Kinnisvara. Otsi ärile kodu linna südamest väljas

“Oleme valinud välja piirkonnad, kus soovime kauplust avada. Arvestades meie kaupluste suurust, siis alati ei ole nii suurt pinda pakkuda ja avada saame neid vastavalt sobivate pindade vabanemisele või valmimisele,” rääkis Bauhofi turundusjuht Britte Maidra.

Mustamäel asuva Mustika keskuse kasuks otsustati Maidra sõnul seetõttu, et seal leidus sobiv pind ning tegemist oli piirkonnaga, kus puudus Bauhofile omase valikuga kauplus. Tema sõnul kohendas ehituskauba müüja kauba sortimenti ja väljapanekut kohalikke elanikke arvestades. “Võeti arvesse, et selles piirkonnas on palju kortermaju.”

Pilk tõmbekeskustest eemale. Alustavatel äridel soovitabki Maidra vaadata südalinnast väljapoole. Ta selgitas, et eelkõige on oluline pakutav teenus või kaup ning nende defitsiit selles piirkonnas, kus on potentsiaalne klientuur. “Selliseid õnnestunud näiteid on päris palju,” rääkis Maidra.

Näiteks toob Maidra ka Telliskivi loomelinnakus asuvad toidukohad ja Lyoni kohviku Õismäel, mille puhul pole mindud püüdma kesklinna turisti, vaid eeliseks on kvaliteetne toit ja analoogsete kohtade nappus selles piirkonnas.

“Meie sektoris oleks juba ainuüksi kaupluse pinna tõttu üsna ebamõistlik püüda südalinna piirkonda, mängu tulevad hoopis muud aspektid –  näiteks mugav ja tasuta parkimine,” selgitas Maidra. Niisiis tuleb Maidra soovitusel vaadata, kus on klient ja mis on lisaks asukohale äri eeliseks.

Lähema paari-kolme aasta jooksul avab Bauhof veel vähemalt kuus kauplust. Kus täpsemalt, Maidra veel avalikustada ei saa, sest rendilepinguid pole allkirjastatud. “Uusi kaupluseid lisandub veel nii Harjumaale kui ka piirkondadesse, kus meie kauplust veel ei ole,” lisas Maidra.

Tärkab vaid pealinna ümbrus. Lisaks kaubanduspindadele said mullu uut hoogu büroo- ja muud äripinnad. Ärikinnisvara ongi üks sektor, kus kaks Eesti suuremat kinnisvarabürood – Uus Maa ja Pindi Kinnisvara – tänavu kasvu ootavad. “2013. aastal oli juba elvanemist näha ja selle põhjus oli ikkagi see, et ettevõtete kindlustunne paranes,” rääkis Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

Ta selgitas, et masu järel oli Eesti finantsturul hirm, et mõni riik võib muutuda maksevõimetuks ning see omakorda mõjutaks kogu ettevõtlust. “Nüüd hakkab aga ettevõtjatel selline ühine mõistmine tekkima, et tõenäoliselt on need halvad ajad praeguseks möödas,” lisas Sooman.

“Suuremad arendused ja turuaktiivsus on siiski kogunenud pealinna ja selle ümbrusesse,” rääkis kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse esimees Jaanus Laugus. Mujal piirkondades tema sõnul märkimisväärset aktiviseerumist veel ei näe.

Soomangi leiab, et äripindade arenduse elavnemisest saab rääkida peamiselt Harjumaal. “Väiksemates linnades on ettevõtlusel ikka päris raske areneda juba selle tõttu, et väikelinnades on tööpuudus jätkuvalt suur ja inimeste sissetulekud väiksed,” selgitas ta. “Paraku ei ole eri piirkonnad ühtlaselt arenenud ja me ei näe, kuidas nad üldse hakkaksid ühtlaselt arenema.”

Ärikinnisvara nõustamisega tegeleva Colliers International Advisorsi investeeringute ja hindamise juht Margus Tinno leiab, et Tallinna linnapildis silma hakkav näiliselt hoogustunud arendustegevus, näiteks büroopindade võtmes, on siiski mahult tagasihoidlik. “Arendustegevus ongi iseloomult pigem väikse mahajäämusega kui ettenägelikkusega, mida nägime ilmekalt ka 6–8 aastat tagasi,” rääkis Tinno.

Ka Arco Vara äripindade osakonna juht Tarmo Tuisk leidis, et esialgu pole ärikinnisvaraturul suuri ja olulisi muutusi ette näha. “Kuid turgu mõjutavad kindlasti plaanitavad uusarendused ning Euroopa ja maailmamajanduse käekäik,” märkis Tuisk.

Laugusele tundub, et ärikinnisvara sektoris tuleb sel aastal mitmeid otsuseid. “Kuna esimesed julged on pärast masu oma projektid edukalt teostanud, siis on ka muud ootel olevad projektid sahtlist välja tõstetud ning analüüsimisel,” selgitas ta.

Uued projektid tulevad.  Laugus arvab, et sel aastal saab Tallinna kesklinnas alguse vähemasti kaks suuremat büroomajaprojekti. Lisaks usub Laugus, et ärikeskuste laienemist võib oodata kõigis suuremates linnades, sest kaupmehed on turul oluliselt aktiivsemad ning vajavad uusi ruume. Ta tõi välja, et hea näide huvitavast ideest on raamatukaupluse Apollo laienemine Pärnus kauaoodatud kino näol. “Just sellised kohalikke olusi ja vajadusi arvestavad projektid saavad tuule tiibadesse,” märkis Laugus.

Tinno rääkis, et arvestades teatud faktoreid, näiteks büroopindade vananemist, on hästi läbi mõeldud uutel projektidel hea võimalus kasutada ära turul esinevaid lühiajalisi tendentse. “Rõhk on järjest enam kvaliteedil selle laiemas mõttes ja mitte kvantiteedil,” lisas Tinno. Ta selgitas, et see kehtib nii büroo-, kaubandus- kui ka tootmis­-laopindade turu kohta.

 

 

Mis toimub ärikinnisvaraga?

Kuludes aetakse näpuga järgeKõigi äripindade puhul vaadatakse kõrvalkulusid. Kasvanud on nõudlus heade pindade järele. Hea pinna all peetakse silmas mõistlike kõrvalkulude, hea ligipääsetavuse ja hea kvaliteediga pindu, kuhu sisse kolides ei pea kohe hakkama remonti tegema.

Rahvusvahelised firmad kolivadMitmed ettevõtjad soovivad olemasolevad ruumid vahetada moodsamate vastu, mis vastaks arenenud maailmas levinud standarditele. Lao- ja tootmisruumide kvaliteeti peavad väga oluliseks just rahvusvahelised ettevõtted.

Linnast minemaLao- ja tootmispinnad liiguvad Tallinnast välja Tallinna ümbersõidu tähtsamatele ristmikele ja väga potentsiaalikaks hinnatakse näiteks Jüri alevikku. Uus Maa hinnangul on Jüri tehnopark üks parema kontseptsiooniga tehnoparke.

Hinnad tammuvad paigalHea rahavooga ärikinnisvara hind on kindlasti tõusuteel, kuid märkimisväärset üldist hinnakasvu ette ei nähta. Büroode hinnangul on nad end kriisiaegsetest hinnatasemetest välja võidelnud ja turg areneb mõistlikus tempos edasi.Vanemate büroopindade üürihinnad tänavu püsivad, kuid need sõltuvad paljuski konkreetsest hoonest ja üürilepingute pikkusest. Tähtajaliste üürilepingute lõppemisel üritavad üürnikud hinda alla kaubelda.

 

 

 

Ärikinnisvara 2014. aastal

Büroopindade vakantsus suureneb aasta lõpuks hinnanguliselt 15 000–20 000 ruutmeetrini. Keskmisest paremat täitumust näitavad vaid kuluefektiivsed hooned.Kaubanduspindade üürnikel üle pika aja võidujooks, kui algab Panorama keskuse ehitus Tallinna kesklinna piiril.Tootmishoonete ja -kinnistutega toimub vähe tehinguid.Rahavoo objektide järele tugev nõudlus, hinnad kerkivad.Metsa- ja põllumaade hinnad löövad uusi rekordeid.

 

 

 

2014. aasta tuleb rahulik, eranditega

Margus Tinno, Colliers International Advisorsi investeeringute ja hindamise juhtMonitoorime äripindade turul toimuvat pidevalt ja oleme täheldanud turu elavnemist juba alates 2011. aastast. 2012. ja 2013. aastal turu elavnemine hoogustus.  Arvestades kinnisvaraturu fundamentaalset seost üldise majandusarenguga, ei ole praegu põhjust eeldada, et sel aastal peaks turg oluliselt elavnema. Ärikinnisvara turg saab areneda ainult seda tarbiva ettevõtluse arenedes. Ses osas on makromajanduslik väljavaade tagasihoidlik.Pigem jätkub 2014. aastal stabiilne areng, kus ei saa näiteks välistada mõnes sektoris vakantsuse suurenemist ja hinnakorrektsioone.