Mida arvestada äripinna üürimisel?

Soraineni vandeadvokaadi ja kinnisvaraõiguse valdkonna juhi Urmas Volensi sõnul on üks olulisemaid aspekte äripindade üürimise juures, et kogu suhtlus üürileandja ja üürniku vahel – alates lepingu sõlmimisest kuni lõpetamiseni - oleks kirjalikult tõendatav. Sellisel juhul on võimalik seda vajadusel täpselt taastada, kui peaks tekkima kohtuvaidlus. Oluline ei ole iga omavahelist kontakti markeerida dokumendiga, piisab, kui vahetatakse näiteks e-kirju.

SAMM-SAMMULT

Äripindade üürimisel pea meeles

Leia sobivad ruumid. Selleks on võimalus kasutada maakleri abi, kuid see on kulukam kui ise otsida. Rendipinna otsimisel tee selgeks, milliseid ruume sul täpselt vaja on. Kui pind on leitud, tuleks sellega võimalikult põhjalikult tutvuda, välja selgitada, mis selle seisund on ja kas see sobib. Valides ära kiirusta ning ruumidega tutvumisel kasuta samuti eksperdi abi.

Alusta läbirääkimisi. Kui sobiv pind leitud ja hind sobiv, tuleks alustada üürileandjaga läbirääkimisi muude lepingutingimuste üle. Tavaliselt kasutatakse sellistel juhtudel tüüplepinguid, mille puhul sõltub läbirääkimisteks jääv ruum poolte majanduslikust erinevusest. Kui näiteks väga suur ettevõte tahab üürida väiksemalt firmalt, on tõenäoliselt rohkem võimalusi läbi rääkida, kui vastupidises olukorras.

Kirjelda võimalikult detailselt. Kui lepingu tingimused on läbi räägitud, on oluline kirja panna, millistel tingimustel tahetakse üürida. Tavaliselt tekivadki vaidlused sellest, et üüritud ruum ei vasta ootustele. Selle vältimiseks tuleb panna kirja:

1. Võimalikult täpselt faktiline olukord, millistele tingimustele peaks ruum vastama, ka siis, kui need ajas muutuvad. Selleks ei ole vaja erilisi oskusi, piisab kui eluliselt kirjeldada, millised on ootused üüripinna suhtes. Kirjeldatud peaks olema ka üleandmisprotsess.

2. Maksete suurus. Enamasti on üürniku huvi, et kõrvalkulud oleks maksimaalselt üürihinna sees, üürileandja tahaks neid küsida üüritasule lisaks. Kui kõrvalkulusid ei suudeta üüritasu sisse kokku leppida, siis oleks üürniku huvides määrata kõigile kõrvalkuludele ülemmäär. Seda seadus ei reguleeri, vaid see tuleneb poolte kokkuleppest. Vajadusel võiks abistada kinnisvaraspetsialist, kes oskab hinnata, kui suured võivad kõrvalkulud olla.

3. Üürniku seisukohast olulised lepingurikkumised. On üürniku huvides, et kui potentsiaalsed riskid realiseeruvad, saaks ta kiiresti ja hõlpsalt lepingu üles öelda. Siinkohal tuleks kindlasti juristiga nõu pidada, et võimalikult efektiivselt ennast kaitsta. Lepingurikkumiste lahendamiseks on kaks peamist võimalust: lepingust väljumine või leppetrahv. Samuti tuleks lepingusse märkida, milliste puuduste korral ei ole üürnik kohustatud ruume vastu võtma.

Fikseeri vastuvõtmisel ruumide seisund. Üüritava pinna vastuvõtmisel tuleks täpselt kirjeldada selle olukorda. Siingi tuleks kaasata eksperdi abi, et tulevikus vaidlusi vältida. Ruumide seisukorra kohta tuleks koostada eraldi vabas vormis akt, mis tuleb mõlemal poolel alla kirjutada. Võimalusel tuleks lisada ka fotod. Samuti tuleks lepingusse märkida, milliste puuduste korral ei ole üürnik kohustatud ruume vastu võtma. Ka peaks üürnik akti märkima, et soovib selliste puuduste kõrvaldamist.

Puudustele reageeri kiiresti. Kui lepingu täitmise ajal ilmneb probleeme, on oluline, et need saaks võimalikult kiiresti likvideeritud. Puuduse avastamisel tuleks sellest esimesel võimalusel üürileandjale teatada, parim on teha seda kirjalikult ning seejuures kirjeldada võimalikult detailselt probleemi asjaolu ning millist lahendust ja kui kiiresti soovitakse. Tähtaeg peab olema mõistliku pikkusega, mis sõltub puudusest. Selle määramine on oluline, sest kui puudust õigel ajal ei kõrvaldata, muutub see oluliseks lepingurikkumiseks. Seejärel on üürnikul õigus see kas ise likvideerida ning nõuda kompensatsiooni; alandada ühepoolselt üüri või leping ennetähtaegselt üles öelda.

Tagasta pind samas seisus. Lepingu lõppemisel tuleb ruumide üleandmisel uuesti fikseerida nende olukord. On oluline sundida üürileandjat üle vaatama, et puudusi ei ole ning koostada seisundi kohta akt. Kui aktis puudusi ei märgita, on suur tõenäosus, et hiljem ei saa tekkida nõudeid üürniku vastu.

Küsi hüvitist. Kui üürnik on teinud parendusi, on võimalik nende eest nõuda hüvitist, kuid seda vaid juhul, kui üürileandja on andnud nende tegemiseks nõusoleku, mis peab kindlasti olema kas kirjalikult fikseeritud või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (e-kiri, SMS jne). Hüvitise nõudmise juures on oluline ka see, et parendused on tõstnud ruumi väärtust. Kui parendused on eemaldatavad ja üürileandja ei soovi neid hüvitada, siis on võimalus need kaasa võtta, kui see on võimalik ruumi kahjustamata.

Arvesta tagatisega. Üürileandjal kehtib pandiõigus kogu üürniku toodud sisustusele, kui lepingus ei ole märgitud teisiti. Pandiõigus kehtib automaatselt ning see tähendab, et ruumide sisustus on üürileandjale garantiiks, et kui üürnik jääb võlgu, on tal õigus müüa tema vara üüri katteks. Pandiõiguse saab lepingus välistada, kuid sel juhul tuleks asendada mõne muu tagatisega. Üks võimalus selleks on tagatisraha, mis tavaliselt tähendab, et üürnik maksab ette näiteks kolme kuu üüri, kuna kolme kuu üürivõlg reeglina annab üürileandjale õiguse leping üles öelda.

Autor: Kadri Põlendik, Ave Lepik