Kriis tegi Arco varatuks

Olukorra päästmiseks on Arco Vara suuromanikud Richard Tomingas ja Hillar-Peeter Luitsalu pöördunud teiste aktsionäride poole. Arutatud on erinevaid võimalusi lisakapitali kaasamiseks ja kolmandale suuromanikule Toomas Toolile on pakutud nõukogu liikme kohta.

Arco Vara Tallinna Jõe tänava peakontori viienda ehk kõrgeima korruse nõupidamisteruumis seisab lauanurgal pisike nupuke, mille saab sõrmenipsuga keerlema panna. See on nn loosiratas, mis aitab otsustada. Keerutad ja sõltuvalt sellest, millise sektori peale punane kuulike näitab, saad vastuse - "buy", "sell", "fire someone" (ingl k "osta", "müü", "lase kedagi lahti"). Lükkame sellele fotograafiga korraks hoo sisse. Saadud vastuse "ask mom" (ingl k "küsi emalt") täideviimiseks ei jää enne intervjuu algust aega.

"Kas te seda ka ikka oma tehingute planeerimisel kasutate?"

"Ei, me lotoga ei tegele," vastab Tomingas, kergelt naerdes. "Mõnikord on see meil laual ja siis keegi vestluspartner saab seda kruttida. Eks see annab märku sellest, et ta võib olla natuke närviline. Tekitab mõnikord elevust," ütleb ta.

Börsil kasumit ei tulnud. Arco ettevõttena ei ole investorites rõõmsat elevust ammu tekitanud. Viimati näitas ettevõte kasumit 2007 ehk samal aastal kui börsile tuli. Ja see oli neile väga tulus aasta. Juunis toimunud aktsiate avaliku müügiga liikus ettevõttesse üle miljardi krooni (64 miljoni euro). Tänavuse poolaasta seisuga ehk neli aastat pärast IPOt oli Arco Vara arvel 2,2 miljonit eurot ehk 34,4 miljonit krooni. Kuhu investoritelt kaasatud raha kadus?

Osaliselt liikus aktsiate avalikust müügist saadud raha uutesse projektidesse, samuti suure võlakoorma teenindamiseks. Arco kohustused on üksjagu vähenenud ja poolaasta seisuga on neid üleval 39,5 miljonit eurot ehk 618 miljonit krooni. 300 miljonit krooni läks Bulgaariasse. 80 miljonit sai kohe aktsiate müüki korraldanud SEB Enskilda.

Lisaks tegi Arco ridamisi investeeringuid, millest pidi kahjumlikult väljuma. "Eks nad istusid maas. Maad osteti igal pool hullu hinnaga. See oli see aeg, kus ostsid tüki maad, joonistasid sinna peale projekti ja iga ruutmeeter, mis sa sinna peale joonistasid, muutus 500 dollariks. Ühel hetkel kukkus see ära ja öeldi, et maa väärtus on null või negatiivne, sest maaga kaasneb maamaks või rendimaks, aga ta ei tooda mitte midagi," hindab oma endiste partnerite probleeme Hillar Teder.

Ridamisi kahjumlikke investeeringuid. Arco Vara investeeris Hillar Tederi Ukraina kaubanduskeskuse projekti 2008. aastal 10 miljonit dollarit ehk toonases väärtuses umbes 110 miljonit krooni. Mõni aeg hiljem nägi Arco, et kriis ei lase asjaga edasi liikuda ja tahtis projektist välja saada. Teder aga ei tahtnud kogusummat tagasi anda, sest tema sõnul oli tolleks hetkeks ühiselt see raha ära kulutatud ja partnerid olid sellest teadlikud. Mitu aastat kestnud vaidluse tulemusel sai Arco kokkuleppe korras mullu oma nõude Tederi vastu veidi enam kui 50 miljoni krooniga maha müüdud. See tähendas kokkuvõttes enam kui poolest summast loobumist.

Ukraina ei ole ainus projekt, millest Arco on viimastel aastatel kahjumlikult väljunud. Tegelikult on neid mitmeid. Praegu suuruselt kolmanda ettevõtte aktsionäri Toomas Tooli nõutud erikontroll just selliste tehingute kohta küsimusi esitaski. Kui saadud vastused peaks paari sõnaga kokku võtma, siis Arco väidab, et vahendeid oli vaja vabastada ja ostjaid eriti ei olnud. Tulemuseks on aastatel 2008-2010 tehtud tehingutelt saadud hiiglaslik kahjum - kokku ligi 200 miljonit krooni.

Tomingas tunnistab vigu. Tomingas tunnistab, et vigu on tehtud üksjagu, aga nendib ka, et praegu on see tagantjärele tarkus. Ettevõtte strateegia oli tema sõnul valesti üles ehitatud - juba enne aktsiate avalikku pakkumist tehti lühiajalise laenuga pikaajalisi projekte ja firma kohustused olid kasvanud üle pooleteise miljardi krooni.

Tomingas annab mõista, et ega praegused põhiomanikud ehk tema ja Hillar-Peeter Luitsalu kahekesi firmat üles ehitanud ja börsile toonud. Ta sõnab, et juba IPO-le eelnenud ajal oli pankade poolt tunda ka survet lisakapitali kaasamiseks.

Viljar Arakas, kes toona ettevõtet juhtis, seda ei kinnita - kannustajaks olid pigem eelnevalt toimunud edukad IPOd, nagu seda oli 2006. aastal toimunud Olympicu avalik aktsiamüük. Samuti toetas neid tol hetkel veel soodus majanduskeskkond. Sellises soodsas olukorras hinnati ka börsile mineva Arco käimasolevate projektide väärtust ja loomulikult ülespoole - pea 400 miljoni krooni eest.

Elati üle võimete. Kehvad kapitalipaigutused pole Arco ainus taak. Kuna raha oli kriisi sisenemisel arvel veel küll, käis selle kulutamine jõudsalt edasi. 2007 mindi Rumeeniasse ja Leetu, kus alustati nn teenindusdivisjoni ehk maakleritega. Rumeenias võeti maakleritele kohe liisingusse 12 sõiduautot, renditi kallid büroopinnad ja napp aasta hiljem likvideeriti need ettevõtted kahjumiga.

Tomingas tunnistab, et kogu Arco Vara struktuur oli valesti üles ehitatud. Liiga suur ja liiga kulukas. Lisaks oli töötajate tasustamine helde. Näiteks paberil kinnisvara üleshindamise arvel tekkinud kasumist maksti sularahalist boonust ja preemiat, nendib Tomingas. Ka dividende maksti 2006. ja 2007. aasta eest - vastavalt 16,9 ja 37,2 miljonit krooni.

Arco Vara kehvas mängus osutusid võitjateks firma tegevust rahastanud SEB ja Arti Arakas, kel õnnestus oma osalus 2008. aastal Toomas Toolile müüa. Tema Arco arengute kohta kommentaari anda ei soovi.

Tool nõukogusse ei kipu. Kui Toomas Tool Arco aktsiad ostis, oli ettevõttes raha veel küll. Pärast seda, kui ta Luitsalu ja Tomingaga firma tulevikus kokkuleppele ei jõudnud, hakkas Tool aktsiaid müüma, mis viis ta kohtupinki. Prokuratuuri süüdistuse kohaselt soovis ta manipuleerida aktsia hinnaga ja, nagu Luitsalu seda protsessi ajal avalikult tõlgendas, ettevõte vaenulikult üle võtta. Praeguseks on Tooli süüasi sisuliselt lõppenud ja kohus on ta kahes astmes õigeks mõistnud.

Tool lausub, et kriis ei ole kunagi ainus põhjus, mis ettevõtted allamäge veerema lükkab. "Kui sa oskad arvata, mis eespool tuleb, siis sa teenid ja kui ei oska arvata, siis jääd oma asjadest ilma. Libeda teega mõni auto on puu otsas ja mõni jõuab garaaži. See sõltub ikka sellest, kes roolis on. Mina pole ütleja, kas vahetada juhte või mitte, see on kõigi aktsionäride otsus. Aga ma oskan seda öelda, et see juhtkond ja see nõukogu ei ole hakkama saanud," räägib ta.

Tominga ja Luitsalu kutse tulla Arco nõukogusse Toolis huvi ei tekita. "Alati on inimesel valikuvõimalus, kas investeering maha kirjutada või lähed seda päästma. Ei ole veel aru saanud, kas seal on, mida päästa," jätab ta otsad esialgu lahtiseks. Siiski lisab kujundlikult, et rongi, millest tänaseks pool puudu, on üldse ülimalt keeruline ringi keerata.

Arco Vara nõukogu esimees ja ettevõttes suurimat osalust omav Richard Tomingas nendib intervjuus, et vigu on tehtud omajagu. Praegune põhieesmärk on hoolitseda, et käimasolevate projektide finantseerimine jätkuks ja nende abil saaks kahjumist välja rabeleda. Tominga laual on olnud ka erinevaid kapitali kaasamise võimalusi. "Mure raha pärast on kogu aeg. Aga seda olukorda me kindlasti väldime, et raha lihtsalt otsa saab," kinnitab ta.

Arco Vara on pidanud senimaani kahjumit vastu võtma. Millal numbrid roheliseks muutuvad? Selle nimel, et need numbrid jälle roheliseks muutuksid, me iga päev tööl käime ja pingutamegi. Ega me seda punast numbrit sinna joone alla spetsiaalselt ei tekita. Eks siin on küsimus nii turuolukorras kui ka teistes asjaoludes.

Arco Vara on tegelikult algusest peale vähe valesti üles ehitatud. Lühiajalise rahaga on mindud tegema pikaajalisi projekte. Sellest tingituna tulebki nüüd ettevõte samm-sammult täiesti ümber profileerida. Kui oleks mingi kommertspank meile appi tulnud ja kaasa aidanud, siis me oleksime juba palju paremas seisus. Kuna ettevõte oli võtnud laenu väga erinevatelt laenuandjatelt, ka võlakirjaturult, siis nende kõigiga kokku leppida oli äärmiselt raske. Praktiliselt võimatu.

Teie kaasaktsionär Toomas Tool on öelnud, et te läksite koos teiste ettevõtte omanikega 2007. aastal börsile aktsiaid müüma, et "loll raha" turult ära korjata. Miks te selle IPO tegite? Täiesti ausalt - kommertspangad… (paus). Tegelikult meid pandi ka pankade poolt fakti ette, kuna laenumahud olid väga suured. Omakapitali osa oli väga väike ja elavat raha tuli väga vähe. Kui vaadata perspektiive, mis oleks ilma selleta olnud, oleks need olnud väga lühiajalised ja kurvad. Et see oli praktiliselt ainuke väljapääs olukorrast.

Tuli võtta suund uutele lahendustele, sest samamoodi jätkata ei saanud. Lühiajalise võlaga oli mindud tegema pikaajalisi projekte. Võtame kas või Tivoli (Arco ootab seal ehitusluba - toim) - 251 miljonit krooni. Seda tehti lühikese rahaga. Osaliselt võlakirjadest, osaliselt SEB laenust. Praeguseks on see laen tagasi makstud, aga see kõik on ka millegi arvel toimunud, sest ega siis õhust ja armastusest saa maksta.

Samas oli Arco Vara IPO 2007. aastal väga edukas - kaasasite ligi miljard krooni. Mille peale see raha kulus? Seal on oluline vahe, kas see raha kulus ära või läks kuhugi sellisesse kohta kinni, kuskohast ei olnud võimalik seda nii kiiresti kätte saada. Sellest miljardist ainuüksi 80 miljonit läks kapitali kaasajale ehk siis SEB Enskildale. Bulgaariasse pandi üle 300 miljoni krooni. IPO käigus antakse ju väga selgeid lubadusi. Üks meie lubadus oli suunata tegevus Baltimaadest jõuliselt välja uutele arenevatele Ida-Euroopa turgudele. Too aeg olid need ikkagi hitt number 1.

Tagantjärele vaatad, et äkki oleks pidanud hoopis laene tagasi maksma. See on hea tarkus küll - aga need otsused ja tehingud tehti tolleaegses parimas teadmises. Plaanide järgi oleks sealt pidanud raha tagasi tulema kahe aasta jooksul ehk 2009 sügisel, aga neli ja pool aastat hiljem me nendime, et oleme olukorras, kus loodame poole aasta või aasta pärast sealt raha tagasi saama hakata.

Oleme ka suurel määral laene tagasi maksnud. Alustasime miljard kuuesaja miljoni pealt umbes. Nüüdseks on meil jäänud bilanssi laenukohustusi ligikaudu 28 miljoni euro eest (438 miljonit krooni, kokku on Arcol kohustusi poolaasta seisuga 39,5 miljonit eurot - toim). Väga suur tükk laenu on ära makstud.

Otsused, mille tulemusena 2007. aastal IPOsse mindi, on vastu võetud oluliselt varasematel aegadel ja need otsused tingisid selle tulemuse. Oli vaja lühiajalisi laene tagastada, oli vaja võlakirjasid tagastada ja selleks oli vaja ka kapitali kaasata.

Teine aspekt, mis veel oli - kogu Arco Vara struktuur oli valesti üles ehitatud. Esiteks olid üüratult suured üldhalduskulud. Juhtimine oli väga keeruline ja väga kulukas. Inimesi töötas üle 600. Nüüdseks on järele jäänud üle 100. See oli väga kulukas süsteem. Ümberhindluste arvel tekkinud kasumist maksti sularahalist boonust ja preemiat välja. See ei saanudki olla väga jätkusuutlik. Nii kui sattus turmtule alla ümberhindlus kui selline - nii kukkus kogu süsteem kokku.

Poolaasta seisuga oli arvel 2,2 miljonit eurot. Kas sellist muret ei ole, et ettevõte rahast täitsa tühjaks jookseb? Mure raha pärast on kogu aeg. Aga seda olukorda me kindlasti väldime, et raha lihtsalt otsa saab. See on ka üks meie prioriteete -raha vabastamine, et likviidsust oleks. Et saaks edasi minna nende projektidega, mis praegu töös on ja mis lubavad uut raha genereerida. Ega seisvat ladu ei saa müüa. Pooleliolevat ehitust ei ole võimalik müüa. Tühja krunti veel, aga pooleliolevat ehitust on väga raske müüa. Nii et kui sa ikkagi tahad sealt raha kätte saada, siis sa pead selle tahes tahtmata lõpuni ehitama.

Kas peate hakkama lisakapitali kaasama? Me oleme aeg-ajalt kohtunud teiste aktsionäridega -ka Arvo Nõgese ja Toomas Tooliga. Tooliga veel üsna hiljuti ja oleme neid teemasid arutanud. Oleme Toolile pakkunud kohta ka nõukogus, et ta võtaks kaasvastutust ja tooks siia oma oskusteavet. See, mis ta tegelikult ju Silvano Fashion Groupiga korda on saatnud, on muljetavaldav. See ei saa juhuslik olla. Me ei ole saanud praeguseks veel konkreetset vastust.

See on ju suur pööre teie suhetes Toomas Tooliga? Noh, see on ju meeldiv muutus. See, et me suhtleme ja üritame vastastikku sobivaid lahendusi leida, loob tegelikult eeldused muutusteks. Enne seda ei ole isegi seda eeldust olemas. Praegune kohtuasi on näidanud ju seda, et prokuratuuri süüdistused pole vähemalt teise astmeni paika pidanud ja pole alust arvata, et ta manipulatsioonidega tegelenud oleks. Aga see selleks - eelkõige on küsimus selles, et ta on tõestanud ennast avaliku ettevõtte omanikuna, olles seal ettevõttes juhtrollis. Järelikult ta suudab ettevõtte august välja tuua ja uutel alustel tööle panna.

Mis Te Toomas Tooli nõutud erikontrollist arvate? Erikontroll on esiteks iga aktsionäri õigus, kui tal jääb midagi segaseks või arusaamatuks. Ma möönan, et alati on võimalik börsiteateid ja info levitamist paremini teha. Need tehingud ja toimingud, mille kohta erikontrolli küsimused laekusid, ei ole tegelikult standardolukorrad, sest erinevate osapooltega on erinevad lepingud sõlmitud. Paraku on nii, et ka teisel osapoolel, kes on ostnud meie käest vara, on õigus nõuda konfidentsiaalsust ja avalikkusele ei ole võimalik esmase hooga kõiki asjaolusid selgitada.

Samas sai audiitor meie käest kogu informatsiooni kätte, tutvus lepingutega ja pidi meie arusaamist mööda andma hinnangu, kas tehingud on korrektsed. Ühtegi märkust meile ei tehtud. Vastupidi - me oleme isegi kaugemale läinud ja erikontrolli vastustes andnud juhatuse hinnanguid samuti kaasa, miks üks või teine tehing sai selliselt tehtud.

Enamik välja toodud tehingutest on toonud kahjumi ja enamik on tehtud seotud osapooltega. Miks? Esiteks oli see, et me võtsime kõigepealt neile tehingutele Rimessi audiitorbüroo hinnangu, mis arvestas kõiki asjaolusid. Teiseks on sellises majandusolukorras, kus me too hetk olime, võimalike ostjate hulk niigi piiratud. Oluline on veel seda märkida, et suletud ettevõtet saab osta kõrgema hinnaga juhul, kui on väga täpselt reglementeeritud aktsionäride omavaheline suhtlus - näiteks kes, keda, millal ja mis tingimustel võib välja osta või kaasa müüa? Selliseid lepinguid meil üldjuhul ei ole olnud.

Ja see on siin teie enda viga? Ma ei ütleks küll viga… (paus). Aga nüüd tagantjärele vaadates oli see tegemata töö. See lõi sellise olukorra, kus teine osapool sai hinda alla suruda. Me tegelikult ju pakkusime laiemale ringile nende osaluste müüki, aga ühtegi tõsiseltvõetavat pakkumist ei tulnud. Peale nende, kes olid juba osanikud.

Teine aspekt on see, et kuidas nüüd hinnata - olid need head või halvad tehingud? Praegu näiteks Meloni kaubanduskeskus Estonia pst 1 toodab rahavoolist miinust. See tähendab seda, et me peaksime sinna iga päev peale maksma. Samamoodi toodab TOP iga päev miinust.

Kuidas on praegu suhted võlausaldajatega, pankadega? Me oleme võtnud suuna sellele, et võlausaldajaid oleks laua ümber vähem. Praegu olemegi väljumas SEB pangast. Swedbankis me ei olegi, kuigi meil on Swedbankiga väga head suhted tekkinud, kuna nad otsivad meiega koostööprojekte. See on suuresti nende praeguse juhtkonna initsiatiivil. Inimesed vahetuvad pankades, suhtumised muutuvad. Ega nende suhtumine meie vastu pole kogu aeg positiivne olnud. Ju siis on ka see midagi väärt, et me oleme vähemalt ellu jäänud.

Jääte siis ka? Selge eesmärk on loomulikult tulla sealt joone alt välja. Tahtlikult keegi seda miinust ei tekita siin.

Eesmärk on struktuur uuesti üles ehitada. Struktuur oli ajale jalgu jäänud - liiga suureks paisunud, liiga suured halduskulud, liiga suured laenud peal ja liiga lühikesed laenud võrreldes projektide elueaga.

Kui saaks praegu teha nii, et vajutad delete-nuppu ja hakkad otsast peale, siis teeks paljud asjad teistmoodi. Aga nii ei saa ja meil on see vana taak kaelas.

Ja meie Hillariga (Arco Vara üks tuumikomanikest ja nõukogu liige Hillar-Peeter Luitsalu - toim) ning kogu juhtkonnaga oleme otsustanud sellelt laevalt mitte põgeneda, vaid üritada seda laeva juhtida nii, et ta ühel päeval saaks täitsa iseseisvalt vee peal seista ja korralikult sõita.

Kõiki abinõusid ja nõuandeid, mis on meile antud, üritame arvesse võtta. See ei ole ainult meil siin pimedas toanurgas tehtud otsused. Me ikkagi oleme avatud kõikidele ettepanekutele, ükskõik kuskohast ja kelle käest need tulla võiksid. Ja me loodame, et ka teised aktsionärid tahavad rohkem kaasa lüüa.

Arco Vara nõukogu esimehe Richard Tomingase sõnul on kontsern endale viimastel aastatel eesmärgiks võtnud elamuarendused ja loodab käimasolevad projektid nii Eestis kui ka kaugemal edukalt maha müüa.

Üks neist jätkuvatest projektidest asub Bulgaaria pealinnas Sofias. Järgmise aasta alguses on seal valmimas 72 korteriga elamublokk, millest Tominga sõnul on 42 juba ette ära müüdud.

"Me oleks võinud selle hoone 14 miljoni euroga valmis ehitada. Kuid tänu sellele, et me oleme pigem seda objekti kinni hoidnud ja mitte ehitanud vahepeal, siis nüüd oleme hoopis kolm-neli miljonit eurot võidus tänu sellele, et ehitushinnad on langenud," räägib Tomingas.

Samuti on praegu töös 28 korterit Lätis Bišumuiža elurajoonis, mida ettevõte plaanib edasi arendada.

Tallinnas jätkatakse koostöös Merko Ehitusega Kodukolde projekti arendamist.

Esimeses etapis müüdi 50 korterit juba maha, teises etapis lisatakse sellele 48 korterit. Samuti oodatakse ehitusluba Kadriorus asuvale Tivoli arendusele, kus plaanitava kogumahuks on 600 korterit.

"Tallinna turg on see, et 800-900 korterit aastas müüa on täitsa reaalne. Ja kui me hammustame sellest turuosast aastas 100-150 korterit, ei ole see midagi ületamatut. Alati võib ka suurema tüki võtta, aga siis peab ka rohkem ehitama," lisab Tomingas.

Raske on mul midagi arvata Arco tulevikuväljavaadete kohta. Mitmed võimalused on lahti. Igatahes on aus endale tunnistada, et investeering Arcosse ei ole ennast vähemalt tänaseni õigustanud. Arco allakäik on alguse saanud kinnisvara krahhist, aga ka omanikevahelistest tülidest. Ilmselt selle viimase lahendamisest saab alguse ka uus areng. Loodetavasti see aeg hakkab lähedale jõudma.