Kinnisvara. Mugav võimalus alustavale ettevõttele

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakleri Eike Lepa sõnul sobib fikseeritud hind väikesele või alustavale ettevõttele, kel vaja kulusid väga täpselt prognoosida. “Hoogustuv väikeettevõtlus kasvatab nõudlust soodsate ja hea asukohaga büroopindade järele. Hinnatundliku kliendi jaoks on hea variant, kui kõrvalkulud on fikseeritud või hinna sees. Näiteks on populaarsed vanemate kontorihoonete ruumid, mille üldpind on 10–20 ruutmeetrit ja hind 5 ­eurot/ruutmeeter. Alustavale ettevõttele on kindlustunne väga tähtis ning seda tekitavad mõnes sellises majas pakutavad fikseeritud kõrvalkulud,” ütles Lepp.

“Ka lao­pinnaks on hea kasutada madala fikseeritud hinnaga üüripinda,” lisas ta.

Büroopindade rentimine fikseeritud üürihinnaga on kinnisvaraturul siiski vähe levinud. Lepp märkis, et hooned, kus fikseeritud hinda pakutakse, on reeglina vanemad, B- ja C-klassi majad. “Selliseid maju leidub nii Mustamäel kui ka kesklinna piirkonnas,” märkis ta.

Kui üürile andja kuulutab kontoripinna pakkumises, et hinnale lisanduvad kõrvalkulud kulu­põhiselt, siis enamasti üürijale teisi võimalusi valida ei anta. “Erandeid tehakse väga harva ja kui, siis väga väikeste, 15–30 ruutmeetri suuruste pindade puhul. Kallimate pindade puhul eelistatakse siiski fikseerimata hinda ning makstakse vastavalt oma mõõdikutele ja ruutmeetritele,” lisas maakler.

Populaarseim kesklinna kant. Populaarseimad on Lepa sõnul Tallinna kesklinnas asuvad pinnad. Ka Põhja-Tallinn on nõutud piirkond, tõmmates oma loomingulise õhustikuga ligi kunstnikke, kes soovivad rajada ateljeed.

“Selliste kontorihoonete omanikele on väikepindade välja üürimine hea võimalus saada vanemas majas tootlust ning tagada sellega kulude kaetus. Miinus võib olla asjaolu, et selliste pindade puhul võib voolavus olla mõneti suurem, sest lepingud tehakse mõlemale poolele mugavamaks suhtlemiseks tähtajatud. Samas on uued üürnikud taas kiiresti leitavad, sest nõudlus väikeste büroopindade järele on pidevalt kõrge,” sõnas Lepp.

Kohvimüügiga tegelev COEX OÜ sõlmis fikseeritud hinnaga rendilepingu Tallinna kesklinnas Endla 15 asuva 18 ruutmeetri suuruse pinna kasutamiseks mullu novembris. Juhatuse liige Karl Mõttus rääkis, et noor firma otsis just väikest kontoriruumi, kus toimub ürituste ettevalmistamine ja paberitöö. Leitud ruum oli tol hetkel pakutavatest fikseeritud hinnaga pindadest praktiliselt ­ainus, mis firmale sobis.

“Ruumi otsisime paar kuud ja ega turul väga palju pakkumisi ei olnud. Peamiselt käisime vaatamas rendipindu kesklinnas ja Kristiine piirkonnas. Mustamäe kuulutustega tutvusime veebis, aga see piirkond jäi meile kaugeks ja ka hinnad olid oluliselt kallimad kui praegusel pinnal. Endla 15 pakkumine oli hinna, kvaliteedi ja asukoha suhtes teistega võrreldes parim,” märkis ta.

Arvestused aasta keskmise maksumuse põhjal. COEX maksab hoone haldajale fikseeritud summa, mis sisaldab kõiki kommunaalkulusid. Mõttuse sõnul seda mõtet polnud, et võib-olla tuleb sooja talve korral kütte eest liiga palju maksta. “Vahet ei ole, sest kütteraha küsitakse nagunii, olenemata välistemperatuurist. Meil on fikseeritud rendihinnaga oma kulusid parem planeerida ja ootamatuid üllatusi pole karta. Väikesele ettevõttele on see mugav, kui saad arvestada konkreetse summaga,” nentis ta.

Leping sõlmiti vaid aastaks, kuna hoone omanik peab plaani ümberehitustöid alustada – sellest ka soodne üürihind.

Lepa kogemusel on fikseeritud üürihinnaga pindade puhul mitu varianti, kuidas tasu kujuneb – hind võib sisaldada kõiki kommunaal­kulusid, sh elekter ja vesi, või tuleb elektri ja vee eest eraldi maksta.

Üürile andja ei saa miinusesse jäämisega riskida, mistõttu arvestatakse fikseeritud hinna kujundamisel aasta keskmisi näitajaid. “Soe talv ei pruugi alati kasu tuua. Hooned  vajavad lisaks talvisele kütmisele suvel jahutust ja kui on väga kuum suvi, kergitab see kulutusi elektrienergiale. Seega tehakse talveperioodi kokkuhoid suure tõenäosusega suveperioodil tasa,” tõi Lepp näite.

Meediamüüja eelistab maksta tegeliku tarbimise alusel

Jaanuaris kolis uuele pinnale Lõõtsa 8a meediamüügi ette­võte Sisetelevisioon OÜ. Tegevjuht Priit Pedanik rääkis, et asukohta vahetati, kuna jõudsalt kasvanud ettevõte vajas suuremat pinda.“Algselt jagasime Artist Siseraadiod OÜga sama pinda (Lõõtsa 6) ja töötajaid, aga kiire areng sundis muutustele. Ülemiste City kvartal on meile sümpaatne ja kui Technopolise uued kolmiktornid valmis said, kolisime kõrvalmajja – 80 ruutmeetri suuruse pinna pealt 170 ruutmeetrisesse kontorisse. Saime 9. korrusel hea vaate lennujaamale, arendaja tuli igakülgselt vastu meie soovidele ja Technopolise pakutud sisearhitektiga jäime väga rahule,” jagas Pedanik oma kogemusi.Sisetelevisioonil on üürile andjaga sõlmitud tähtajaline leping pikemaks ajaks. “Soovisime soodsaid tingimusi – kauplesime ruutmeetri hinna ja kontori ringiehitamise üle –, ning omalt poolt anname rendile andjale kindlustunde, et niipea siit kvartalist ära ei koli.”

Mõõdetavat kulu on mõistlik maksta tarbimise järgi. Rendihinnale lisanduvad muutuv­kulud, elektri eest makstakse vastavalt tarbimisele ning üldvalgustuse, veekasutuse ja teenuste eest vastavalt ruutmeetrite arvule.“Minu meelest on see loogiline, et maksad selle eest, mida reaalselt tarbid – ka koristusteenused on võimalik arvestada ruutmeetripõhiseks. Üürihindade kujundamist võiks võrrelda elektripakettidega. Kui elektrit müüakse fikseeritud hinnaga paketina, siis müüja ostab ju turult ikkagi börsihinnaga ja ega ta ei saa mulle elektrit odavamalt müüa – nii on ka üüri­kuludega. Kui on ikkagi võimalik kulu mõõta, on seda mõistlik teha ja maksta mõõtmistulemuste alusel,” arvas Pedanik.

 

Praegu pakutavad fikseeritud üürihinnaga bürooruumid

Akadeemia tee 33Mustamäe, Tallinn83 m², 2 tuba540 € + km6,5 € /m²Kommunaalkulud hinna seeslisainfo: City24

Kadaka tee 72AMustamäe, Tallinn36,8 m², 1 tuba220 € + km5,98 €/m²Kommunaalkulud hinna seesLisainfo: kv.ee

 

Huvi fikseeritud kulude vastu väike

Tarvo Tamast, Domus Kinnisvara äripindade maaklerKui mõni erand välja arvata, on enamik turul pakutavatest büroopindadest fikseerimata kuludega. Ei saa öelda, et klientidel oleks suur huvi fikseeritud hinnaga pindade vastu. Kui pead hakkama suvel maksma sama palju kui talvel, siis kes sellest ikka huvitatud on. Aga kui üürile võtja on mingitel põhjustel fikseeritud hinnast huvitatud, siis tõenäoliselt arvestatakse hind kulude skaala kõrgemast otsast. Viimane talv oli meil leebe ja väiksema küttekuluga, ent üürihind kujundatakse siis pigem eelneva, külmema talve põhjal.Kõik oleneb siiski üürihinnast. Madalama üüriga pinna puhul on kulude fikseerimine ehk üürnikule mõistlik, aga kui maksad üüri 13 eurot ruutmeetrilt ja 3–4 eurot kommunaalkulusid ruutmeetrilt aasta läbi, siis käib see üle jõu. Alustavale väikeettevõttele piisab algul  10–15ruutmeetrisest kontoriruumist ja neid turul ka on.Väiksemaid fikseeritud hinnaga pindu võib leida Mustamäel ja kesklinnas. Mul on praegu töös üks fikseeritud kuludega Mustamäe büroopinna pakkumine. 250ruutmeetrise pinna üürihind on 950 ­eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Lisaks on eraldi fikseeritud muude kulude (küte, elekter, vesi, üld- ja välikoristus) katteks 2 eurot ruutmeetri eest ilma käibemaksuta.

 

Kas üürimisel valida tähtajaline või tähtajatu leping?

Kaido Kaljulaid, ettevõtja, Teenusmajanduse Koja ja FinanceEstonia juhatuse liigeKuna olen seotud väga erinevate ettevõtete ja organisatsioonidega, lähtun järgnevatest lähtekohtadest. Esiteks – ettevõte, mis on turul tegutsenud stabiilselt pikemat aega, suudab pikaajalisemalt ning täpsemalt plaanida oma tegevust ning võtta ka suuremaid lepingulisi kohustusi. Kui ­üüritavasse pinda on ettevõtte­spetsiifiliselt tarvis teha suuremaid investeeringuid, on mõistlik sõlmida tähtajaline leping ning seda pikaajaliselt.Arvestades aga turuolukorra pidevat muutumist, ei ole ettevõtte seisukohast mõistlik võtta pikemaid kui kolmeaastaseid lepingulisi kohustusi. Selle aja jooksul on ettevõttel võimalik oma tegevusplaani optimaalselt korrigeerida ning vajadusel koos üürile andjaga sujuvalt planeerida muudatusi tulevastes lepingusuhetes. Arvestama peab võimalusega, et soovitakse oma äritegevust laiendada või siis turuolukorrast tulenevalt koomale tõmmata. Minu kogemus näitab, et raskem on realiseerida laienemisplaani.

Paindlik leping on konkurentsieelis. Teiseks – ettevõtted, kelle puhul on raskem pikaajaliselt planeerida arenguprotsessis esile kerkivaid vajadusi, ei saa ja üldjuhul ka ei soovi võtta pikaajalisi lepingulisi kohustusi. Sellesse rühma kuuluvad idufirmad ja suurem osa teenusmajanduse sektori väikeette­võtetest. Muutuvas turuolukorras on paindlikumad lepingusuhted ja lühiajalisemad kohustused ettevõtetele konkurentsieeliseks. Seda õnneks juba ka kinnisvara üürivate ettevõtjate silmis. Ka tähtajatute lepingute puhul on võimalus kokku leppida mõistlik puhver, 3–6 kuud, et mõlemad osapooled saaksid oma tegevust ja investeeringuid optimaalselt plaanida.