Lasnamäe tüüpkorter annab aimu eluasemeturu suunast

"Kui kinnisvarahindade ralli algas Lasnamäelt, siis see ka lõppes seal," tõdes Grand Kinnisvara OÜ juht Marek Kerna. Pealegi on ju see ala Eesti elukondliku kinnisvaraturu osa, kus liigub 60% rahast. "Enamik väljastpoolt Tallinna tulnud inimesi ju alustavadki oma pealinnaelu just Lasnamäelt," selgitas ta.

Seega on Lasnamäe korterite üüri ja müügi alal Kerna kinnitusel kui Eesti kinnisvara Nasdaq, mis võib elukondlikul kinnisvaraturul toimuvast juba üht-teist ette kuulutada.

Arco Vara vanemmaakler Maia Daljajev aga ei usu, et Lasnamäe oleks mingi elukondliku kinnisvaraturu indikaator. Oma sõnade kinnituseks tõi ta pealinna korterite üüriruutude hinnad, mis kesklinnas on 7000-8000, Mustamäel 4000 ja Lasnamäel alles 3000-3500 krooni. Seega on tema tõdemusel Lasnamäe üsna omaette segment ja sabassörkija.

Siiski jääb Kerna oma juurde: kuna praegu kiputakse sealt Lasnamäelt ikka ära, siis langevad kinnisvaraturul hinnad edasi. Mis edasi saab, ei julge ta lubada. Täpsema vastuse saamiseks soovitas ta vaadata pankade poole.

"Kui Swedbank müüb nüüd igal tööpäeval ühe korteri, siis see annab kinnisvaraturu langusele kindlasti tõuget," lisas ta.

Ühelt poolt muutub ju laenumaksega hädas olija panga silmis ametlikult võlglaseks alles 60päevase makseviibimise korral. Tegelikult reageerib pank kliendi laenuosa tasumata jätmisele juba nädalaga. Seega võib Kerna sõnul olla viivises laene enam mitte 9%, vaid juba rohkem. Näiteks Lätis on ametlikult laenuvõlglasi 24%. Nüüd oleneb pankadest, kas nad koguvad võlgnike tagatised-kinnisvarad fondidesse ja ootavad müügiga või paiskavad need turule.

Siis aga tekiks odavnevate tagatiste mõjul laenuvõlglasi taas juurde.

Näites Rootsis müüsid pangad 1990. aastate alguse kriisi ajal erifondidesse kogutud laenuvõlglaste tagatised tõusva turu tingimustes kasuga maha. "Siin sõltub kõik pankadest, kinnisvarainimesed laiutavad käsi. Sügisel paistab, mis edasi saab," jäi Kerna nõutuks.

Probleemiga liitub majanduse elavdamiseks väljapakutud krooni devalveerimine. Kerna sõnul on see pigem riiklik meede, kuid siis tuleb kohustada pankasid, et need teeksid kroonilaenudeks ümber eurolaenud, mida on 90% laenuportfellist. Vastasel juhul järgneb sotsiaalne katastroof - muutuks ju siis näiteks miljonikroonine tagatisvara 30protsendise devalveerimise puhul äkitselt kõigest 0,7 miljoni krooniseks…

Põhjusi, miks on hea indikaatorina kasutada Lasnamäe või teiste Tallinna magalate tüüpkorterite tehinguid, on mitu. Lasnamäe tüüpkorterid moodustavad Tallinna elamufondist väga suure osa. Seal elab neljandik pealinna elanikest.

Keskmise näitaja arvutamisel ja analüüsimisel on oluliseks plussiks korterite tüüpsus. Ma siiski ei jaga arvamust, et just Lasnamäe korterite hinnamuutusi saaks pidada väga heaks indikaatoriks. Tallinna kinnisvaraturg on nii väike, et siinsed muudatused levivad kiiresti kõikidesse piirkondadesse.

Küll aga saab kinnisvara sektorite lõikes pidada indikaatoriks korteriteturgu üldiselt. Üldjuhul saavad muutused alguse just siit.

Analüüsimisel on aga taas parim kasutada ilma suurte äärmusteta andmeid, mistõttu on mugavaim analüüsida just magalate tüüpkortereid.

Näiteks kesklinna korterite hinnadünaamika analüüsimisel võib väga suurt rolli mängida andmete muutuv struktuur. Ka äärelinnas võib selliseid, ehkki väiksemaid struktuurimuutusi olla.

Kui vaadata Tallinnas hinnalanguse algust 2007. aasta kevadel, siis Lasnamäe keskmine hind ei näidanud trendi ette, vaid tõusis veel paar kuud, kui Tallinna keskmine hind juba langes. Üüriturg on väga erinev, kliendid on erinevad, seetõttu ei saa Lasnamäe või teiste magalate kortereid turuolukorra analüüsimiseks kasutada.