Kinnisvara. Büroomaja hindamine muutub lihtsamaks

Uue süsteemi kahetähelise kuju järgi saab teada, mis hoonega on tegemist ja kus see asub. “Tegemist on abimehega kinnisvarahuvilisele,” ütles ettevõtmise eestvedaja, Uus Maa Property Advisors juhatuse esimees Ardi Roosimaa. Lisaks investori aitamisele muudab see kinnisvarakuulutused võrreldavaks – praegu hindab oma büroomaja selle omanik ise.

Määrab hoone kvaliteedi. Klassifikaator on hoone kvaliteedi määramise töövahend. Vajadus büroohooneid klassifitseerida on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liikme ja klassifikaatori töörühma juhi Roosimaa sõnul õhus olnud aastaid. “Kinnisvara alal on pikalt kasutatud nimetusi A- ja B-klassi hoone. Samas  puudus ühtne arusaamine asjast, sest keegi polnud defineerinud, mida mingi klass tähendab. Meie loodav töövahend on lihtne abimees, et mõne kriteeriumi alusel aru saada, millisesse kvaliteediklassi ja piirkonda hoone kuulub,” rääkis ta.

Millest koosneb klassifikaator? Klassifikaator koosneb kvaliteeditunnustest ja piirkondlikust osast. Klassifitseerimise skaala jääb A ja B tasemele ehk siis piirkondi ja hooneid liigitatakse vastavalt A, B ja teised.

Selleks, et hinnata büroohoonete kuulumist erinevatesse klassidesse, kasutatakse erinevaid kriteeriume. Näiteks koosneb kvaliteedi osa erinevatest komponentidest. Hinnatakse hoone struktuuri, pindade jaotust, lagesid ja valgustatust, aga ka elektrivarustust, kütet ja ventilatsiooni. Kvaliteedi hindamise ühe alapunktina vaadeldakse ka keskkonna aspekti – päevavalgus, müra, keskkonna­standardid ja süsiniku jalajälg.

Piirkondliku osana kuuluvad A-klassi need hooned, mis asuvad Tallinna keskses äripiirkonnas, B-klassi need, mis jäävad kesklinnas ja põhiliste magistraalide ääres sellest piirkonnast välja. Lähemalt saab uurida juuresolevalt kaardilt.

Teadlikkus suureneb. Suuremaid muudatusi paljalt klassifikaatori loomine Roosimaa hinnangul ilmselt kaasa ei too, kuid üldist teadlikkust ja üksteisemõistmist peaks parandama küll.

“Igal investoril, arendajal, nõustajal, maakleril, finantseerijal või kasutajal on võimalik kontrollida, millisesse klassi tema hoone kuulub,” ütles ta ja lisas, et investorite jaoks peaks see lihtsustama arusaamist hoone väärtuse kujunemisest ja säilimisest.

Ta selgitas, et näiteks A-klassi hoone tähendab paremat kvaliteeti, jätkusuutlikkust ja seeläbi ka väärtust. “Siiani oli see igaühe enda otsustada, milleks ta hoonet peab, ja kuna üldine teadlikkus kinnisvara alal on erinevalt laialt kujunenud arvamusest tegelikult väike, siis tihti võis see tekitada eksiarvamusi ja seetõttu ka investeerimiskavade täitumata jäämist,” rääkis Roosimaa.

Investeerijatele pilt selgemaks. Investeerijad võidavad Roosimaa hinnangul uuest klassifikaatorist peamiselt aega. “Seega siis analüüsi osa lihtsustumise tulemusena ilmselt hoitakse kokku nii aega kui raha. Investorid saavad ka enne hoone rajamist hinnata, kas nende rajatav hoone hakkab vastama oodatud kvaliteediklassile,” ütles ta. “See vahend annab võimaluse hoonete klasse lihtsamalt ja kiiremini määrata.”

Institutsionaalsetele investoritele peaksid tehtavad muudatused muutma Roosimaa sõnul turu läbipaistvamaks, mis omakorda alandab investeeringuriske.

Eeskuju välismaalt. Seesugune klassifikaator on kasutusel ka teistes riikides. “Eesti oludesse sobiva versiooni loomisel võtsime aluseks mujal Euroopas kasutatud mudeleid, kuid lõplik versioon tuli siiski ise luua,” märkis Roosimaa.

Pigem tuli see ikka vajadusest. Nii ongi alates 2009. aastast Roosimaa sõnul vahelduva eduga töös olnud klassifikaator nüüd valmis ning sellekohane info jõuab õige pea kinnisvarafirmade liidu koduleheküljele. Roosimaa sõnul antakse ettevõtmisele veel viimast lihvi.

Esimeses järjekorras saavad uued klassid Tallinna büroopinnad, tulevikus võib-olla ka kaubandus- ja logistikapinnad.

 

Asukoht võib hinnet alla tõmmata

Tallinna büroohoonete klassi sõltuvus asukohastA-klassi piirkond: Pärnu mnt alates Suur-Ameerika ja Liivalaia ristmikust kuni Narva mnt ja Mere pst ristmikuni, Mere pst alates Narva mnt ja Pärnu mnt ristmikust Ahtri tänavani, Ahtri, Jõe, Pronksi ja Liivalaia tänav.B-klassi piirkond: kesklinna linnaosa piires, lisaks peamised magistraalid Paldiski maantee, Akadeemia tee ja Pärnu maantee vahelisel alal, Tallinna Tehnikaülikooli ja Tehnopoli ala ning Ülemiste City lennuväljaga piirnev arendusala (endine Dvigateli territoorium).C-klassi piirkond: kogu ülejäänud Tallinn.

Näiteid Tallinna büroohoonete klassidestTammsaare Ärimaja klass AB, tehnilised lahendused kuuluvad A-klassi, ent asukoht B-klassi, kuna ärihoone asub Tallinna kesksest äripiirkonnast väljaspool.Metro Plaza klass AA, tehnilised lahendused on A-klassi väärilised, asukoht Tallinna n-ö ärikeskmes, seega samuti A.Postimehe maja, klass BA, tehnilised lahendused B-klassist, asukoht Tallinna n-ö ärikeskmes, seega A.Ülemiste City piirkonna hooned on tehniliselt A-klassi väärilised, samas piirkond kuulub B-klassi.