Kriisiaegne büroo üürileping ootab tingimist

"Üht-teist sai fikseeritud, kuid üht-teist sai ka lahti jäetud," jäi pea nädala pärast, 16. juunil Rotermanni kvartalisse koliva ASi Piletilevi juhataja Jaanus Beilmann uute ruumide üürilepingu osas saladuslikuks. Nüüdselt pinnalt Estonia puiesteel kiputi ära juba paar aastat, kuna ettevõte kasvades hakkas kitsas ja mugavuski kattus ettekujutusega aina vähem.

Erinevalt paari aasta tagusest üürileandjate aina ahnemast ja jäigast üüripoliitikast on nüüdsed hinnad üsna mõistlikud. Rotermanni kvartal osutus linna keskel asukohta otsides parimaks valikuks. Uued ruumid on lihtsalt veidi teises piirkonnas, aga ikkagi kesklinnas. "Rotermannis on hinnad nõks soodsamad kui Estonia puiesteel," tundis Beilmann rahuldust sülle langenud suurema kvaliteetse pinna üle.

"Igas lepingus on ju kaks poolt - kui üks pool ei saa hakkama, siis ei saa ka teine pool hakkama," osutas Beilmann sellele, et praegused büroode üürilepingud on paindlikud.

Varasematel aegadel oli lepingutes fikseeritud protsentuaalne ruutmeetri hinna kasv. Nüüd aga, kus ka üürileandja püüab meeldida üürilevõtjale, tuleb kindlasti jätta lepingusse kahepoolse korrigeerimise võimalus. "Iga-aastased tõusud lepingus tasuks nüüd küll välja jätta, need on igandid vanadest aegadest," õhutas ta üüripartnereid oma kehtivaid lepinguid ümber vaatama. Tuleb ju fikseeritud hinnatõusud taandada reaalsetele kuludele. Kui majandus ikka kimab 10 protsenti alla, on sellised fikseeringud mõttetud, toonitas Beilmann paindlikkuse vajadust.

Üürileandja poolelt uskus kaksiktorne valitseva ASi EKE Invest juhatuse liige Rein Tiik, et ikka on kõige aluseks turg ja seekord on see üürilevõtja turg. Seda iseloomustab suurempaindlikkus. "Nüüd on kõik üürilepingud konkreetse kliendi nägu. Varasemad jäigad tüüplepingud, millega tuli kliendil kohaneda, on kadunud," selgitas ta iga üürniku erikohtlemist. Pealegi tulevad muutujatena mängu hoone asukoht, suurus, moodsus. Näiteks 1960. aasta hoone omanikul on raha kasseerimiseks ühed võimalused, 2009. aasta ehituse omanikul teised.

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht Andres Hall tõdes, et üürilepingute sõlmimisel sõltub ka nüüd see, millele tähelepanu pöörata, väga palju sellest, kumma poolega tegemist on - kas üürileandja või üürilevõtjaga. Näiteks väga olulist rolli mängivad siin üürilevõtja maksevõime ning renomee.

Üürileandja võiks kliendi hoidmise nimel alandada tal ajutiseks üüri, näiteks eraldi kirjaliku kokkuleppega kuueks kuuks, üheksaks kuuks või pikemaks, kuid siiski mitte määramata ajaks.

Samas peaks ka üürileandja olema huvitatud lepingu paindlikkusest, et turuolukorra muutumisel ei jääks ta kriisiaegse üürilepinguga kahjumisse, ja nõudma üürnikult maksete korrektsust. Väga oluline on ka, et nüüd saaks üüriraha kliendilt kätte alati kuu ette, mitte enam takkajärgi.

Üürilevõtja aga püüdku saada endale võimalikult pikad soodsalt fikseeritud lepingutingimused. Samuti peaks üürilevõtja kindlustama oma positsiooni üürileandja makseraskuste korral, näiteks, mis juhtub, kui üürileandja jääb võlgu elektri- või soojatootjale. Lisaks tuleb lepingusse saada tingimuste ülevaatamise või ennetähtaegse lõpetamise võimalused turutingimuste halvenemise puhuks.

Tuginedes oma kogemusele, kaldun pigem arvama, et lepingute põhjad väga ei erine nn buumi ajast.

Kuid klient loeb praegu lepingut väga põhjalikult ja julgeb seda ka vaidlustada.

Praegu on vaja kindlasti konkreetselt paika panna kommunaalkulude suurus ja millest see koosneb, et vältida hiljem põhjendamatute arvete vaidlustamist. Lahtisi otsi või lünki ei soovita lepingusse kindlasti jätta, kuna see annab võimaluse lepingut erinevalt tõlgendada. Üürihind on enamasti alati olnud lepingutes fikseeritud, kuid varem oli kirjas ka iga-aastane hinnatõus, kas kindla protsendi näol või arvestades tarbijahinnaindeksit.

Praegu on suund selline, et lepingutes fikseeritakse hind aastaks, kaheks või pikemaks perioodiks ning seejärel vaadatakse koos tingimused uuesti üle, võttes arvesse turuseisu. Sageli lepitakse nüüd ka kokku lepingu ülesütlemise lihtsamates võimalustes, mis varem enamasti puudusid.

Praegu erinevad lepingute kehtivusajad varasema ajaga võrreldes. Varem sõlmiti enamasti pikki tähtajalisi lepinguid, nüüd soovitakse pigem lühiajalisi, 1-3 aastat kestvaid lepinguid, välja arvatud suuremahuliste projektide puhul.