Vastuoluline kinnisvara-aasta

Intressimäärade tõus tänavu rohkem kui 1% võrra polnud just parim uudis kinnisvarainvestoritele (EURIBOR 6 kuud: 2. jaanuar 3,857%, 13. detsember 4,898%). Kuid veel enam varjutas kuni selle aasta alguseni kestnud hoogsat kinnisvara arendustegevust paanika panganduses laenude kvaliteedi ja rahvusvahelise võlakirja turu pärast, mis päädis rangema krediidipoliitikaga. Kui aasta alguses sai laenu veel igaüks, kes tahtis kätt proovida elamuarenduses, siis tänaseks on toimunud 180kraadine pööre.

Maa ostuks on laenu saada keeruline. Krediidiasutused on tõmmanud selge joone uustulnukate ja vanade tegijate vahele - uutel erilist lootust laenu saada pole. Küllap käiks vanade kalade käsigi halvemini, kuid alati leidub panku, kes soovivad oma turuosa suurendada.

Elamuarendajail on maad spekulatiivse arenduse jaoks piisavalt, aga nõudlus on kõrgete hindade tõttu vähenenud ning maade müügitehingute arv soikunud.

Arendajad, kel maa laenuga soetatud, seisavad silmitsi tõsise probleemiga - intresse tuleb tasuda juba täna, aga ajahorisont, mil raha võiks sisse tulema hakata, liigub aina kaugemale.

Arendajad, kel on piisav likviidsus või muid allikaid intresside tasumiseks, suudavad pankade ees kohustusi täita. Kes aga on teinud panuse vaid ühele projektile, peab tegema raskeid otsuseid. Või teeb neid arendaja eest pank.

Arendajate fookus on pöördunud elukondlikult arendustegevuselt ärikinnisvarale. Sellist valikut toetab tugev nõudlus A-kategooria büroode ja kaubanduspindade üürimiseks. Mõnevõrra väiksem on nõudlus B-kategooria kontoripindade ja tööstus- ning laopindadele.

Kui praegu muuta planeeritud elamuarendusprojekt ärikinnisvaraarenduseks, võtaks see aega paar aastat. Siiani seisid arendajad omavalitsuste uste taga, projektid näpus, sest ametnikud olid ülekoormatud. Nüüd on loota olukorra leevenemist. Ja kui on rohkem aega, toimub ehk ka planeeringute sügavam analüüs vältimaks ülitihedalt täisehitatud ja vaieldava esteetilise väärtusega asumite loomist.

Isegi kui arendustegevus pöördub täielikult ärikinnisvara suunas, pole meil lootust, et 2008. aastal tuleb turule nõudlust täielikult rahuldavaid uusi projekte. Küll on 2009. aastal oodata mitme arendusprojekti valmimist ja võib oodata pakkumise hüppelist kasvu. Tagajärjed on prognoositavad - vakantsus suureneb ja üürihindade kasv peatub.

Välismaiste kinnisvarainvestorite tootluse ootused olid rekordmadalad, vajudes vahel isegi alla 6%. Kinnisvara hinna määratlemisel lähtuvad investorid intresside eelsest kasumist (korteriostjaile on aga oluline ruutmeetri hind), mida jagatakse tootluse määraga. Hinnad kasvavad, kui tootluse määrad langevad, ja vastupidi, hinnad langevad, kui tootluse määrad tõusevad.

Aasta oli rekordiline tehingute mahu poolest. Meenutagem vaid mõnd omanikku vahetanud äriobjekti - SEB Baltikumi kinnistud, Radisson SAS hotell, Sikupilli Keskus, Magistrali Keskus, Smarteni Logistikakeskus, Laki Ärikeskus, uus K-Rautakesko.

Balti turul on veel kinnisvarainvestoreid, kel vaja leida kogutud pensioni- jt fondide rahale sobivat paigutust. Uusi Balti-suunalisi fonde lähiajal juurde ei tule. Investorid, kes juba kohal ja kel ei suru peale tähtaeg investeeringute müügiks, on kahevahel - osta nüüd või oodata.

Kuna tootlused on jõudnud keskpikas perspektiivis ajaloolisesse põhja (ja hinnad seega tippu), on regioon muutunud paljude kaugemalt tulnud investoritele ebahuvitavaks. Lisaks on tavapäraste investorite raha otsa saamas ja uued tulijad kahtlevad turule sisenemise õiges ajas. Siit edasi on ainult üks tee - tootlused peavad hakkama mõõdukalt kasvama, et investorite isu regiooni vastu taastuks. Sobiv aeg turule sisenemiseks on fondidel ja investoritel, kel geograafilisi piiranguid vähem ja kes tegutsevad enamjaolt oma kapitaliga (nt Saksa kinnisvarafondid).

Kui kinnisvara omanikud on valmis aktsepteerima, et turuhinnad enam ei tõuse ja võivad isegi langeda, on ka 2008. aastal oodata uusi välisinvesteeringuid ja ärikinnisvara tehingute mahu püsimist. Hästikapitaliseeritud firmad säilitavad positsiooni ja pangad annavad neile endiselt laenu arendustegevuseks. Oodata on üürihindade kasvu üldist peatumist aasta teisel poolel ja vakantsuse olulist suurenemist. Uute investeeringute tulek sõltub aga eelkõige majanduse üldisemast käekäigust, tööhõivest ja SKP muutumisest. Tibusid loeme tuleval sügisel.

Autor: Meelis Liivak