Uusi büroomaju rajatakse rohkem kui on vajadust

Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade maakleri-projektijuhi Vivika Simmo sõnul on suurem arendustegevus linna äärealadel ning kesklinna puhul ei saaks veel selle aasta jooksul rääkida külluslikust pakkumisest ja rahuldatud nõudlusest.

Kahte piirkonda tuleb äripindadest rääkides eraldi vaadelda. Kesklinnas asuvad äriettevõtted otsivad backup office'ile sobivaid lahendusi nii üürihinna kui ka parkimise osas ning seda saavad pakkuda eelkõige äärelinna uued bürood, mis on kvaliteedilt kesklinna omadega üsna ühel tasemel.

Simmo hinnangul on võrreldes vanemate büroodega uutes hoonetes kvaliteetsemad töötingimused ning kõrgem üürihinna tase. Seega vanemad hooned jäävad ikka pigem ettevõtetele kes on alustajad, hinnatundlikumad või saavad üürileandjaga üürilepingu osas paindlikuma kokkuleppe kui mujal. "Tänu majanduse jahenemisele on ettevõtted oma uute pindade valikul kindlasti kaalutelavamad ning jälgivad pingsalt kulusid. Uued ettevõtted on erinevate nõudmiste ja võimalustega, mistõttu otsitakse büroopindasid nii uutesse kui ka vanadesse hoonetesse," ütles Simmo.

Üürileandjatele tuleb olukord, kus üürnikel on võimalus erinevate pindade vahel valida, ainult kasuks. Omanikud peavad hoone täituvuse osas rohkem pingutama ning leidma osapooli rahuldavaid kompromisse.

Colliersi vanemkonsultandi Marina Lunjova sõnul on erinevate uute projektide valmimisega üürnikel valikuvõimalus ja otsus langetatakse enamasti parima kvaliteedi-hinna suhte järgi. Esmaseks kriteeriumiks on kindlasti büroohoone asukoht, ligipääs ja parkimine, lisaks mängib suurt rolli ehituskvaliteet ja üüritingimused.

Uute büroohoonete valmimine tõstab üldise B-klassi vakantsi 10%-le, A-klassi hoonetele on nõudlus endiselt kõrge.

Kaanon Kinnisvara tegevjuht Härmo Haljaste ütles, et kuigi Tallinnas kasvab sellel aastal oluliselt büroopindade pakkumise maht, ei prognoosi ta, et A-kvaliteediklassist madalama taseme ärihoonete vakantsus hüppeliselt kasvab. Kui majanduskasvu kõrgfaasis on enamiku büroohoonete vakantsus nullilähedane olnud, siis majanduskeskkonna halvenemise ajal on loomulik vakantsuse kasv. "Büroohoonete tavapäraseks vakantsuseks loetakse 5-10%, kusjuures vanematel hoonetel on see kõrgem ja uuematel madalam," ütles Haljaste. Majanduskasvu aeglustumisel jälgivad ettevõtted hoolikamalt oma kulutusi, ning kui uus büroohoone pakub paremat töökeskkonda, siis on ka ettevõtte kulutused üüripinnale võrreldes madalama klassi büroohoonetega kõrgemad. Arvestades uute büroopindade osas olulist pakkumise kasvu ning nõudluse vähenemist, võib eeldada survet üürihindade vähendamisele.

Lähiaastatel turule tulev uute büroopindade hulk tekitab murrangu senise pakkumise-nõudluse suhtes - pärast 2008. aastat peaks pakkumine juba selgelt nõudlust ületama. Samas jäävad üürihinnad suurusjärgult samale tasemele. Mõningane hinnakõikumine toimub, kuid eeldatavasti jääb see ca 5-10% piiresse. Isegi märkimisväärse ülepakkumise korral võib pigem oodata vakantsuse suurenemist.

Väikest hinnataseme langust võib oodata mõningatel ehitatavatel äärelinna büroodel. Valmivad hooned on osaliselt pakkumisel kuni 15% kõrgema hinnaga kui sama piirkonna uuemad A-klassi hooned.

Vastvalminud ja valmivatel hoonetel on tõenäoliselt esimesel aastal vakantsus kõige suurem, mõne objekti puhul võib see kohati ulatuda isegi 50%-le, kuid üldiselt on turu keskmine täituvus suurem ja vakantsus väheneb järgnevate aastate jooksul.

Vanemate hoonete puhul on oht, et üürniku lahkudes ei suudeta uut asemele leida ja nii võib aja jooksul vakantsus suureneda omanikule majanduslikult kriitilisele tasemele. Selle vastu aitavad investeeringud vabanenud pinna või kogu hoone renoveerimiseks, üürnikele muude hüvede loomine ja teatud juhtudel ka alternatiivse kasutuse kaalumine.