Kinnisvara. Kuidas valida pisikontorit?

Äsja kahekuulised kontoripinna otsingud lõpetanud rahvusvaheline personaliotsingufirma Pedersen & Partners leidis sobiva pinna büroohotellist. Viimane on väikeseid – kuni 10töökohalisi büroopinna täisteenuseid pakkuv ettevõte. Sarnast lahendust – kaks töökohta ja nõupidamiste pidamise võimalus – otsis ka konsultatsiooniettevõte.

Milleks maksta rohkem? “Vajasime 60ruutmeetrist pinda. Kesklinnas – klientidele lähedal – pakuti samas pindu alates 80 ruutmeetrist, mis on meile asjatult suur ning ülejääva pinna eest tulnuks maksta, mida ei soovinud,” selgitas büroo-otsinguid firma juht Evald Pärni. “Muidugi, linna ääre pool on lihtsam ka väiksemat pinda leida.”

Ettevõte valis kontorit otsides Tallinnas kolme büroohotelli vahel: Triumph Plaza Viru ringtee ääres,  Foorumi keskus Hobujaama / Narva maantee nurgal tänaval ning Tornimäe keskus. Liisk langes Foorumi keskuse kasuks, sest selle teenusepakkujat hindas Pärni kõige paindlikumaks ja sobivamaks, Tornimäel ei olnud parasjagu vaba pinda ning Triumph Plaza puhul ei jõutud lepingutingimustes kokkuleppele.

Vabastab tülikatest kohustustest. Enne uue kontori otsinguid tegutses firma nn tavalisel büroopinnal, kuid sellega kaasnes palju asjaajamist, mille eest büroohotelli teenust kasutades hoolitseb teenusepakkuja. “Me ei pea enam tegelema erinevate haldusmuredega, nagu näiteks koristaja korraldamine,” selgitas ta.

Samuti ei pea palkama sekretäri. “Ilus oleks küll, kuid ettevõtte eesmärk on olla kasumlik ning palgata õigeid inimesi tegema õigeid asju selle nimel,” rääkis Pärni. Lisaks hindas ta paindlikkust, mida büroohotell võimaldab – lepingu saab sõlmida lühikeseks perioodiks ning pikendada vastavalt vajadusele. “Lähemad 2–3 aastat rahuldab meid praegune lahendus,” selgitas Pärni, kelle sõnul vajab firma praegu kahte töökohta ning nõupidamisteruumi. “Tõsi, kui peaksime soovima kiires tempos laieneda, siis sellega võib büroohotellis takistus tulla, kuna ei pruugi vabu pindu saada olla.”

Võimalusi tuleb juurde. Ehkki büroohotelli teenuseid pakkuvaid ettevõtteid leiab Tallinnast mitmeid, pindade lisandumist kesklinna pole viimase paari aasta jooksul märga ja pindade pakkumine püsib 1Office Grupi juhi Ivar Veskioja sõnul 2009. aasta tasemel. Novembris avab 1Office Foorumi ärikeskuses Hobujaama tänava ja Narva maantee ristmikul endise migratsiooniameti pinnal 14 pisibüroost koosneva hotelli.

Veskioja kinnitusel on hetk laienemiseks soodne, sest väikeseid A-klassi äripindu nõutavad nii kohalikud kui ka välisfirmad. Seni takistas laienemist äripindade üürihinna madalseis ning arendajate huvipuudus büroohotelli ärimudeliga arvestamiseks. Ka maadlesid olemasolevad büroohotellid kahjumiga ning käis hinnasõda.

Samuti otsivad büroohotellid head asukohta, mis tagab täitumuse ja prestiiži. Tallinna kesklinnas on sobivaks piirkonnaks Jõe-Ahtri risti, Tartu mnt ja Liivalaia risti ning Vabaduse väljaku vahele jääv kolmnurk, kuhu pärast Metro Plaza valmimist Viru ringtee äärde pole uusi avara korruseplaaniga ärihooneid kerkinud.

“Uute majade kerkimisel piirkonda on need büroohotellide pidajate tähelepanu all. Otsitakse suurt liigendamata korrust, kuhu saaks vajaliku büroode ja nõupidamisruumide projekti ära mahutada. Kinnisvaraomaniku seisukohast võib hoones paiknev büroohotell lisandväärtust tuua  maja turunduse ja võimalike rentnike kasvulava kaudu,” leidis Veskioja.

Suured kasvavad. Lisaks hoidis nõudlust ohjes tõik, et siinsete noorte ettevõtete jaoks oli teenus kallis ning väliskliendid olid olemasolevate teenusepakkujate vahel ära jaotatud. Mitu idufirmat näiteks leiab omale töökoha Garage48 keskuses, mis kolis mullu südalinna Rävala puiesteele.

Tallinnas tegutseb kolm suuremat büroohotelliteenuse pakkujat, mis eelmisel aastal kõik kasvasid. Käibelt suurim on Regus, mille tütarfirma Business Centres Management Estonia teenis mullu 388 000eurose käibe juures 8600 eurot ärikasumit. Teisel kohal olevale Petrasolile kuuluv Blue Business Services OÜ teenis 282 000eurose käibe juures 24 000 eurot kahjumit. Eesti kapitalil tegutseva 1Office Eesti tulemuseks kujunes 16 400 eurot ärikasumit 166 000eurose käibe juures.

 

Mis maksab pisibüroo?

Kuutariifid, lisandub käibemaks

Tallinn189 eurot – töökoht avatud toas Triupmh Plaza ärimajas. Haldab Petrasolile kuuluv Blue Business Services.225 eurot – töökoht avatud toas. Foorumi ärimaja, Hobujaama. Haldab 1Office Eesti.6 eurot päevas – töökoht. Kuupaketid töökoha kohta 62–96 eurot. Garage48 HUB, Rävala puiesteel. Haldab Garage48.355 eurot – Ülemiste City. Hind keskmine, sõltub töökohtade arvust. Haldab Technopolis Ülemiste3 eurot tunnis – Estonia pst 3, 18,3 m2 kontor. Haldab Estonian Office OÜ.

Pärnu149 eurot kuus – Sillakeskuse büroomaja, 13 ruutmeetrit. Vahendab LVM Kinnisvara

Büroohotelli teenuseid pakuvad ka Competence OÜ Tammsaare ärikeskuses Tallinnas ja Emajõe Haldus OÜ Tartus.

 

Büroohotell

Väikese – kuni 10 töökohta – büroo täisteenus, mis sisaldab lisaks kontoripinnale kõiki tugi- ja abipersonaliteenuseid, mida ettevõttel vaja läheb.

Sobib nii väiksemale või alustavale firmale kui ka suurele ettevõttele näiteks mõne osakonna ajutisteks tööruumideks.

Kui tavaliselt sõlmitakse büroopindade lepingud aastateks, siis büroohotellides saab ka päeva ja kuu kaupa teenust osta.

Tüüpklient on teenusettevõte, millel on kuni kümme töötajat. Enamasti pakutakse B2B teenuseid, tüüpilised on  IT-, konsultatsiooni-, turundus- ning personalivahendusettevõtted. Leidub filiaale ning välisomanduses ettevõtteid.

 

Kuidas valida väikekontorit?

1. Kui kinnisvara pole põhitegevus.Büroohotell sobib, kui ettevõtja ei soovi või pole näiteks tegevuse alustamisel võimalik põhivara soetada ning pikaajalist üürikohustust võtta. Samas on oluline asukoht kesklinnas. Ettevõte, kus tootlikkus töötaja kohta on madal, ei peaks keskmisest kallimat ruumilahendust otsima. Büroo üüri­pinna hind võib ruutmeetri kohta tulla küll soodsam, samas kaasnevad sellega ka mitmed haldusmured.

2. Mitut töökohta firma vajab?Büroohotellid pakuvad reeglina kuni 10 töökohaga bürooruume. Töötajate suure arvu korral on büroohotelli liigendatud ruumiplaan suhtlemisbarjäär, 100ruutmeetrise või suurema avatud ruumi vajaduse korral on soodsam otsida lahendusi ärimajadest.

3. Vaata ette.Hinda nii ettevõtte praeguseid pinna ja teenuste vajadusi kui ka lähema 1–2 aasta kasvuvajadusi. Viimasest lähtuvalt saab planeerida töökohtade arvu ja tagada need vajadusel optsioonlepinguga.

4. Hinda lepingutingimusi.Kõrge riskiastmega äri puhul pööra tähelepanu lepingu lõpetamise etteteatamise tähtajale, et saaks kiiresti reageerida, kui ootamatult tuleb kulusid kärpida. Samuti hinda pakutavate lisavõimaluste ja töötajate heaolu aspekti, näiteks kas ettevõte saab büroohotelli kasutamisel ligipääsu nõupidamisruumidele, kontoritehnikale, kööginurgale ja olmeruumidele. Väliskontserni kuuluva ettevõtjad võivad teenuse tingimustelt olla jäigemad.Teenusepakkujad pakuvad abiteenuste võimalusi – näiteks võib büroohotelli sekretär või pakutav rendisekretär katta kliendihalduse ja vastuvõtu funktsioonid, tegeleda kõnede ja posti haldusega, abistada asjaajamises. Juriidika- ja raamatupidamisosakond võib lahenada ettevõtte administreerimisega seotud küsimused.

5. Privaatsust vähem kui enda kontoris.Sa pole oma pinna peremees moel nagu nn tavalisel üüripinnal. Tuleb arvestada naabritega ning teenusepakkuja sisekorrareeglitega. Mõnes valdkonnas võib olla parem paikneda anonüümsemas kontoris, millel on oma eraldi sissepääs ja teenindav personal. Lisaks, erakliendile võib ligipääs suures ärihoones olla keerukas, külastajate suur arv võib ka häirida teisi büroohotelli asukaid.