Kinnisvara. Riskantne rendilevõtt

Neli aastat tagasi sai Kuldne Key OÜ juhatuse liige Sergei Šmigol töötukassalt ettevõtluse alustamise toetuse. Ta ostis võtmete tootmiseks vajalikud seadmed, ehitas korteriühistult renditud elumaja fuajeesse boksi, viis sinna sisse elektri ning kulutas oma äri sisseseadmiseks enda sõnul 1456 eurot.

Eelmisel aastal pikenes ühistu leping Šmigoliga automaatselt 2015. aastani. Paraku tekkis selle aasta alguses pinnale uus omanik – Pan-Estonian OÜ, kes teatas septembris lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest kolme kuu pärast. Sellist ülesütlemist võimaldav säte on lepingus olemas.

Šmigoli sõnul on tal nii lühikese ajaga raske leida sobivaid ruume, demonteerida ja viia uude kohta rasked seadmed. Seega pöördus ta firma esindaja poole, et arutada lepingu pikendamise võimalust.

Kuidas tahad, nii tõlgenda. Kui imelik see ka ei ole, sisaldub lepingus isegi säte, et kohusetundlikule rentnikule peab omanik lepingu ennetähtaegse lõpetamise soovist teada andma kuus kuud varem. Kuid rendileandja vastas, et ei näe mõtet lepingut pikendada ega pea oma otsust põhjendama.

Kõige suuremat nördimust tekitas Šmigolile asjaolu, et veel enne kolme kuu möödumist tuli rendileandja ilma hoiatuseta lammutama tema boksi seinu ja paigaldama uusi, mistõttu ei saanud ettevõtja kliente mitu päeva teenindada.

“See tähendab, ilma minu nõusolekuta tuldi ja lõhuti minu omand ära. Nõudsin kulude ja kahjude kompenseerimist, kuid ilmselt suur kinnisvaraarendaja arvab, et nii väikse rentnikuga ei ole mõtet kompromisse otsida. Kompensatsiooniks pakuti mulle kõigest 300 eurot,” ütles ta.

Abi saamiseks pöördus Šmigol Eesti Väike- ja Keskmiste Ettevõtjate Assotsiatsiooni poole. Assotsiatsiooni jurist saatis rendileandjale kirja, milles viitas rentniku õigustatud ootusele lepingus sisalduva kuue kuu tingimuse suhtes. Firma aga ei olnud sellise lepingu tõlgendamisega nõus.

KÜ Virbi 12 juhatuse esimees Konstantin Grigo­renko mainis, et ei mäleta kõiki lepingu punkte ega seda, millest läbirääkimistel täpselt räägiti. Kuid lisas, et tema hinnangul on Šmigol adekvaatne inimene, kellega ei ole siiani mingeid probleeme olnud.

Väike pole suurele käskija. Pan-Estoniani ametlik esindaja, kes palus lehes oma nime mitte avaldada, märkis, et rentnik kasutas kõigest oma lepingulist õigust. “Väikeste üüripindade puhul ei ole kolmekuulises tähtajas midagi erakordset. Üürileandjal on alati mõttekas säilitada väikeste pindade planeerimisel võimalikult suur paindlikkus – seda eriti juhul, kui väikest üüripinda ümbritsevat ala on võimalik ruumiliselt lahendada erinevalt, vastavalt muutuvatele eelistustele ja võimalustele. Mis puudutab seinte lammutamist ja kompensatsiooni nõudmist, siis tegelikkuses asendas üürileandja vanad kipsplaadist seinad uute klaasseintega, üürilepingust ei tulene üürnikule mingisugust õigust kompensatsiooni nõuda,” oli ta veendunud. Tema sõnul on see selliste üürilepingute puhul täiesti tavapärane, sest üürileandjad kompenseerivad üüripinnal tehtavad investeeringud vaid väga suurte pindade üürnikele. “Tegemist on tubli üürnikuga, kuid meie otsus leping lõpetada tuleneb lihtsalt ärilistest kaalutlustest. Oleme hea tahte märgiks talle pakkunud ehitusmaterjale, millest ta saaks oma uues ruumis boksi rajada. Ometi on üürnik esitanud meie vastu pahatahtlikke nõudeid,” märkis ettevõtte esindaja.

Tuleb leida mõlemale sobiv lahendus

Äriruumide rendileandjad ehitavad suhted rentnikega üles erinevalt. Prisma Peremarketil on üldjuhul sõlmitud lepingud, mida saab lõpetada kuuekuulise etteteatamisega. Erandiks on lühiajalised lepingud, näiteks aastased, mille puhul kehtib kuuline etteteatamisaeg.Prisma haldusdirektori Mart Kivi sõnul võib rentnikega vahel ka erimeelsusi ette tulla. Vaidlusi põhjustavad üldjuhul üür ja selle maksmisega seonduv. Samuti võivad tema sõnul vaidlusi põhjustada ümberehitused ja sellest tingitud muudatused. Näiteks kui ümberehituse tulemusena jääb üürnik kehvemini märgatavale pinnale.“Püüame üürnikuga leida mõlemale sobiva lahenduse. Olen töötanud Prisma Peremarketis haldusjuhina üle kahe aasta ja sel ajal ei ole ükski üürnik pidanud vajalikuks kohtusse pöörduda. Leiame alati mõistliku lahenduse,” märkis Kivi.

Iga üürileping on unikaalne

Viru Keskuse juhataja Ants Vasara arvates on iga üürileping unikaalne. Sõlmitavad lepingud on osapoolte põhjaliku läbirääkimise tulemus ning enne lepingu sõlmimist tehakse iga punkt ja sellega kaasnev endale hästi selgeks.Samuti tuleb arvestada võimalike seadusest tulenevate nõuetega. Juhul, kui oskusteave on ebapiisav, tuleb kindlasti enne lepingu allkirjastamist protsessi kaasata juriidiline nõustaja. “Kui eeltoodut järgitakse, leping on osapooltele üheselt mõistetav ja  korrektselt vormistatud, ei kaasne sellega üllatusi ning pole vajadust pöörduda tekkinud arusaamatuse lahendamiseks kohtusse,” märkis Vasar.

 

Äriruumide üüriläbirääkimised väikerentnikule keerulised

Võrreldes eluruumide üürnikega kaitseb seadus äriruumide üürnikke oluliselt vähem. 1. Kui eluruumi üürimise korral keelab seadus teatud tingimustest lepingust kõrvale kalduda, siis äriruumi üürilepingu puhul võivad lepingu pooled tihti kokku leppida seaduses ettenähtust erinevad tingimused. Selline olukord nõuab, et üürnik tutvuks lepingu tingimustega põhjalikult ning arvestaks nendega oma tegevuse planeerimisel.

2. Kuivõrd seadus lubab äriruumi üürilepingutes paljuski kokku leppida seadusega sätestatust erinevates tingimustes, tuleks erilist tähelepanu pöörata üürnikule kõige olulisematele lepingutingimustele – lepingu ennetähtaegse üles­ütlemise võimalused, üürniku tehtud investeeringute hüvitamine ning üüri arvestus ja suurendamise kord. Kui pooled on kokku leppinud lepingu põhjuseta ennetähtaegse üles­ütlemise võimaluses, siis selle hilisema vaidlustamise eduväljavaated ei tarvitse olla kuigi suured.

3. tavaliselt ei ole kaubanduskeskuste üürnikel suurt läbirääkimisruumi – sageli on pindade nõudlus suur ning üürileandja huvi on sõlmida põhitingimustes võimalikult ühetaoline leping. Suuremad võimalused on olulisematel üürnikel. Seega jääb väikeüürnikele vaid soovitada lepingu tingimustega tutvuda ning võtta arvesse, mida üürileping võib talle kaasa tuua.

4. Ka muudes olulistes küsimustes, sh üüritaval pinnal tehtavate investeeringute hüvitamises, tuleks üürileandjaga kokku leppida. Üürnik peaks olema hoolas lepingu sõlmimisel ning oskama hinnata, milline mõju on üürilepingu sätetel tema majandustegevusele.

 

Missugune on nõuetekohane ülesütlemine?

Leon Glikman, vandeadvokaatÜlesütlemine on tahteavaldus, mis peab vastama nii formaalsetele kui ka materiaalsetele nõuetele. Legitiimse ülesütlemisavalduse esitamisel leping lõpeb. Juhul kui üles­ütlemisavaldus on tühine, s.o ei vasta seadusele ega lepingule, siis sel õiguslikke tagajärgi ei ole, leping kestab edasi ning üürnikul on õigus üüriobjekti edasi kasutada.Üürileandjal ei ole üldjuhul õigust üürnikku niisama välja tõsta, vaid ta saab seda teha kohtu kaudu. Üürnik võib aga ennetava sammuna esitada hagi ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja õiguse kasutada üüriobjekti edasi. Kohtul on õigus reguleerida hagi tagamise korras ajutiselt ja vaidluse ajaks vaidlusalust õigussuhet.Lubatud on ka leping, milles on erinevad ülesütlemise tähtajad, kuid leping ei tohi olla vastuoluline. Tähtaeg peaks sõltuma teistsugusest kriteeriumist. Kui poolele on antud ühes lepingu osas põhjuseta ülesütlemise õigus 3 kuu jooksul ja teisele teises osas 6 kuu jooksul, siis on leping vastuoluline.Vaidluse puhul peab kohus lahendama, milline oli poolte tegelik tahe, ja see tehakse kindlaks mitte üksnes lepingu, vaid ka lepingueelsete, lepinguaegsete ja lepingujärgsete asjaolude põhjal, mis sõltub kohtule esitatud tõendikogumist. Kindlasti hindab kohus lepingut tulenevalt hea usu ja mõistlikkuse printsiibist.Ülesütlev pool võib väita, et talle on antud õigus leping üles öelda kolmekuulise tähtajaga. Üürnik seevastu võib vastu väita, et kuuekuine tähtaeg on temale kui garantii, mis kaitseb teda lühemal tähtajal ülesütlemise vastu. Kuna vaidluse tulemust ei saa prognoosida, siis oleks pooltel kõige mõistlikum sõlmida kompromiss.

 

Üürniku suhtes ülekohtune leping

Paul Varul, vandeadvokaat Kõnealune üürileping on tõepoolest üürniku jaoks kahjulik. Kui tegemist on tähtajalise üürilepinguga, sätestab VÕS tingimused, mille puhul saab lepingu ka enne tähtaega erakorraliselt üles öelda. Lepingu sõlmimisel on pooltel õigus ka teistmoodi kokku leppida. Vaadeldavas lepingus ongi seda tehtud, kuid üürniku jaoks kahjulikul viisil: punktid, mis annavad üürileandjale õiguse leping enne tähtaega üles öelda, on sõnastatud üürniku jaoks ülekohtusel viisil, samas ka sisult arusaamatult.Samas on  ülesütlemise alused sõnastatud liiga ebamääraselt, mis teeb üürileandjale ülesütlemise liiga lihtsaks ega kaitse piisavalt üürnikku.Pooled on vabad lepingu sisu kujundama, ka erinevalt seaduses sätestatust. Enam kaitstud on eluruumi üürnik, kelle suhtes ei tohi nii kokku leppida, et tema õigused oleks halvemini kaitstud. Kui kõnealusel juhul oleks tegemist eluruumi üürilepinguga, oleks see seaduse silmis kehtetu, äriruumide üürnikule aga selline kaitse ei laiene.Ometi, olles üürniku suhtes selgelt ebaõiglane, võiks mõni lepingu punkt olla tühine juba seetõttu, et pole heade kommetega kooskõlas. Tõsi, hea usu põhimõtte sisustamisel tuleb hinnata faktilisi asjaolusid: mida üürileandjal üürnikule ette heita oli, mida ja millisel viisil üürnik rikkus ning mis oli üürilepingu lõpetamise tegelik põhjus.Üürilepingu sõlmimisel peaks üürnik välja selgitama, millised on tema seadusest tulenevad õigused, ning läbi mõtlema, mida lepingu punktid tema jaoks tähendavad. Tähtis on ka sõnastada leping nii, et sellest oleks võimalik ühemõtteliselt aru saada.