus Eestis toimus aastatel 1997-2004, pärast mida ei ole arvestatavas mahus uusi pindasid lisandunud.

Sel ajal oli vähem kaupmehi, omavaheline konkurents nõrgem ning nende klientuur ei olnud veel nii nõudlik.

Tallinna linnaplaneeringus on välja kujunenud vähe võimalikke atraktiivseid äritänavaid, kus tasub kaubandusruume pidada - kesklinnas on valdavalt tegemist magistraaltänavatega, mille ääres ei ole piisaval määral parkimisvõimalusi ning jalakäijad hoiavad neist autode rohkuse tõttu eemale.

Sellega arvestavad hetkel juba ka paljud suuremad välismaised ettevõtted, kes esimese hooga ostavad enda kauplusele ruume jalakäijate tänavate ääres (nt vanalinna) ning nüüd lähtuvad oma ruumide otsimisel juba hästi töötavatest atraktiivsetest ostukeskustest. Keskustesse on koondunud põhiliselt kaubamärgid, mis üksteist toetavad, ning millele konkurents tuleb pigem kasuks kui kahjuks.

Tallinna kaubanduspindade turu vastu tunnevad huvi ning siia on juba ka jõudnud suured, väga tuntud ja nõutud kaubamärgid, kelle esindajad analüüsivad väga põhjalikult siinseid võimalusi, ressursse ning potentsiaali. Reeglina vajavad suuremate kaubamärkide esindajad keskmisest suuremaid müügipindasid, samuti on nad valmis ootama oma nõudmistele vastavat pinda isegi aasta või enam.

Regionaalsetes kaubanduskeskustes toimub juba mõnda aega üürnike tugev selektsioon. Kaotajateks jäävad eelkõige väikeste pindade soovijad ning üürnikud, kellel puudub tuntud ja tugev taust.

Väiksemate kaubanduspindade puhul on konkurents kõrge, üür kallis, mõnel pool kasutatakse enampakkumist ning üürnike seast eelistatakse arusaadavatel põhjustel tuntud ning turul hästi toimivate brändide esindajaid.

Lähitulevikus lisanduvad Tallinna turule mõned uued kaubanduspinnad. Kesklinnas on Viru Väljaku servas valmimas Foorumi keskus, mille alumise korruse kaubanduspindadele on juba varakult enne hoone valmimist üürilepingud sõlmitud.

Laienemisplaanid on Magist-rali keskusel, Kristiine keskusel ning Rocca Al Mare keskusel. Sarnane potentsiaal on ka Ülemiste keskusel. Kuigi need projektid pole seni rakendunud, on põhjust arvata, et klientide puuduse üle keskused kurtma ei hakkaks.

Kesklinnas pakub tulevikus konkurentsi Rotermanni kvartal, kus tulevad turule kaubanduspinnad atraktiivse arhitektuuriga eripärastes hoonetes.

Juhtivate kaubanduskeskuste omanikel on võimalik üürnikke valida.

Ühelt poolt annab valikuks võimaluse ehitusperioodi pikkus, mis jätab piisavalt aega läbirääkimisi korraldada ning taustauuringuid teha. Enamasti kandideerib väga heale kaubanduspinnale mitu kandidaati ning üürileandja saab nende vahel valida.

Arusaadavalt eelistatakse üürnikke, kes on teada-tuntud ja kelle äriline ajalugu on puhas.

Väikestel ja tundmatutel kaupmeestel on juhtivates keskustes üüripinda leida väga raske või osutub see tugeva konkurentsi tõttu neile liialt kalliks.

Üürilepingud koostatakse, lähtudes keskuse tugevusest, ning on paljuski individuaalsed. Määravaks osutub, kui suurt huvi keskus oma tulevase üürniku vastu tunneb, kui palju üürnik suudab majja kliente tuua ning kui pikaajaline leping tuleb.

Oluline on ka üürnike poolt tekitatav sünergia ja mitmekesisus. Kaubanduskeskuse omaniku jaoks on tähtis saavutada teatud kaupade pakkujate ja teenuste osutajate efektiivne kooslus.

Üürileandja huvides ei ole tekitada kunstlikult liigset konkurentsi ja samas soosida teatud üürnikke - kokkuvõttes võib seeläbi kannatada ka üürileandja.

Vähesel määral tekib kauplusepindu juurde ka väljaspool suuremaid ostukeskuseid, kuid domineerivaks üürileandjaks jäävad siiski keskused.

Jätkuvat majanduskasvu ning mahukamate uusehituste nappust arvestades võib kaubanduskeskustele endiselt prognoosida helget lähitulevikku. Keskustevaheline konkurents küll teravneb, kuid eeldatavasti on selle tulemuseks eelkõige kliendile suunatud hüvede kasv ja paranemine - olemasolevaid keskusi laiendades on mõeldud eelkõige vaba aja ning perega ajaveetmise funktsioone pakkuvatele pindadele.

Elanikkonna sissetulekute üldine kasv toob kaasa tarbimise kasvu ning seeläbi ka kauplejate käibe kasvu ja edukuse. Loomulikult avaldab see mõju üürnike nõudlusele.

Eelkõige kasvab nõudmine hea positsiooniga üüripindade järele kõrge külastatavusega keskustes, millel on hinnanguliselt positiivne mõju ka üürihindade tõusule.

Tugevad üürnikud eelistavad atraktiivseid ja märgatavaid positsioone hoones ning on valmis tasuma ka vastavat üürihinda.

Autor: Vivika Simmo