8. detsember 2013 kell 21:00

Uus buum lööb valusalt

Uus kinnisvarabuum tuleb kindlasti. Ainult me ei tea, millal see tuleb või kui kaua kestab. Kuid võime olla kindlad, et see lõpeb taas kord valusalt.

Eestis praegu toimuvat võib iseloomustada kui kohati liiga kiiret taastumist kriisist. Tallinnas vahetab kuus omanikku keskmiselt kolm korda suurem arv kortereid kui turu põhjas – jaanuaris 2009. Hindade kohta teame vähem, aga trend näitab hindade kasvu. Kasv on riigi lõikes ebaühtlane, see koondub demograafiast tulenevalt Tallinna. Laenuvõimelisi uusi kliente on mitu korda vähem kui aastatel 2004-2007. Samas liiga kiiret hindade kasvu, uut võimalikku buumi tuleb vaadata ohu, mitte võimalusena.

Iga kriisi lahendus on seeme järgmise kriisi tekkeks. Globaalses pildis on olnud praegu illusoorseks lahenduseks keskpankade pretsedenditu sekkumine nii ülimadalate intressimäärade kui ka massiivse rahapakkumise suurendamise kaudu. Mööduva kriisi lätted olid USA eluasemeturul, mis pööras langusesse esimesel poolaastal 2006. Euroopasse jõudsid kriisi ilmingud augustis 2007 ning edasist doominokivide langemist teame me kõik. Praegu näitab maailma kõige olulisem kinnisvaraindeks, S&P/Case & Schiller 20 suurlinna eluaseme hinnaindeks USA eluasemeturul kiiret hindade kasvu, mis on samas tempos buumiaegsete näitajatega. Selles olukorras jätkab FED senist rahatrüki ja madalate intresside poliitikat, sest reaalmajandusnäitajad, inflatsioon ja tööpuudus ei anna justkui veel õigustust rahapoliitikat muuta.

Euroopa on käitunud tavapäraselt konservatiivsemalt, kuid imeodavad intressimäärad on siinpool ookeani uinutamas meidki. Oleme kollektiivselt unustamas, et aastal 2008 oli kuue kuu Euribor ca 5%. Oleme võtmas baasstsenaariumiks, et see määr peabki olema 0,5% ehk 10 korda madalam. See on ohtlik ja petlik mõtteviis, mis lühiajaliselt tõstab kinnisvara hinda, kuid tekitab pikaajalise kuhjuva probleemi.

Marginaalid on langenud. Lisaks ujuvale intressimäärale on võrreldes kriisiaastatega oluliselt langenud ka pankade intressimarginaalid. Pangajuhid räägivad täie õigusega tõusvast raha hinnast regulatsioonide kasvu ja Basel III nõuete tõttu, kuid praktikas on marginaalid viimastel aastatel ainult langenud. Saame näha, mis mõju on marginaalidele, kui Euroopa Keskpank peaks kehtestama kommertspankadele negatiivse deposiidimäära.

Eestlastena peaksime aga eeskätt vaatama Põhjala turgu. Järjest häälekamalt räägitakse eluasemehindade liiga kõrgest tasemest nii Norras kui ka Rootsis, vähem Soomes. Selge on see, et viimase 20 aasta kasvu ressursid on ammendunud ning õigustatud on küsimus, kas Põhjala eluasemeturg võiks olla ajaloos esimene näide, kus kinnisvarahinnad stabiliseeruvad ajaloolisel kõrgtasemel. Selles julgen ma kahelda.

Hetkel kuum