Targale investorile on ka kinnisvara tulus investeering

Väidan, et targale investorile on ka kinnisvara tulus investeering. Kinnisvara on investeeringuna nagu iga teinegi varaklass, mille väärtus on sõltuvuses tema võimest toota tulu. Investeeringuks ei saa pidada suvilat või sauna ääremaal, keskustest kaugel, mis on omanikule ennekõike emotsionaalse väärtuse tooja. Puudub nii tulu kui ka võimalus vara realiseerida ja sellise kinnisvarainvesteeringu väärtus on selgelt küsitav.

Kinnisvara, sarnaselt paljude teiste varaklassidega, omab teatud tsüklilisust - vaadates vaid 2007. või 2009. aastat, on võimatu saada aru, mis on kinnisvara tootlus, aga tegelikult ka sellest, mis peaks olema pikas perspektiivis "tavaline".

Kui palju on kinnisvarainvesteeringult võimalik teenida? 2006.-2007. aastatel oli võimalik Eestiski osta riigi pealinna kesklinna kontorihooneid või kaubanduspindasid aastatootlusega 6-7%, vaid napp paar aastat hiljem oli selle vara tootlus 10-11%. Pealtnäha väike muutus - vaid 4 protsenti. Aga see väike, neljaprotsendine tootluse kasv kuuelt protsendilt kümnele tähendab siiski, et sama vara peab nüüd väärtuse säilimiseks kuue kasumiühiku asemel tootma 10 ühikut.

Kuid arvestame siis sedagi, et lisaks tootlusele langes ka rendi hind. Kesklinna kontorihoone keskmine ruutmeeter võis buumiaja 15 euro pealt langeda 10-11 euro tasemele. Jälle, tõepoolest ei ole suur langus - mis see 4-5 eurot siis ära ei ole -, kuid ometi on siiski jälle ju tubli kolmandik.

Kuidas kinnisvara väärtus ajas muutub? Võtame appi siiski ka väikese arvutuse kinnisvara väärtuse muutumisest. Võtame näiteks 7000ruutmeetrise rendipinnaga hoone, mille väärtus 2006. aasta keskmise üürihinna 14 eurot ruutmeetri eest juures oleks olnud lihtsustatult 16,8 miljonit eurot. 7000 ruutmeetrit korrutada 4 eurot/m2 korrutada 12 kuud on 1 176 000 eurot, jagada see 0,07ga (ehk 7% tootlus), saamegi 16 800 000 eurot.

Seesama 7000ruutmeetrine maja saab aga kaks aastat hiljem, kui omanik on pidanud langetama rendi hinda ning kadunud on ka enamik võimekaist ostjaist, poole väiksema väärtuse: 7000 × 11 eurot/m2 × 12 kuud = 924 000 eurot/0,11 (11% tootlus) = 8 400 000 eurot.

Praeguseks on seoses majanduskeskkonna mõõduka paranemisega tõusnud nii rendi hind kui ka langenud tootluse ootus ja seega on ilmselt meie hüpoteetiline majaomanik suure osa oma kaotusest tagasi teeninud.

Ent ülaltoodud lihtne näide ilmestab siiski kujukalt, et ka nn stabiilne rahavoogu tootev üürimaja võib üürilepingute ebasoodsa lõppemise tõttu jõuda väga ebamugavasse turbulentsi ja kaotada suure osa oma väärtusest väga lühikese ajaga.

Pikas perspektiivis siiski kasum. Veidi pikemas perspektiivis on võimalik siiski kasumit teenida. Meenutagem, 2003. aastal oli ruutmeetri üürihind kesklinna büroohoones samuti 10-12 eurot. Kuid kes sel ajal maja soetas ning seda liigse laenuga ei koormanud, on nüüdseks siiski tagasi teeninud peaaegu kogu investeeritud kapitali ning maja ise ei ole ilmselt kaotanud veel oma võimet üüritulu teenida ega vaja tõenäoliselt veel ka suuremahulist uuenduskuuri.

Investeerida tasub sellesse, millest aru saad. Investeeringu arvutuskäik on samalaadne nii väikese üüripoe kui ka üürikorteri puhul, selge see, et investeerimisega ei pea alustama kesklinna bürookompleksist. Igaüks peab ostma siiski vara, millest jõud üle käib, ning asukohas, millest aru saadakse. Mustamäe või Õismäe tüüpkorter on alati likviidne ning võib genereerida ka adekvaatset renditulu. Maja äärelinnas on keerulisem välja üürida, sest majade üüriturg on meil õbluke ning eramu likviidsuski on magalarajooni korterist oluliselt kehvem.

Aega peab olema. Riskiks on aga alati majandus- või kinnisvaratsüklist valesti arusaamine - 1997. aastal ehk 14 aastat tagasi, eelmise buumi ajal, soetas üks mu sõber renoveerimata korteri kesklinnas, makstes selle eest toona 32 000 USD ehk umbes 500 USD/m2 (praeguse kursiga 364 eurot/m2). Aga aastal 2011 ei ole võimalik ka halvas korras kesklinna korterit alla 1000 eurot/m2 soetada. Seega, kuigi talle võis 1998.-1999. aastal tunduda, et ei olnud just suurem asi ost, on praeguseks tegemist igati mõistliku paigutusega. Oluline vastus on seega ka aeg, aega peab olema.

Autor: Lembit Tampere