Elamurajooni teede ja haljastuse eest vastutab tihtipeale arendaja

Milline haljastus ja millised teed peavad elamurajooni tulema, sõltub kehtestatud detailplaneeringust.

Ehitusseaduse järgi peab kohalik omavalitsus tagama detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni.

Teisalt aga ei ole kohalik omavalitsus selleks kohustatud, kui ta on arendajaga, kes taotleb detailplaneeringu koostamist või ehitusluba, kokku leppinud teisiti.

"Praktikas on väga tavaline, et kohalik omavalitsus sõlmib enne detailplaneeringu kehtestamist arendajaga kokkuleppe, et arendaja on kohustatud ehitama detailplaneeringu kohase infrastruktuuri (haljastuse, teed jne) välja ise oma vahenditest," selgitab advokaadibüroo Tehver & Partnerid vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper.

Ühtlasi annab ehitusseadus aga tema kinnitusel võimaluse leppida ehitusluba taotleva elamukrundi omaniku või omanikega, et piirkonna elanikud ise ehitavad infrastruktuuri välja. Siiski sõlmitakse selliseid kokkuleppeid kõige rohkem ikka arendajatega.

Seega, kui kohalik omavalitsus on sõlminud arendajaga sellise kokkuleppe, on tal õigus nõuda selle täitmist. "Samas ei tea mina ühtegi juhtu, kus kohalik omavalitsus oleks ka reaalselt mõne arendaja vastu kohtusse pöördunud. Miks, on küsimus kohalikule omavalitsusele," tõdeb Uuetoa-Tepper.

Üldjuhul ehitusseadus paraku ei sätesta haljastuse ja teede rajamise tähtaega elamurajoonis. Seega, kui arendaja ja kohaliku omavalitsuse vahelises lepingus tähtaeg puudub, on Uuetoa-Tepperi kinnitusel väga keeruline nõuda, et haljastus ja teed peavad valmis olema kindlaks kuupäevaks.

Teisalt, kui arendaja ja kohalik omavalitsus on sõlminud lepingu, ei kao kohustus kuhugi.

Kui konkreetset tähtaega pole, saab kohalik omavalitsus vandeadvokaadi sõnul esitada nõude, viidates mõistliku tähtaja möödumisele. "Mõistlik tähtaeg on juba konkreetsetest asjaoludest tulenev hinnanguline küsimus," lisab ta.

Kõige paremaks variandiks peab Uuetoa-Tepper, kui arendaja lepib krundiostjaga ise kokku infrastruktuuri kindlaks tähtajaks ehitamise osas.

Nii saab krundi ostja vajadusel pöörduda ise nõudega otse arendaja vastu. Samas on see tema sõnul kulukas. Seega tasub eelistada valminud infrastruktuuriga asumit või usaldusväärse arendajaga asumit.

Elamurajoonide väärtust tõstab sotsiaalobjektide (lasteaiad, koolid, kauplused jne) olemasolu.

Ühelt poolt on advokaadibüroo Tehver & Partnerid vandeadvokaadi Kristina Uuetoa-Tepperi selgitusel kohalikul omavalitsusel detailplaneeringu kehtestamisel õigus määrata ehitiste otstarve. Teisalt ei ole väiksemad arendajad tema sõnul sotsiaalobjektidest huvitatud, kuna sellist krunti on raske detailplaneeringu kehtestamise järel kasumlikult edasi müüa. "Siis võibki tekkida olukord, kus kõrvuti on mitmed väikesed uuselamurajoonid, mis kokku annavad juba päris arvestatava asumi, aga vajalikku lasteaeda ei ole planeeritud," nendib Uuetoa-Tepper.

Suuremate rajoonide arendajad on tema kinnitusel sotsiaalobjektide planeerimisest positiivse maine nimel ise huvitatud.

Pikaaegse Eesti NSV Arhitektide Liidu esimehe ja arhitekti Mart Pordi hinnangul kavandati nõukogude ajal elamurajoonid koos teede ja haljastusega.

Eraomandi puudumisel sai tema sõnul teha laiemaid teid. Nii valmisid elamurajoonidesse 7 m laiused haljastatud teed.

"Väike-Õismäe kavandamisel tegin kaks varianti. Ühe nõukogudeaegse ehitusnormistiku järgi, kus mikrorajoonid olid piiratud, ning teise ringteega. See sai ökonoomsema maakasutusega," selgitab Port. Tulemusena valmisid Väike-Õismäel haljastus ja optimaalsed väljasõidud suurteedele. See on tema hinnangul lahendamata näiteks 1,5× suurema Pikaliiva uuselamurajooni puhul, kus lisaks nigelale haljastusele on palju stiihilisi väljasõite suurteele.

Sotsiaalehituse vallas kavandati Pordi meenutusel Õismäele ja Mustamäele igasse mikrorajooni kool, kauplus ja lasteaed, et need oleksid jalgsikäigu kaugusel. Asjaolu, mis uuselamurajoonides aga peaaegu puudub.

TTP tegevjuhi Peeter Puusepa seletusel peaksid uuselamurajooni-sisesed teed valmima kokkuleppel kohaliku omavalitsusega. Teisalt peab ta seda arendaja osaks, kui ta kavandab elamurajooni üksikusse maakohta.

Haljastuse puhul leiab Puusepp, et heal tasemel kinnisasja müümisel on see möödapääsmatu. TTP-le on tema kinnitusel omane näiteks Pirita elamurajooni puhul, et püütakse põhimõtteliselt pakkuda kliendile kvaliteetset elukeskkonda.

"Tahame luua keskkonda, et oleks hea tulla koju," iseloomustab Puusepp TTP loogikat.