Hea hinnaga eristuvat vara kui kõrbes vett

Uus Maa Kinnisvarabüroo kinnisvarakonsultant Margit Sild rääkis, et masskaubast heas mõttes eristuv kinnisvara läheb hästi kaubaks, kui hind on realistlik. "On olnud üksikjuhtumeid, kus on makstud turuhinnast kõrgemat hinda. Näiteks tundis hiljuti ühe Kadrioru korteri vastu huvi kaks klienti ja hind tõusis enampakkumisel ühe päevaga 125 000 krooni, sest analoogilist merevaatega korterit samas piirkonnas müügil ei olnud," rääkis Sild.

Uus Maa Kinnisvarabüroo kinnisvarakonsultant Marina Hodus lisas, et defitsiidist saab rääkida kuni 400 000 krooni maksvate kuni 30 m2 suuruste renoveeritud korterite puhul. "Hästi lähevad kaubaks renoveeritud korterid korras majas, aga küsitakse ka kapitaalremonti vajavaid, ent heas majas," selgitas ta. Hoduse sõnul on saamas trendiks, et keskküttega korterile eelistatakse gaasi-, ahju- ja isegi elektriküttega korterit, kuna inimesed soovivad ise oma soojaarveid kontrollida.

Maakleritelt küsitakse ka väga odavaid ja väikseid kortereid. Kalamaja piirkonda soovitakse enamasti remontivajavaid kortereid, mis asuksid renoveeritud majas. "Klientide jaoks on maja seisukord väga oluline, ka ühistu olemasolu ja tema toimivus on samuti hea müügiargument," lisas Hodus.

Kõige keerulisem on Hoduse hinnangul müüa praegu kalleid, 1,5-1,8 miljonit krooni maksvaid kortereid, isegi siis, kui need on hästi korras ja miljööväärtuslikud.

Kaja Pärnik Reval24 Kinnisvarast seevastu rääkis, et eksklusiivseid kortereid, ka näiteks kahel tasapinnal asuvaid, küsitakse päris palju.

"Kadriorg, Kassisaba, Vesivärava - nendes piirkondades asuvate miljööväärtuslike elamispindade hind naljalt ei lange," kinnitas ta. "On tulnud läbi viia ka mitteametlik oksjon. Ühele Kalamaja korterile oli kolm tahtjat ja omanik lasi teha enampakkumise," tõi ta näite oma praktikast.

Ometi seisab osa turul nõutud kortereid hinnalangust ja ostjat oodates. "Müüjad ei kiirusta hinda langetama ja palju kuulutusi seisab üleval ulmehindadega. See, kas sa kuulutad, et sul on vara müügis või sa ka tegelikult müüd, need on kaks ise asja," märkis Pärnik. Temal endal on Kadriorus Vesivärava tänaval müügis 3toaline renoveeritud korter 1,9 miljoni krooniga, mille omanikult ta hinnalangetuseks nõusolekut ootab.

"Kinnisvara puhul on erilisus alati hinnatud," rääkis Ober-Haus Kinnisvara Eesti tegevdirektor Katrin Klein-Näppi, kelle sõnul hinnalangus ei ole säästnud ka erilist ja kvaliteetkinnisvara. Tallinnas on võrreldes mägede tüüpkorteritega näiteks Kalamaja, Lilleküla ja Pelgulinna korterite hinnalangus väiksem.

"Samas piirkonnas asuva, kuid teistest tugevalt positiivsete tegurite poolest eristuva objekti vastu on huvi kindlasti suurem. Järjest enam pööravad ostjad tähelepanu asukohale, parkimiskohtadele, kommunaalkuludele ja piirkonna turvalisusele," loetles Klein-Näppi.

Kaubaks lähevad Klein-Näppi sõnul praktiliselt kõik korterid, mille hind vastab praegusele turusituatsioonile. "Korterite mõistlikuks müügiperioodiks võib pidada kolme kuud. Kui objekti müügiplaani on korralikult täidetud, ent tehingut ei ole toimunud, siis on hind tõenäoliselt turusituatsioonile mittevastav," selgitas ta.

Korterite pakkumiskuulutusi on kinnisvarasaitidel tuhandeid, ent kui ostja soovib teatud piirkonnas tüüpilisest erinevat korterit, ei küüni pakkumiste arv kümnenegi.

Äripäev uuris lähemalt kinnisvarasaidil City24 27. augustil väljasolevaid Tallinna korterite müügipakkumisi.

Kokku pakuti Tallinnas müügiks 6228 korterit, neist kolmetoalisi 1909. Kui potentsiaalne ostja eelistaks 3toalist korterit Kristiine linnaosas, jääks valikusse 99 objekti. Kui soovida korterit kivimajas, aheneks valik 59ni. Üsna tavapärane, et soovitakse ka rõdu ja keldrit - need tingimused olid täidetud vaid 11 korteril. Ja kui klient sooviks korterisse kohe sisse kolida, jääks tal valida vaid kahe renoveeritud objekti vahel. Ühte neist, Koskla tänaval teisel korrusel asuvat 68ruutmeetrist korterit müüvad kaks vahendajat: üks miljoni krooniga, teine 90 000 krooni kallimalt. Teine, Paldiski maanteel asuv korter maksaks 1,53 miljonit krooni. Ruutmeetri hind 23 538 krooni on praegust turuseisu arvestades kõrgevõitu.

Oluliselt rohkem pole ka 3toaliste renoveeritud, vanniga Kalamaja korterite pakkumisi. 3toalisi pakutakse Põhja-Tallinnas 152, neist renoveeritud on 49, millest vaid 5 asuvad Kalamajas. Neist vann on vaid ühes Kungla tänaval asuvas korteris, mida müüakse 19 651kroonise ruutmeetrihinnaga. Kolmetoalise 86ruutmeetrise üldpinnaga korteri müügihind on 1,69 miljonit krooni.

Tallinnas on endiselt likviidseimad 2toalised nn mägede korterid, mille hinnatase algab 350 000 kroonist. Üldjuhul ei ületa vanema tüüpkorteri hind enam 750 000 krooni. Kristiine linnaosas pole viimastel kuudel ühegi tehingu hind ületanud 1,9 miljonit krooni. Enamik tehingutest jääb vahemikku 400 000-800 000 krooni.

Ka kesklinnas on nõutuim 2toaline korter hinnavahemikus pool miljonit kuni miljon. Tehingute hinnad kesklinnas jäävad 600 000 krooni ja poolteise miljoni krooni vahele.

Pärnu eksklusiivsed korterid ning majad on hinnalanguse tõttu suhteliselt kõige vähem kaotanud. Kallimad objektid pole soetatud pangalaenuga, mistõttu müüjal puudub surve hinda langetada. Tihtipeale sellised varad ka ostetakse omavahenditest.

Praktikas on olnud juhtum, kus 2 miljoni kroonisele korterile tehti ostupakkumine 10 protsenti madalama hinnaga, ent omanik polnud sellega nõus. Küsimus on selles, kui unikaalne konkreetne objekt on.

Autor: Tea Taruste