Müügi asemel vahetus

Sarnaselt 1990. aastate börsikriisi ajaga, kui laenu oli keeruline saada ja suur osa tehinguid tehti nii, et üks elamispind müüdi ja osteti siis kas suurem või väiksem või teises asukohas elamispind asemele, on praeguse krediidikriisi ja suurenevate kommunaalkulude tõttu vahetustehingud samuti päevakorda tõusnud.

ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder ütles Eesti juhtivale ehitusuudiste portaalile ehitusuudised.net, et selliste tehingute massiliseks muutumist takistab siiski kaks asjaolu. Esiteks peavad vahetatavad elamispinnad mõlemale poolele sobima, mis aga arvestades inimeste erinevat maitset ja vajadusi on päris keeruline. Teiseks on väga raske kokkuleppele saada summades, sest enamasti peab üks tehingupool teisele midagi peale maksma.

"Selliseid tehinguid tehakse ikka eelkõige seetõttu, et emb-kumb osapool tahab kas väiksemat või suuremat eluaset," ütles Teder.

Vahetustehingu puhul on ohuks hinnaga manipuleerimine. Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul tekib ainulaadne olukord, kus tehingu mõlemad osapooled hakkavad tõestama, et nende vara maksab võimalikult vähe - kallima pinna omaniku huvi on maksta võimalikult vähe vaheraha, odavama pinna omaniku "hinnalangetamise" soov aga täidab suurema vaheraha saamise eesmärki.

"Probleemid tehingu kokkusobitamisega algavad isegi veidi varem. Kui ostmise korral on valik turul küllalt suur, siis vahetusvariante on siiski marginaalne osa ning tavaliselt ei leia vahetust soovivad isikud lihtsalt tehingule sellist teist poolt, kellega soovid vastusaadava vara osas kattuks," märkis Sooman ning lisas, et vahetusi tehakse eelkõige väiksemates Eesti linnades.

Lisaks on elamispinna vahetusest huvitatud inimesed, kellel küll ei ole eluase soetatud laenuga, kuid kommunaalkulud käivad üle jõu. Nemad soovivad enamasti väiksemat ning väiksemate kommunaalkuludega elamispinda.

Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler Maia Daljajevi sõnul on vahetustehing kinnisvaraomanikule sobivam kui kiir- või sundmüük.

"Vahetustehing säästab inimese suuremast stressist, mis on seotud vara sundmüügiga. Samas saab vahetustehingust saadud kompensatsiooniga tasuda pangalaenu ning vähendada püsikulutusi," lisas Daljajev.

Täpne statistika vahetustehingute kohta puudub, kuna paljud vahetustehingud tehakse sõprade-tuttavate vahel.

Vahetustehingute tippaeg oli 90ndate algus, kui kinnisvara oli vallasvara ja inimestel nappis raha.

Pank eeldab olukorda, kus laenusaaja elab ise laenuga soetatud korteris ning selle laenu tagatiseks on omakorda seesama korter. Nende tingimuste täitmine ei ole ilma ostu-müügitehinguta võimalik. Vahetus on võimalik siis, kui suurem korter müüakse ja ostetakse väiksem.

Tõenäoliselt ei müüdaks suuremat korterit juhul, kui selle müügist saadav summa ei kataks laenujääki. Mõeldud on olukorda, kus müügist saadud rahast piisab olemasoleva laenu tasumiseks ja jääb ka veidi üle.

Kui olemasolev korter müüakse ja müügist saadakse rohkem, kui on senine laenujääk, võib klient kasutada allesjäänud raha uue korteri omafinantseeringuks ning võtta puuduva osa laenuna juurde. Uue laenu tagatiseks on uus korter.

Kui eelmise korteri müügist saadud omafinantseeringust ei piisa uue korteri laenuga ostmiseks, tuleb muidugi anda lisatagatis. Kliendi võit sellise tehingu juures on ilmselt vähenenud laenumaksetes.

Kas ja kui palju lisatagatist vaja läheb, sõltubki niisiis senise korteri müügisumma ja laenujäägi suhtest, mis erinevate projektide puhul võib olla väga erinev.

Vahendustehinguni jõudsin seetõttu, et kinnistu realiseerimine on praegu keeruline, kuna pankade tingimused kinnistu ostmise finantseerimisel on karmid.

Me ei ole veel vahetustehinguga lõpusirgele jõudnud, kuid praegu käivad läbirääkimised kinnistu vahetamise kahe kahetoalise Keskuse tänava korteri vastu.

Liigume positiivse otsuse suunas.