Rahatu portfelli juhtimise tasu ajas investorid marru

Järgmise aasta lõpuni on raskustes projektil eelarve järgi kulusid ligi 1,2 miljonit eurot (üle 18 miljoni krooni), sellest kaks kolmandikku moodustab juhtimistasu. Juhtimistasu on investeeringu prospekti järgi 2 protsenti vara nominaalväärtusest, mis vara tegelikku väärtust arvestades investorid tagajalgadele ajab. Kuigi investeeringu juhid on nõus suurema osa enda tasust kätte saama projekti lõppedes, tahavad nad osa tasu siiski kiiresti investoritelt välja nõuda ning seda täiendava raha kaasamise teel.

Äripäevale teadaolevalt on investorite hulgas lisaks rahakatele Swedbanki privaatklientidele näiteks Amserv Grupi üks omanikest Raivo Aavisto, Hansapanga asutaja, rantjee-elu elav Toomas Sildmäe, Tallinki tütarfirma HTG Invest juht Eno Saar ja Thulema asutaja August Kull. Investorite täielikku nimekirja ei tea aga isegi investorid ise, projekti juhid ei soostu seda avaldama. Nimetatud tõiga muudab kurioosseks asjaolu, et olulisi otsuseid saab teha ainult 100% investorite nõusolekul.

Ka Buffett ei teeks seal imesid. Investorite hulgas on ka projekti üks asutajaid ja eksjuhte Peep Aaviksoo, kes omal ajal esimese sarnase projekti suure kasumiga lõpule viis. "Ei saa nii, et kehval ajal on ühtedel (maaportfelli juhtidel - toim) hea ja teistel (investoritel - toim) senisest veel hullem, see kindlasti ei meeldi investoritele, minule kaasa arvatud," teatas Aaviksoo, mida ta arvab sellest, et projekti eestvedajad soovivad investoritelt kehvas seisus portfelli eest kaasata lisaraha juhtimistasuks. Aaviksoo põhjendas, et projekti juhtide tegemistest või mittetegemistest ei sõltu midagi, nii et juhtimistasu küsimine pole õigustatud. "Sinna võib saata kas või Warren Buffetti, aga kui seal midagi ei toimu, siis seal midagi ei toimu," iseloomustas Aaviksoo Rumeenia kinnisvaraturgu, kus eelmise aasta ärikinnisvaraturu moodustas sisuliselt üks tehing.

Tasuta juhtimist ei pakuta. Rumeenia kinnisvarafondi haldava IPC Investment Groupi (edaspidi IPC) juhtivpartner on Indrek Elhi, kes koos Aaviksooga oli ka projekti asutaja. Aaviksoo asemel on nüüdseks Elhi partnerid varasid haldavas ettevõttes Rumeenia ärimees Ciprian Lopata ja väikse osalusega ka Siret Soom. Elhi ja Soom on mõlemad töötanud audiitorfirmas PricewaterhouseCoopers.

"Reaalselt on vaja investeeringuid juhtida, tasuta pole keegi suuteline seda tegema. Oleme niigi tasuta seda teinud kaks aastat," põhjendab raha küsimist üks projektijuhtidest Elhi.

Elhi ja tema kompanjonid tegid investoritele ettepaneku, et asutatakse uus aktsiaselts Scandic Trade, millele korraldatakse avalik aktsiaemissioon eelismärkimisõigusega olemasolevatele investoritele. Kogutud raha kantaks sealt edasi olemasolevasse kehasse Nord Hill Land Portfolio, mis annaks uuele kehale vastu neli parima potentsiaaliga kinnistut. Soola raputas investorite haavadele see, et suur osa kogutavast rahast oleks juhtimistasu projekti eestvedajatele.

Pakutud lahendus šokeeris. "Kuuldes IPC pakutavat skeemi, kuidas ettevõte nende tekitatud likviidsuskriisist välja tuua, olin šokeeritud," nentis üks investoritest, varahaldusfirma Avaron juhtivpartner Kristel Kivinurm-Priisalm. Likviidsuskriisi tekkimises on otseselt süüdi juhtkond, kes nüüd soovib, et investorid nende juhtimisvead kinni maksaksid, lisas ta.

Ta lisas, et suure tõenäosusega enamik investoreid poleks uut raha projekti pannud ning siis oleks investoritelt kaaperdatud parimad kinnisvaratükid. Kivinurm-Priisalmi sõnul oleks IPC vahetanud oma juhtimistasu nõude kinnistute vastu ja kõik oleks olnud JOKK.

Juhtimistasu enne edu ei maksta. Investorid ei kavatse IPC algse ettepanekuga nõustuda. Investorite soov on varad külmutada selliselt, et tasutakse vaid hädavajalik lisaraha, mis seotud kolmandate osapoolte ees olevate võlgnevuste ja vara säilimisega. Juhtimistasu soovitavad investorid projektijuhtidel projektist eduka väljumiseni unustada.

Maaportfelli suurimad investorid on kokku 42% osalusega Swedbanki privaatse varahalduse kliendid, keda esindab panga portfellihalduse juht Rasmus Pikkani. "Projekti juhtidega on kõige suurem probleem selles, et nad ütlevad, et pole nõus tasuta tööd tegema, aga nad ei adu seda, et on kaasatud projekti, milles investorid on juba kaotanud 80-90 protsenti oma rahast. Nemad aga on saanud juba kätte väga suure osa enda tasudest," rääkis Pikkani. Projekti algusest 2007. aastal 2009. aasta aprillini saadi juhtimistasudena kätte umbes 342 000 eurot.

Investorid soovitavad külmutada. Investoreid ärritas IPC juhtide käitumise juures ka, et uut aktsiaemissiooni presenteeriti kui juba otsustatud lahendust. Elhi sõnul siiski emissiooni taotlust finantsinspektsioonile esitatud ei olnud. Inspektsioon suhtlust IPC esindajatega kommenteerida ei saanud.

Investorid loodavad projektijuhtidega kompromissile jõuda ja paari nädala pärast kohtudes on laual lisaks portfelli külmutamisele ja vanade võlgade tasumisele projekti juhtide väljavahetamise ettepanek.