Kogukonna tagant on inetu varastada

28.01.2008 Äripäevas avaldati artikkel, mille eesmärgiks oli näidata, et omavalitsus nimega Rae vald, arvestades oma jõupositsiooni, soovib arendajatelt pressida välja erinevaid investeeringuid, mis polevat seotud konkreetse arendusega. Toodi mitmeid näiteid ja nende varal püüti selgitada, et vald peaks enda kanda võtma mitmeid arendusega seotud kulutusi ja seega suurendama arendaja kasumit oma elanikkonna arvelt. On selge, et artikli taga on paari volikogu liikme vari (üks neist isegi oma nimel kommentaare andnud), paraku üks neist on ise äpardunud ja ülejõu elav arendaja ja teine ilmsete maksupetturi tunnustega, rantjee kombel elav endine valla tipp-poliitik.

Ka minul oli au vestelda telefonitsi ca pool tundi ajakirjanikuga ja selgitada nii neid erinevaid juhtusid kui ka üldist tausta arendusturul, iseloomustada kinnisvaraarendustega valla sotsiaalsele ja tehnilisele infrastruktuurile - mis asuvad väljaspool konkreetset arendust, kuid on selgelt selle arenduslaga seotud - rakenduvaid löökkoormusi. Sai räägitud ka kõikide nende arenduste ja arendajate taustadest, mis nende tegemisi saadab. Sain ka lugeda seda osa, mis artiklis minule omistati. Kui palusin minule omistatud osa täpsustada ja sealjuures ka veidi täiendada, siis teatati mulle, et paraku pole selles loos mulle rohkem ruumi jäetud.

Kuna teema on tunduvalt laiem kui minule antud leheruumis oli võimalik selgitada, siis ei jäänudki mul muud üle kui käesoleva artikli kirjutamine ja lootus, et see ka avaldatakse.

Siinjuures pole mul kavaski hakata lahkama 28.01 artiklis toodud probleemseid arendusi vaid sooviksin temaatikat presenteerida üldiselt, tuues teema ilmestamiseks mõningaid asjasse puutuvaid näiteid Rae vallast.

Me kõik teame, mis on valglinnastumine või vähemalt oleme seda sõna kuulnud ja arvame teadvat, mida ta tähendab. Nagu termin esimesest osast aru saame on tegemist valgumisega ja teine pool selgitab, millest valgub. See protsess pole juhitav (kui see toimub plaanipäraselt, siis ei nimetata teda enam valglinnastumiseks) ja seega linn valgub üle serva küll elamispindade osas, kuid kõik muu jääb kaasa tulemata, sest arendajal puudub kohustus (haridus-ja kultuuriasutused) või reguleerib valdkonda turg (kaubandusettevõtted). Lisaks napib nendes piirkondades töökohti ja seega leitakse töö naabruses olevast piirkonnast ning see toob kaasa pendelrände ja ummikud.

Tallinna ümbruses on taasiseseisvumise perioodil valglinnastumise näited vähemalt kõikides Tallinnaga piirnevates omavalitsustes .

Seda protsessi võib vaadelda kahes osas - planeerimine ja reaalne ehitustegevus. Viimast reguleerib paljuski, kui mitte otsast lõpuni, turg. Teatavasti oleme me Riigina väga noor ja paljud meist omasid enne taasiseseisvumist vaid kogemust ühest totalitaarsest süsteemist ning puudusid kogemused, aga ka tahe teada saada seda, millega demokraatlikes maades tegeleti siis, kui meie olime isolatsioonis. Äkiline vabadus ja sellele järgnev tagastamisprotsess, aina paremaks muutuvad palga- ja elatustingimused viisid selleni, et ühtedel oli maad, mida müüa, teistel oli tekkinud vahendid osta ja kolmandad tahtsid linnast välja - loodusesse - elama. Algas surve linnalähedaste põldude planeerimiseks. Omavalitsustele, kes tegelikult koosnesid pärast taasiseseisvumist tehatahtvatest ühiskondlikult aktiivsetest inimestest, kes paraku ei teadnud omavalitsemisest suurt midagi, puhusid arendajad mesijuttu, et lase meid siia arendama ja toome sulle maksumaksjaid. Kuivõrd omavalitsuste kohustused, vastupidiselt Põhiseadusele, ületavad võimalusi (finantsvahendeid) nende täitmiseks, siis loomulikult polnud neid raske ärarääkida. Seega ühelt poolt ootus vahendite lisandumisele ja teiselt poolt võhiklus viisid meid ühel hetkel olukorrani, kus avastasime, et planeeringud on tihedalt pisikesi krunte või suuri korrusmaju täis planeeritud, puuduvad pargid, sotsiaalmaad, teed on ahtakesed, ühisveevärk ja -kanalisatsioon, mis haaraks suuremaid piirkondi puudub. Ja ka seadusandlus on puudulik sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise kohalt. Kui planeerimise protsessis polegi olukord veel nii hull, siis reaalses ehitusjärgus hakkame alles arusaama, mida selline puudulik planeerimine kaasa toob.

Järgnes kinnisvarabuum 2005-2007. Kehtestatud planeeringuid asuti hoogsalt realiseerima, majad kerkisid, inimesed lisandusid, kuid mida ei tulnud oli loodetud rikkus omavalitsustele. Vastupidiselt oodatule hakkasid suurenema hoopis kohaliku omavalitsuse kulutused, sest tuli ju rahuldada ka lisanduvate elanike vajadused. Näiteks Rae vallas saime juba 2004.a. alguses selgelt aru, et planeerimine ilma sotsiaalsete objektide tarvis maade reserveerimiseta, ilma ühisveevärgita, ilma korralike teedeta on viga. Samuti, et ilma fikseeritud krundi suurusteta ei saa planeeringuid kehtestada, kuid see arusaam oli tublisti hilinenud - sajad planeeringud, mis olid varem kehtestatud, olid juba realiseerimise järgus.

Toon näite lasteaedade varal. Nii 2005., 2006. kui ka 2007 aastal lisandus meile vastsündinuid terve 120-kohalise lasteaia täis igal aastal. On ütlematagi selge, et lisaks vanuserühmale 0-1 lisandus lapsi ka teistesse vanuserühmadesse. Seadus ütleb, et iga laps, kes on saanud 1 aastat vanaks omab õigust lasteaia kohale selles omavalitsuses, mille registris ta on. Seega kui lapsevanem kolib näiteks Rae valda, registreerib end korrektselt kodanikuks ja tal on ka juhtumisi laps vanuses 1-7 aastat, siis on tal õigus koheselt saada lasteaia koht. Kui see registreerime toimub jooksva aasta sees, siis isegi tema maksuraha ei laeku omavalitsusele enne järgmist kalendriaastat, kuid lasetaiakoha peab saama kohe. Kuivõrd omavalitsus peab seadust täitma, siis tuleb sellele arendusbuumi lainel kohale purjetanule lasteaiakoht rajada omavalitsuse kogukonna arvelt, mis aga pole kogukonna suhtes aus. Siit jõuamegi järeldusele, et ainuke kes nülib mitu nahka, on arendaja - krundi/korteri/maja müüb maha ja kohustused jätab kogukonnale. Kõige hullem, et lisaks sotsiaalse infrastruktuuri rajamisest pääsemisele paljud pättarendajad jätavad ka näiteks teed ja torud tegemata ja püüavad oma klientidele selgitada, et see on hoopis valla kohus. Nüüd kui kinnisvaraturg on tugevas jahenemise faasisi, mõne arvates kokkukukkumas, on eriti teravalt ülestõusnud just väikeste arendajate vastuseis avalikku huvi kandvatesse objektidesse finantseerimise osas. Seda öeldakse otse välja, seda võrreldakse omavalitsuse poolse sooviga saada hõlptulu. Õnneks on need tõesti vähesed väikearendajad. Suured tegijad on mõistnud, et pikas perspektiivis on siiski kasulikum müüa elamiskeskkonda.

Rae vald ja teadaolevalt ka paljud teised, on juba aastaid sõlminud arendajatega lepinguid, milles arendaja kaasatakse ühiskondlike objektide väljaehitamisse. Esialgu oli tegemist lihtkirjalike lepetega, milles lepiti kokku poolte kohustused, kuid tihti ei osatud panna kohustuse täitmise aega ning puudusid ka tagatised juhuks kui pool oma kohustust ei täida. Rae vallas on läbi aegade tegutsenud mitmeid aferistidest arendajaid (vähemalt üks neist julges oma nime avaldada ka Äripäevas), kes sellise lepingu nõrkusi ära kasutada püüdsid. Selline kogemus viis selleni, et vald ei olnud enam nõus sõlmima lihtkirjalikke lepinguid, milles puudusid tagatised. Alates 2007.a. oleme sõlminud arenduslepingud notariaalselt ja viinud ka sisse hüpoteegi nõude. Paljud arendajad saavad sellest hästi aru ja suhtuvad mõistlikult. Võib julgelt väita, et notariaalse lepingu sõlmimise soov ja tagatiste seadmine on vaadeldavad kui lakmuspaber - ausad arendajad on niisuguste lepingute sõlmimisega nõus, aferistid, kes kasutasid ära lihtkirjaliku lepingu nõrku külgi, võitlevad iga hinnaga vastu.Teades, et vallas on menetluses üle 300 planeeringu, siis 5-6 arendajat, kes ei soovi mõista või lihtsalt ettevalmistuse puudumise tõttu ei suuda mõista, et nende tegevus toob ettenägematuid või ennetähtaegseid koormusi valla erinevale infrastruktuuridele, on tühine osa ja nad peavad aru saama, et nende käitumine on võrreldav vargusega kogukonna tagant.

Tänane seadusandlus näeb ette reeglid küll tehniliste infrastruktuuridega liitumiseks, kuid arendaja kaasamine investeerimisel avalikesse objektidesse saab toimuda vaid läbi kahepoolse vabatahtliku lepingu. Ja kui lepingut ei sünni, siis ei kehtestata ka planeeringut. Nii võikski edasi elada, kuid alati on olemas oht, et mõnes omavalitsuses saab võimule aferistidest arendajaid soosiv jõuk ja siis on seadusliku regulatsiooni puudumine valus.

Seega on võimalus, et poliitikud Toompeal seda olukorda endale teadvustavad, lõpetavad selle igavese jutu linnalähedastest rikastest valdadest ja püüavad teemale läheneda populismi asemel sisuliselt. Selle asemel, et kohaliku omavalitsusüksuse finantsjuhtimise seaduse vastuvõtmise abil korraldada kunstlikke pankrotte omavalitsustele, kes püüavad tänases õigusruumis kahendusi leida, võiks vaadata kuidas planeerimisseaduses reguleerida võimalus arendajaid kohustada osalema nende arenduste poolt erinevatele infrastruktuuridele põhjustatud löökkorrmuste vähendamises. Samuti on ju võimalus reguleerida küsimus mõne eriseadusega, näiteks pealinna regiooni seadusega sarnaselt mitmele teisele arenenud riigile. Võimalus on kahtlematult ka lihtsalt asuda täitma Põhiseadust ja eraldada vahendid kohustusteks pandu täitmiseks.

Täna seda tehtud pole, kuigi on palju räägitud lasteaiakohtade rajamiseks investeeringute suunamisest kaohalikele omavalitsustele. Rae vald sai 2007.a. lõpus ca 780000 krooni, millega saab täna rajada 1,5 lasteaiakohta , kuid järjekorras kohta ootab 688 last.

Seni kuni seaduse tasemel ei ole otsest kohustust arendajatele osalemaks sotsiaalse infrastruktuuri ja väljaspoole arendusala jääva, kuid arendust teenindava tehnilise infrastruktuuri rajamiseks või selles osalemiseks, jääb ainsaks võimaluseks kahepoolne lepe arendaja ja omavalitsuse vahel. Et kohustused igaljuhul täidetud saaksid tuleb seada tagatised, näiteks hüpoteegi näol. Kui arendajad sellest aru ei saa ja arvavad jäärapäiselt edasi, et nende arendus on puhas omavalitsuse võit, siis on selge, et ükski normaalne rahvasaadik nende planeeringute kehtestamiseks kätt tõsta ei saa. Soovitan ka omavalitsusjuhtidest kolleegidele - lepingud tehke notariaalsed ja tagage kohustuste täitmine hüpoteekidega. Ainult nii võite olla kindlad, et arendaja kohustused saavad täidetud ja mitte kogukonna rahakotist.

Loodan väga, et NEPi-aegsel Venemaal levinud ostap-benderlik spekulandi-aferisti mõtlemisviis arendajate hulgas taandub ja üha enam pääseb võidule tänaste tõsiste tegijate suhtumine, et kinnisvaraarendus ei ole mitte ainult kiire kasumi teenimise koht vaid tegemist on majandusharuga, mis peab saama ja jääma järjepidevaks, mida mõistlikult reguleerides jäävad väiksemaks küll hiigelkasumid, kuid samuti välditakse tõsiseid krahhe. Seega võiks olla möödas aeg, kus müüakse kiirelt krundid ja kogu ülejäänu jääb kogukonna õlgadele. Loodan, et sellest saavad aru ka ühiskonna vampiiridena tegutsevad aferistarendajad Rae vallas, aga veel enam volikogu liikmed, kes peaksid seisma kodanike ja mitte arendajate huvide eest. Läbi sellise teadvustamise surutakse maha soov varastada kogukonna tagant.

Autor: Raivo Uukkivi