Kinnisvara väärtus võib aruannetes ka kasvada

Oma kinnisvaraprojekte mullu ligi 80 miljoni võrra upitanud Arco Vara ei soostunud avalikustama, milliste projektide väärtust ja kui palju langeva turu kiuste tõsteti.

"Arco ei avalda eraldi iga kinnisvarainvesteeringu väärtust või selle muutust. Seda teavad meie audiitorid, hindajad ja juhtkond," teatas ASi Arco Vara tegevjuht Aare Tammemäe.

"Olulise osa andsid rahavooprojektide üleshindlused, mille intressimäärad langesid ja mille rahavood on paranenud," rääkis Tammemäe. Ta lisas, et arenduseks soetatud maatükkide puhul tuli leppida oluliste allahindluste ja vaid mõningase üleshindlusega.

Seega võib öelda, et Arco Vara leidis turu jahtumisel võimaluse hinnata üles neid projekte, mis rentnike näol tulu toovad, selgitas Tammemäe.

Mullu juunis majandusaasta lukku löönud AS Kalev hindas oma kinnisvara väärtust üles 90 miljoni krooni võrra. "Ilu on vaataja silmades ja kui tahate seda numbrit niipidi näha, siis ongi see nii," pidas Kalevi juht ja suuromanik Oliver Kruuda kinnisvarainvesteeringute üleshindamist tõlgendamise küsimuseks.

Eesti Ehitus ei pidanud vajalikuks üles hinnatud projekte varjata ning saatis Äripäevale kolm üles hinnatud kinnisvarainvesteeringut koos soetusmaksumuse ning uue väärtusega. Kuna Eesti Ehitus otsustas kinnisvarainvesteeringute õiglast väärtust hindama hakata alles mullu, põhjendati üleshindamist sellega, et kuni eelmise aastani toimunud hinnatõus oli seni arvele võtmata. "Allahindlusvajadust meil ei tekkinud, kuid väärtus jäi muutmata kinnisvarainvesteeringutel, mille kohta eksperdid arvasid, et õiglast väärtust pole usaldusväärse täpsusega võimalik määrata," ütles Eesti Ehituse finantsjuht Sulev Luiga.

Luiga lisas, et tänavu püsib kinnisvarainvesteeringute väärtus pigem muutumatuna, kui langeb.

OÜ Uus Maa Kinnisvaragrupp juhi Jaanus Lauguse sõnul on Baltimaade ja Eesti turul kinnisvarainvesteeringute, eriti elamispindade arenduste väärtuse üleshindamine ebaloogiline. "Paljudel juhtudel pidime ka ise üllatuma, et börsifirmad nii optimistlikult oma vara hindasid, aga ei tahaks kohtumõistja olla," nentis Laugus.

"Kui vahepeal ei loodud olulist lisaväärtust, pidanuks kinnisvarainvesteeringuid eelmisel aastal kindlasti alla hindama ja sama lugu on sel aastal," nentis 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter. Ta lisas, et näiteks põllupealsete arendusprojektide väärtus pole mitte 10-15 protsenti langenud, vaid pigem kaks korda.

Mullu tootmisettevõttest kinnisvaraarendajaks saanud Trigon Property Development oli firma nõukogu esimehe Ülo Adamsoni tõttu sunnitud vara ümber hindama tegevusprofiili muutmise tõttu. "Kahtlemata mõjutab vara ümberhindamine majandustulemust tulevikus ja kahjumeid juhul, kui (turg - toim) pöördub langusele," sõnas Adamson.

"Tänavu võib ennustada kinnisvara juurdehindluste vähenemist arendusobjektidel. Kasumite kokkukuivamist ei pruugi tulla neil, kes alustavad planeeringute lõpufaasis projekti arenduse ja müügiga või müüvad pooleliolevad projektid," märkis Tammemäe.

Arco Vara endine juht Viljar Arakas ennustas eile aripaev.ee-s, et Eesti kinnisvaraturg maandub raskelt ja viimaste aastate tasemeid arendajad järgmisel kümnel aastal ei näe.

Tallink Grupp hindas mullu üles Tallink Siljale kuuluvad maatükid Turu saarestikus, mis saadi nii-öelda kaasavaraks Silja ostmisel.

Maade väärtuseks oli enne mullust 4,4 miljoni krooni juurdehindamist märgitud 280 000 krooni, mida seni ei käsitletud kinnisvarainvesteeringuna.

"Selle umbes 70 hektarit maad soetas Silja 1965. aastal ja mullu hindasime selle üles, et kajastada varasid õiglases väärtuses," sõnas Tallink Grupi finantsdirektor Janek Stalmeister. Ta lisas, et peab maatükke hinnanud Soome kinnisvarafirmade hindamisi adekvaatseks.

"Võib-olla kunagi, mõnekümne aasta pärast, saame oma saartele maksuparadiisi rajada. Kes teab?" lisas Stalmeister.

Kui Arco Vara tuli börsile, hoiatasime aktsionäre, et firma suur kasum on paljuski virtuaalne, kuna neil on nii palju üles hinnatud asju.

Selge see, et 2007. aasta teises pooles muutus kinnisvaraturg oluliselt viletsamaks. Kuid eks üles on vara muidugi parem hinnata kui alla - alla hinnatakse ikka viimasel võimalusel.

Kui osta Arco Vara aktsiaid, peab iga aktsionär püüdma ise hinnata seda, kuidas nad on oma projekte hinnanud, mitte vaatama aasta kasumit. Hindamas on tavaliselt sellised osapooled, kes on võimalikult positiivse hinnangu poolt.

Colliersi antud hinnang Arvo Vara projektidele firma börsile tulles kaldus lausa ulmevaldkonda.

Tänavused hindamised sõltuvad sellest, kuhu turg läheb, aga ei paista kusagilt otsast, et sel aastal paremaks läheks.

Usun, et peame sel aastal nägema allahindamisi, muud varianti pole.

Rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite kohaselt võib ettevõte kajastada aruandes oma kinnisvarainvesteeringuid soetamisväärtuses või õiglases väärtuses.

Merko Ehitus on otsustanud kajastada oma kinnisvara soetamisväärtuses, sest see annab ettevõtte tegevusest objektiivsema pildi.

Ümberhindlus baseerub paljuski võrdlusandmetel ja hinnangutel, sisaldab seega subjektiivsust.