Ohud sundmüügis objekti ostmisel

Äripäeva Kinnisvarateatmik juhib tähelepanu teistelegi probleemidele, mida sundmüügist ostu korral tähele panna ja millega sundmüügist ostu korral arvestada.

Sundenampakkumisel müüdav kinnisasi on sageli koormatud hüpoteekide ja muude asjaõigustega ning ühtlasi on kinnistusraamatusse kantud erinevaid käsutamise keelumärkeid. Omandajale on oluline teada, kas sellised märked jäävad tema suhtes kehtima või mitte.

Täitemenetluse puhul kehtib üldiselt reegel, et püsima jäävad sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused ning muud õigused lõpevad. Sissenõudja on siinkohal siis võlausaldaja, kes on täitemenetluse alustanud. Kui näiteks sissenõudja kasuks seatud hüpoteek asub esimesel järjekohal, kuulub nimetatud hüpoteek ning sellest tagapool asuvad õigused kustutamisele ja ostja suhtes neile tähendust ei ole. Kui aga hüpoteek asub teisel järjekohal, jääb esimesel järjekohal asuv hüpoteek püsima. Kui sissenõudjale kuuluva õigusega samal järjekohal asub veel mõni õigus, jääb see samuti püsima. Seega tuleks enne sundmüügist ostu välja selgitada, millisel järjekohal asub tagatis või muu õigus, mille alusel on kinnisasja sundmüüki alustatud ning kas kinnistusraamatus sisaldub muid märkeid, mis võivad kinnistu kasutamist tulevikus mõjutada.

Praktikas üldlevinud probleemiks on kinnistusraamatu märge, et kinnisasja osas omab õigusi kolmas isik üürilepingu alusel. Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik, hüpoteegipidaja või muid kinnisasja suhtes õigusi omav isik peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üles öelda. Kinnistusraamatusse kantavas märkes näidatakse ära tähtajalise üüri- või rendilepingu lõppemise tähtpäev või lepingu korralise ülesütlemise tähtaeg kui see on pikem seaduses sätestatud ülesütlemistähtajast (seega pikem kui kolm kuud). Seega ei ole sundmüügis objekti omandajal kinnistusraamatusse tehtud märke tõttu üürilepingu olemasolu korral võimalik objekti reaalselt valdama asuda enne, kui saabub tähtajalise üürilepingu lõppemise tähtpäev või öeldakse üles tähtajatu üürileping.

Olukord on mõnevõrra erinev kui sundmüügis olevat objekti koormava üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märget tehtud ei ole. Sellisel juhul ei eeldata, et uus omanik oli omandamise hetkel üürilepingu olemasolust teadlik ning omandajal on võimalik paindlikuma regulatsiooni alusel üürileping üles öelda. Nimelt lubab seadus sellises olukorras üürilepingu üles öelda kolme kuulise etteteatamistähtaja jooksul tungiva omavajaduse olemasolul. Mida täpsemalt tähendab „tungiv omavajadus“ on mitmeti ja kohati vastuoluliselt tõlgendatav.

Riigikohus on leidnud, et omavajaduse esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kontrollida, mistõttu standardseid juhtumeid seadusest leida ei ole võimalik.  Riigikohtu praktika järgi ei pea omavajadus tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega). Pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Urmas VolensVeikko Puolakainen

Pikemalt loe Äripäeva Kinnisvarateatmikust.

 

Autor: 1321-aripaev