EHITUS. Kuidas käituda, kui avastad ehitusel puudused?

Sõltumata ehitusfirma taustast või esinduslikkusest võib ikka juhtuda, et ehituse valmimisel leiab tellija objektil vigu. Selleks, kuidas nende avastamisel korrektselt edasi käituda, on õiguslikult paika pandud erinevaid võimalusi. Advokaadibüroo Soraineni möödunud nädalal korraldatud ärihommikul kõneles advokaat Kristjan Tamm sellest, mida tuleb vigade leidmisel teha.

Mida teha, kui avastad puudused objekti üleandmisel? Esmalt on oluline teada, et enne töö lõplikku vastuvõtmist on tellijal kohustus see kohe üle vaadata ning puuduste leidmisel teavitada neist ehitajat mõistliku aja jooksul, mis ei tohiks ületada kahte kuud.

Puudustega tegelemise võimalused on järgmised:

Esitada puuduste likvideerimise nõue – see on esmane nõue, mille tellija peaks vea avastamisel töövõtjale esitama. See tähendab, et pärast ehitise ülevaatamist tuleb võimalikult täpselt üles märkida, millised puudused avastati ning kuidas nende likvideerimist soovitakse. Neist tuleb ehitajat kohe teavitada ning anda sobiv aeg nendega tegelemiseks.

Küsida hinnaalandust – kui tellija avastab ehitisel vead, siis on võimalik võtta teadlikult vastu puudustega objekt, vähendades selle eest makstavat tasu. Näiteks kui põrand kaetakse looduskividega, siis neile on omane, et iga partii võib olla natuke erinev. Kui näidis ja tegelik töö on erinevad, siis võib öelda, et tööl on puudus, mida on keeruline ja ebamõistlik likvideerima hakata.

Sel juhul saab tellija vähendada töövõtjale makstavat tasu, esitades talle hinna alandamise avalduse. Hinna alandamine peab olema proportsioonis töös esineva puudusega. Vaidluste vältimiseks on mõistlik protsessi kaasata sõltumatu ekspert. Neid leiab riiklikult tunnustatud ekspertide registrist, mida peab kohtuekspertiisi instituut.

Nõuda kahju hüvitamist – nõue saab olla kahesugune:

1. Lisaks puuduse likvideerimise nõudele on võimalik nõuda puudustest tingitud täiendava kahju hüvitamist. Näiteks kui mõnel tootmishoonel avastatakse üleandmisel puudus, mille likvideerimise tõttu üleandmine venib ning tellija ei saa hoonet kätte õigel ajal, vaid alles kaks kuud hiljem. Tööd tehases saab alustada hiljem, mis tähendab, et tellijal võib tulu saamata jääda. Siis saab nõuda täiendavat kahju hüvitamist. Kahju tõendamiseks on selgi puhul mõistlik kaasata ekspert, sest kahju suuruse hindamiseks on vaja majanduslikku analüüsi.

2. Kahju hüvitamine puuduse likvideerimise nõude asemel. Seda saab rakendada näiteks juhul, kui tellija nõuab töövõtjalt puuduse likvideerimise, kuid kui töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, see ebaõnnestub vms. Sellisel juhul võib tellija nõuda kahju hüvitamise likvideerimise asemel. Tellija saab sellisel juhul otsida uue töövõtja, kes vead parandab, ning selliste kulude katmine toimubki kahjuhüvitusnõude arvel.

Määrata leppetrahv – seadusest küll ei tulene kohustust panna lepingus paika leppetrahv juhuks, kui ehituse lõpptähtaeg viibib, kuid seda oleks mõistlik teha. Kui tellija soovib töövõtja suhtes leppetrahvi rakendada, tuleb sellest töövõtjale kohe teatada.

Leppetrahvi suuruse maksimaalne piirmäär on lepingus mõistlik kokku leppida, enamasti on see 10% lepingu hinnast. Tellijal tasuks arvestada, et trahvi liiga kõrgeks ajamisel võib töövõtja selle vähendamiseks kohtusse pöörduda. Selle nõude rahuldamisel võivad tellijale tekkida lisaväljaminekud kohtukulude katmise näol.

Taganeda lepingust – lepingust taganemine peaks olema kõige radikaalsem tellija reageering lepingu rikkumisele ja see on rakendatav eelkõige siis, kui lepingu jätkamine ei ole enam võimalik. Näiteks olukorras, kus töövõtja on korduvalt üritanud puudust likvideerida või kui ta keeldub seda üleüldse tegemast või ei tee seda mõistliku aja jooksul. Lepingus tuleks alati täpsustada, millist rikkumist peavad pooled oluliseks lepingu rikkumiseks.

Taganemise eesmärk on enamasti see, et pooled ei soovi lepingu täitmist ja tagastavad teineteisele selle, mis nad on lepinguga saanud. Kuna ehitist ei ole võimalik klassikaliselt tagastada, on ehituslepingust tervikuna taganemisele seatud üsna suured piirid. Lepingust tervikuna taganemine on rakendatav eelkõige ehitusprotsessi keskel. Kui maja on valmis ja räägitakse pisipuudustest, siis saab taganeda üksnes lepingu osast.

Garantii – oluline on teada, et klassikaline garantiipuudus ilmub välja alles garantiiperioodi jooksul ning seda ei olnud üleandmisel näha. Kui näiteks avastad garantii kehtimise ajal poolteist aastat pärast töö üleandmist, et eramajas on parkett saanud valet värvi, aga see oli nii juba üleandmisel, siis oled kaotanud nõudeõiguse. Esiteks pole tegemist klassikalise garantiipuudusega ning sellele tulnuks reageerida töö vastuvõtmisel. Teiseks ei ole sellisel juhul töövõtjat informeeritud puudusest mõistliku tähtaja jooksul.

Kui aga seintesse ilmuvad näiteks aasta pärast üleandmist praod, on ehitaja kohustus need korda tegema. Garantii kehtib üldjuhul minimaalselt kaks aastat, kuid hiljuti on riigikohus selgitanud, et garantii kestust kirjeldav paragrahv on dispositiivne. See tähendab, et garantii tingimustes saab kokku leppida erinevalt seaduses sätestatust.

Viieaastane aegumisperiood  – kui garantiiaeg lõpeb, ei tähenda see, et rong on lõplikult läinud. Garantiiaeg on periood, kus on lihtsam puudustest tulenevaid nõudeid esitada. ­Aegumisperiood tähendab, et kui kokkulepitud garantiiaeg saab läbi, siis üleüldine nõuete esitamine on veel võimalik. Puudustele, mis olid olemas töö üleandmise ajal, saab tugineda aegumisperioodi jooksul.

 

Ole puuduste loetlemisel täpne

Kui ülekontrollimisel avastatakse puudus, tuleb see täpselt kirjeldada, et ehitaja saaks aru, mida ta tegema peab. Koos puuduste teatega tuleb esitada ka nõue, millised puudused tuleb milliseks ajaks likvideerida.Tellija peab töö üleandmisel ehitise hoolikalt üle kontrollima, kaasates omanikujärelevalve. Kui avastatakse näiteks 3–4 asja, mis on valesti, siis tuleb töövõtjale esitada reklamatsioon. Näiteks: köögi välisseinas on kaks pragu ja esiku pistikupesa ei tööta, palun likvideerida puudused 14 päeva jooksul.

 

Pangagarantii annab kindlustunde

Arsi Kook, ASi Restor peadirektorKõige parem on probleeme ennetada, see on kõige tähtsam asi.Reeglina Eestis kehtib kaheaastane garantiiaeg ja töövõtja peaks garantiiaja jooksul puudused likvideerima, kui neid on. Kunagi isegi õpetati insenere, et kui mõnda kohta mõni väike pragu tekib, siis see ei ole veel suur praak. Iga ehitus otsib oma asendit nii-öelda, see on loomulik.Kui pragu on suur või ohtlik, siis on hoopis suurem viga. Pisikesi asju võib alati esineda, aga üldiselt tulevad need garantiiajal välja ja tööandja peaks need likvideerima.Projekti vigade eest üldjoontes ehitaja ei vastuta. Selles mõttes oleks soovitav projektile – sõltuvalt projekti suurusest – ka mingi ekspertiis teha.Enamasti on korralikel ehitusettevõtetel kindlustusleping oma töödele ja tihti pakuvad nad tellijale täiendavalt pangagarantiid. Juhul kui selle ettevõttega midagi juhtub või ta ei likvideeri puudusi, siis võib pangagarantii avaneda ja see annab ka tellijale kindlustunde.

Projekt on oluline

Rein Olesk, ASi Parmeron juhatuse esimeesSellest on vähe, kui tellija ütleb, et talle miski ei meeldi. Kui lähed kuskile sööma, siis ütled, et mulle see pirukas ei meeldi, aga ehituses päris niimoodi ei saa. Igaühel peab siiski olema mingi konkreetne alus selleks, kui mingi asi ei meeldi. Meil ei ole selliseid juhtumeid olnud.Kui tellija tellib projekti ise, siis täpselt sama palju tööd, kui ta pärast teeb töövõtjaga ehk ehitajaga, peaks ta tegema ka projekteerijaga. Et see projekt, mis ta saab, oleks läbi mõeldud, et projektist tulenevaid vigu ei aetaks ehitaja kaela.Kõige tähtsam on kindlasti see, et kõik ebaselged punktid tuleb läbi rääkida enne lepingu allkirjastamist. Pärast on juba ühel kohustused, teisel õigused, siis on juba väga raske neid läbi rääkida.