Taastada või ikka mitte?

Esimeses järjekorras tasub läbi mõelda firma pikemaajalisem kinnisvarastrateegia ja teha endale selgeks, millised on ettevõtte vajadused selle elluviimisel.

Seejuures tuleks arvesse võtta kõiki võimalikke stsenaariume, näiteks milliseid võimalusi pakub huvi all olev objekt laienemiseks või millised on võimalused tulevikus kinnisvara realiseerimiseks, kui selline vajadus peaks tekkima.

Kõige sagedasem viga, mille lao- ja tootmispinna ostjad teevad, seisneb selles, et kui meelepärane hoone on välja valitud, siis sellele hinnangu andmisel vaadatakse ainult ehituslikku poolt: mis seisukorras on hoone ja kui palju renoveerimine maksma läheb.

Soovitan siiski analüüsida objekti tervikuna: milline perspektiiv on selle asukohal, millised võimalused on autotranspordi ligipääsuks, millised on olemasolevad kommunikatsioonid ja kas need vastavad vajadustele ka suuremate tootmisvõimsuste korral, kuidas mõjutab asukoht tööjõu leidmist jne.

Hoone või selle ümberehituse projekteerimisel tasuks hoolikalt kaaluda, et ehitatav hoone ei oleks vaid tellija enda vajadustele vastav - sellist spetsiifilist kinnisvara võib tulevikus olla väga raske hea hinna eest müüa. Seetõttu soovitan läheneda ümberehitustele universaalselt: soetatud või ehitatav pind võiks olla ka investeering selle kõige efektiivsemas mõttes.

Eriti nõukogude ajal ehitatud lao- või tootmispinnad on praeguseks ehituslikult küllaltki kehvas seisus ja uus omanik leiab end küsimuse ees, kas asuda neid renoveerima või lammutada ja ehitada uued hooned.

Siin on universaalset lahendusmudelit raske välja pakkuda, kuna vastus oleneb paljudest objektiivsetest asjaoludest. Üldiselt kehtib siiski reegel, et kui tegu on kehva, põhikonstruktsioonideni amortiseerunud hoonega väga õiges asukohas, tasub võtta halva planeeringuga hoonestus maha. Õige asukoht kaalub sageli hoonest rohkem. Kui aga asukoht pole kõige sobivam, tasub kaaluda objekti müümist tervikuna: võib-olla vastab see kellegi teise vajadustele hoopis paremini.

Praeguste ehitushindade ja -võimaluste juures tuleb tõsiselt arvesse võtta ka ehituslikku poolt.

Nõukogude ajast on jäänud järele suur hulk amortiseerunud väljanägemisega vanu tootmishooneid,

mille puhul tekib uuel omanikul tihti emotsionaalne kiusatus: lammutame ära ja ehitame "ilusa" nüüdisaegse hoone.

Siiski tasub enne hoonet põhjalikumalt uurida, sest raudbetoonkarkassiga ehitised, mille karkass on sobiliku mõõtmega, võivad räsitud väljanägemisest hoolimata olla küllaltki heas seisukorras.

Ehitusfirmad pakuvad igas mõõdus soojustatud paneele, mida on taolise karkassi külge lihtne paigaldada ja mis on hoone renoveerimiseks kiire ja soodne lahendus.

Vanade hoonete puhul tasub analüüsida ka kommunikatsioonide olukorda.

Kui uue kommunikatsioonidega varustatud tootmismaa krundi puhul on teada, kui palju vett või elektrit saab sellel krundil kasutada, siis vanemate hoonete puhul võib tulla üllatusi.

Hoiatav näide on Ülemiste linnak, kus endise Dvigateli tehase territooriumil olid kirjade järgi kommunikatsiooniühendused olemas, kuid tegelikkuses olid need nii amortiseerunud, et tuli üles kaevata ja täielikult uuesti rajada.

Suure pinnaga (alates 3000 m"), renoveerimata, kuid korraliku betoonkarkassiga tootmishoone leiab kõige suurema tõenäosusega Maardu või Suur-Sõjamäe piirkonnast, mis olid

nõukogude ajal Tallinna ümbruse juhtivad tööstuspiirkonnad ja kus vahepeal valitsenud vaikelu hakkab kaduma.

Maardus on tööstusobjektide kinnisvara siiski suures osas amortiseerunud, kuid hea asukoht lubab ennustada Maardusse lähiaastatel taas suurt nõudlust.

Piirkonna arengule aitab kaasa Maardu väga hea asend äri, tootmise ja kaupade vahendamisega tegelemiseks.

Muuga süvasadam loob võimaluse kaupade vedamiseks meritsi, Maardu kaubajaam raudteed mööda ning Peterburi maantee ja Tallinna ringtee soodustavad autotransporti.

Teiseks, tootmistegevuseks on vajalik energiaressurss, mille Maardu piirkonnas tagavad väljaehitatud gaasitrasside võrgustik, elektrienergia jaotusvõrk ja Iru soojuselektrijaama lähedus.

Praegu toimub Maardus kõige hoogsam lao- ja tootmispindade arendamine Iru soojuselektrijaama territooriumil. Lähemate aastate perspektiivis peaks algama hoonestuse rajamine Muuga sadama laiendusel.

Ilmselt ei alustata varem renoveerimis- ja ajakohastamistöödega ka endise fosforiiditehase territooriumil, kus leidub rohkesti endiste tootmishoonete kolosse.

Suur-Sõjamäe puhul on siiani pärssinud piirkonna arengut peamiselt ligipääsetavus, kuid pärast Smuuli tee pikenduse valmimist tekib hea transpordiühendus Peterburi maanteega.

Autor: Arvo Treier