9. oktoober 2013 kell 21:00

Arendajad vilistavad seadusele

Tallinnas mitmel pool kinnisvara arendavate Maksim Sorokini ja Dmitri Perepelitsõni äri on pehmelt öeldes omapärane – nad kauplevad ebaseaduslikult mitteeluruumidesse ehitatud “korteritega”.

Tandemi äri on iseenesest lihtne – nad ostavad soodsa hinnaga heas asukohas mitteeluruumid, ehitavad need võimalikult kiiresti ja väikeste kuludega ümber ning müüvad korterite pähe maha. “Korterite pähe” tähendab seda, et juriidiliselt on tegemist siiski mitteeluruumi mõtteliste osadega, mille kasutamine elamispinnana on ebaseaduslik. “Korterite” müügikuulutustes muidugi sellest asja­olust juttu pole.

Tagurpidi ehitus – enne valmis ja siis load. Seaduserikkumine algab aga juba “korterite” ehitamisel. Ehitusseadus nõuab ehitise tehnosüsteemi või selle osa muutmiseks kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut.

See tähendab, et kui arendaja kavatseb muuta maja olemasolevat tehnosüsteemi, nagu ventilatsiooni-, vee- ja kanalisatsiooni- või elektrisüsteemi, peab ta enne ehitustöid hankima kohalikust omavalitsusest projekteerimistingimused, see­järel kirjaliku nõusoleku ehitusprojektile ja lõpetuseks kasutusloa.

Sorokini ja Perepelitsõni tegevus käib aga vastupidi – kõigepealt ehitatakse ning alles seejärel tegeletakse ehitatu seadustamisega. Selline tegevus on riskantne, kuna kooskõlastamata ehitatud lahenduste ohutus on kontrollimata.

Värske juhtum Kunderi tänaval. Tänavu märtsis ostis tandemi Sorokin-Perepelitsõn vastloodud ettevõte VPM Property OÜ 370 ruutmeetrit endist kauplusepinda kesklinna kortermaja esimesel ja keldrikorrusel aadressil Kunderi 24. Kadrioru pargi ja keskturu lähedal asuv neljakorruseline kortermaja on ahvatleva asukohaga.

Mis endistes kaupluseruumides aga toimuma hakkas, tuli halva üllatusena nii majaelanikele kui ka linnavalitsusele. Mõne kuuga ehitati kaupluse ruumidesse maja esimesel korrusel 16 eraldi ruumi – püsti pandi kipsist seinad ja igale ruumile turva­uks. Tegemist on kõigest mõneteistkümne ruutmeetri suuruste ruumidega, kuid igasse neist rajati ka pisike sanitaarsõlm – WC ja dušinurk.

Ruumidesse rajati ka kööginurgaks vajalikud ühendused, kuigi tekib küsimus, kuidas köök nii pisikesse tuppa üldse mahuks. Ruumid on täiesti valmis ja paigas on isegi kullakarva sisustuselemendid ja potililled, mis pisikesi ruume veidi luksuslikumaks peaksid muutma. Igatahes on kõik uued ruumid ühendatud maja kanalisatsiooni-, elektri- ja ventilatsioonisüsteemiga, ilma et nendeks töödeks oleks saadud linnavalitsuse või ühistu luba. Kõnealustest ruumidest osa on juba korterite nime all müüki paisatud ja kuulutuste andmetel müüvad arendajad neid “minikortereid” hinnaga 1800–2000 eurot/ruutmeeter.

Lisaks “korteritele” on arendajad keldrikorrusele rajanud kolm kontoriruumi ja neistki üks on juba müügis, kaks ehitusjärgus.

“Me teame, et me ei riku ühtegi seadust,” ütles üks arendajatest Perepelitsõn Äripäevale möödunud reedel oma ettevõtete uhke vaatega kontoris Tornimäel.

Ehitus tuli korteriühistule üllatusena. Perepelitsõn selgitas, et esimesena koostatakse ehitusprojekt. Selle teeb arhitektuuribüroo, kellel on kõik vastavad load olemas. Kui projekt on valmis, algavad läbirääkimised korteriühistuga ja ehitamine.

“Linn tahab näha dokumente viimases etapis, kui asi on kooskõlastatud ühistuga. Kui linn näeb, et asi on kooskõlas normidega ja et ühistu on selle heaks kiitnud, kinnitab linn selle ära. Väga lihtne protseduur,” rääkis Perepelitsõn. Seadus ütleb muidugi midagi muud, kuid see arendajaid ei heiduta. Perepelitsõn viitas inimeste tohutule ostuhuvile, mis sundis neid korterite ehitamisega kiirustama.

Kunderi 24 korteriühistu inimesed ei soovinud nimeliselt juhtumit kommenteerida. Majas elavad valdavalt pensionärid, kelle jaoks on tekkinud olukord hirmutav. Nad pole endistesse kaupluseruumidesse rajatud kortereid näinud, veel vähem heaks kiitnud.

Dokumendid, mis arendajad ühistule paralleelselt ehitamisega esitasid, olid puudulikud ja eksitavad. Näiteks tutvustati elanikele suvel plaani, mille kohaselt pidanuks kaupluse asemele tulema 8 büroopinda. Tegelikkuses ehitati 16 ruumi koos sanitaarsõlmedega ning ruumid on müügis korterite nime all. Arendajad tegelevad siiani ühistult oma projektile nõusoleku hankimisega, näiteks on nad korduvalt palunud kokku kutsuda ühistu koosolek ning hiljuti kutsusid ühistu juhatust lõpuks ka “korteritega” tutvuma. Arendajad pakuvad ühistule nõusoleku eest ka 3000 eurot kompensatsiooni ning mõningate pisitööde tegemist maja fassaadi juures.

Mitteeluruumi ostmisel riskid. Oluline on veel kord toonitada, arendajad müüvad oma nn kortereid mitteeluruumi mõtteliste osadena. “Me ei muuda kinnisvara staatust, müüme mitteeluruume. Kui ostab eraisik, ei takista seadus tal ennast seal registreerida. Meie kortereid ostetakse väga hästi ja seadusega pole see keelatud,” rääkis Perepelitsõn.

Plaanide peal on selgelt näha, mis osa inimene ostab, selgitas ta. Notari juures tehakse leping ja notar ei saa Perepelitsõni sõnul vormistada lepingut, mis ei ole seadusega kooskõlas. Ta jätab aga mainimata, et mitteeluruumi ei tohi kasutada elamiseks. Linnavalitsuse ametnik toob kõrvalolevas kommentaaris välja hulga riske, mis sellise tehinguga ostja jaoks kaasnevad.

Ametnik ronis majja keldriluugist

Et kontrollida Maksim Sorokini ja Dmitri Perepelitsõni ettevõtte VPM Property tegevust aadressil Kunderi 24, kutsusid linnavalitsuse ametnikud arendajaid korduvalt selgitusi andma. Arendajad aga kohtumistele ei ilmunud.Selleks, et objektil kohapeal arendajate tegevust kontrollida, oli linnavalitsuse ametnik menetluse käigus sunnitud objektile ronima parasjagu avatud olnud keldriluugi kaudu. Vaatluse põhjal koostas linnavalitsus arendajatele ka ettekirjutuse.“Menetluses oluliste tõendite kogumine oli takistatud ning ettekirjutuse tegemiseni jõudmine võttis ettekirjutuse adressaadi pahatahtliku tegevuse tõttu aega,” nentis Tallinna linnaplaneerimise ameti ehituskontrolli osakonna juht Elvis Tõnnison.Üks arendajatest, Perepelitsõn, väitis, et linn ei teavitanud neid, et soovitakse tulla midagi vaatama.“Meie korterite nõudlus on väga suur ja tihti inimesed soovivad tulla kohale uudistama isegi enne, kui kusagil on kuulutus väljas. Seoses sellega oli ehitajatele antud juhis suvaliselt tulnud inimesi mitte sisse lasta,” sõnas Perepelitsõn.

 

 

Kes on kes

Maksim Sorokin ja Dmitri Perepelitsõn

Sündinud esimene 1982. ja teine 1980. aastalOmavad kahasse kümmekonda ettevõtet, mille tegevusaladeks on kinnisvara ost-müük, eluruumide ja mitte­eluruumide ehitus ning kinnisvarahaldus.Peakontor kõigil ettevõtetel Tornimäe 7 kõrghoones, kontaktiks on enamikul sama e-posti aadress.Võitsid mullu ühega ette­võtetest – Fond Control OÜ – 2011. aasta majandus­tulemuste põhjal Äripäeva kinnisvarabüroode TOPi. Ette­võtte rentaablus ulatus toona ligi 30 protsendini.Finantsinspektsioon tegi Fond Controlile tänavu suvel hoiatuse keelatud finantsteenuse pakkumise eest. Mehed kutsusid hoiustama, pakkudes 10–15% tootlust. Litsents hoiuste vastuvõtmiseks neil puudus. Põhja ringkonnaprokuratuur algatas finants­inspektsiooni avalduse alusel ka kriminaalmenetluse.

 

 

 

Tasub teada

Linn peatas ehituse

Tallinna linnavalitsuse 19. septembril tehtud ettekirjutus VPM Propertylekohustas mitteeluruumi aadressil Kunderi 24 kehtiva ehitusprojektiga kooskõlla viima.Täitmise tähtaeg on 19. november, mittetäitmisel rakendatakse sunniraha 2000 eurot.Kohustas ettekirjutuse kuupäevast alates ehituse täielikult peatama. Rikkumise korral rakendub sunniraha 3000 eurot.Sunniraha rakendumine ei tähenda, et esitatud nõudmised kaovad. Projektile tuleb kindlasti hankida linnavalitsuse kirjalik nõusolek.

 

 

 

Üks küsimus

Kas mitteeluruumis tohib elada?

Elvis Tõnnison, Tallinna linnaplaneerimise ameti ehituskontrolli osakonna juhtEhitusseadus sätestab, et valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud otstarbel. Ehitise omanik on kohustatud tagama ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele. Sellest tulenevalt saab nimetatud ehitise (Kunderi 24 mitteeluruum – toim) osasid kasutada mitteeluruumidena. Juhul kui omanik kasutab neid ruume muul otstarbel, nt eluruumina, siis rikub ta ehitise omaniku kohustusi, mille eest seadusandja on ette näinud karistuse väärteo korras.Kahjuks tuleb praktikas ette igasuguseid tehinguid kinnisvaraga. Notarid peaksid tehingu pooltele väga selgelt tutvustama, millised on tehingu tagajärjed ning millise kinnis­asja ostja omandab, et ta pärast ei avastaks, et omandatud kinnisasja ei saa ta soovitud eesmärgil kasutada. Näiteks ei ole võimalik saada maamaksuvabastust eluaseme aluseks olevalt maalt, sest tegemist ei ole eluruumi, vaid mitteeluruumiga.

 

 

 

Äripäev kirjutas

Mullu 30. oktoobril kirjutas Äripäev, kuidas 2011. aasta majandustulemustel põhinenud Äripäeva kinnisvarabüroode TOPi võitnud ettevõte Fond Control ehitab linnalt ostetud mitteeluruume ümber seadust rikkudes. Fond Controli omanikud Maksim Sorokin ja Dmitri Perepelitsõn nimetasid siis sellist tegutsemist tavaliseks praktikaks ja lubasid paberid korda ajada. Ometi tegi linnavalitsus Fond Controlile ettekirjutused, mida ettevõte pole siiani täitnud, ning nende suhtes on rakendatud sunniraha. Sunniraha on Fond Control tasunud ning neile on koostatud juba uued hoiatused, millega on antud uued tähtajad ettekirjutuse nõude täitmiseks ning selle tagamiseks määratud ka uus sunniraha.Nüüd, aasta hiljem, pole arendajate teguviis põrmugi muutunud. Sama skeemi kasutatakse ka uutel objektidel.

Hetkel kuum