Kuidas vältida ootamatusi üürisuhtes?

Andres Teder Eri Kinnisvarast rääkis, et üürileandja puhul sõltub üürilepingu vormi eelistus paljugi sellest, mis põhjustel eluruumi välja üüritakse. “Üürileandja, kes on arvestanud eluruumi pikema väljaüürimisega ja kel on endal teine eluruum, eelistab pigem stabiilsust ehk tähtajalist lepingut,” ütles Teder.

Tähtajaline või tähtajatu leping. Lühemaajalise plaaniga ja samas ka suurema riskivalmidusega üürileandjad eelistavad Tederi sõnul pigem tähtajatut lepingut, mida saab kiiresti lõpetada ja kus hinda saab tõsta iga kuue kuu tagant.

Samas on tema hinnangul nii üürileandja kui ka üürniku eelistus seotud üürituru seisuga: tõusva turu tingimustes on üürileandja eelistus pigem lühem ja paindlikum tähtajatu leping. “Langeva üürituru puhul on üürileandja pigem huvitatud stabiilsest üürnikust, kes tagab kindla üüritulu,” selgitas Teder.

Enamlevinud üürilepingu vorm Eesti üüriturul on aastane tähtajaline leping. Üürileandja peaks arvestama, kui pika perioodi peale on ta valmis eluruumi üürile andma. “Kui on teada, et endal võib tekkida vajadus seda kasutada, ei ole otstarbekas sõlmida pikka tähtajalist lepingut.”

Ka Agenda Kinnisvara OÜ kinnisvaraspetsialisti Mart Oksa sõnul eelistavad üürileandjad eluruumide puhul tähtajalist lepingut (tavapäraselt kuni üks aasta) ning äripindade puhul tähtajatuid lepinguid. “Tähtajatut lepingut saab lõpetada seadusest tulenevalt kolmekuulise etteteatamisega, tähtajalist lepingut ei saa varem lõpetada, kui lepingus ei ole teisiti kokku lepitud,” sõnas Oksa.

Üürnikul on seaduse alusel korteriomanikuga (üürileandjaga) võrdsed õigused eluruumi ja selle osade kasutamisel. “Praktikas on aga ette tulnud, et näiteks korteriühistu on piiranud üürniku ­õigust kasutada parkimiskohta või keldriboksi, kuid see on õigusvastane,” sõnas Teder.

Üldiselt on võlaõigusseadus Oksa sõnul pigem üürnikku, mitte üürileandjat kaitsev ning see väljendub ka selles, et tähtajalisest lepingust on üürilevõtjal lihtsam vabaneda kui üürileandjal. “Üürileandjal on ka ju oluliselt rohkem riske seoses selle lepingusuhtega, kuna tema vara ja sageli näiteks ka kohustused korteriühistu ees on kaalul,” nentis Oksa.

Oksa viitab üürilepete korrektsusest kõneldes vandeadvokaat Ilmar-Erik Aavakivile, kelle arvamus on, et mõlemale poolele oleks kasulikum sõlmida korralik tähtajaline leping, mida ka korrapäraselt täidetakse. “Kuna üürnikud on sageli liikuva eluviisiga, lepitakse praktikas ka tähtajalise lepingu puhul kokku etteteatamisaeg lepingu lõpetamiseks,” märkis Oksa ning rõhutas, et nii üürnik kui ka üürileandja peavad endale teadvustama, et lepingud on täitmiseks.

Sõlmi leping ka sugulasega. Kui pooled lepingust kinni peavad, siis ootamatuid üllatusi tekkida ei tohiks. “Leping peaks olema korrektne, mõlema poole huve kaitsev. Üürileandjana ei tasu oma vara anda kellegi kasutusse internetist leitud tüüplepingu alusel, mis ei pruugi teid hiljem aidata,” manitses Oksa sõlmitavaid lepinguid pigem mitu korda üle vaatama.

Tema sõnul ei tasuks karta lepingut sõlmida ka tuttava või kaugelt sugulasega. “Suusõnalised lepped kipuvad pika üürisuhtega ikka meelest minema ja alati on hea, kui need on paberil, et vajadusel lepingut tsiteerides suuremat tüli vältida,” soovitas Oksa.

AT Kinnisvarabüroo OÜ jurist ning kinnisvarahindaja Toomas Oosalu märkis, et tema kogemust mööda eelistavad üürileandjad üldiselt tähtajalist üürilepingut. Ärikinnisvara üürnikud on tihti hädas sellega, et on sõlminud pikaajalise siduva üürilepingu, kuid ärilistel või muudel põhjustel on vaja lepingu enne tähtaega lõpetada. “Üürileandja samas enamasti ennetähtaegse lõpetamisega ei nõustu või nõuab hüvitist või rakendab lepingulisi sanktsioone,” märkis Oosalu.

Elukondliku kinnisvara puhul on Oosalu sõnul tähtajaliste üürilepingutega tihti hädas üürileandjad, kellele on sattunud pahatahtlik üürnik, kes lepingulisi kohustusi eirab, kuid samas nõuab üürileandjalt tema kohustuste täitmist. 

Oosalu kogemus ütleb, et üürnik soovib üldjuhul pikaajalist kindlust ja seega tähtajalist üürilepingut, kuid samas soovib endale jätta ka õiguse leping enne tähtaega lõpetada. “Üürileandja ja üürnik peavad arvestama, et üürisuhtes pole võimalik täielikult välistada vastastikuseid üllatusi. Küll on aga neid üllatusi võimalik vähendada talutava määrani, kui sõlmida korrektne üürileping.”

Domus Kinnisvara kutseline maakler Gerli Valgma ütles, et üüriturul valitseb olukord, kus sõlmitakse tähtajalisi üürilepinguid, kuid seda klausliga, et lepingut on õigus lõpetada, kui sellest on ette teatatud üks kuni kolm kuud. “See on tingitud eelkõige üürnike soovist jätta endale õigus olukorra muutudes operatiivselt reageerida. Tihti pole ka omanikud vastu, sest kui üürnik soovib ära minna, tekitab tema jõuga kinnihoidmine pigem muresid, mistõttu on lihtsam otsida uus üürnik,” rääkis Valgma.

Tema sõnul uurivad paljud üürnikud enne lepingu sõlmimist, ega üürileandjal ole plaani kinnisvara üürilepingu kestvuse ajal müüa.

Lepingust raske taganeda. Tähtajalisest lepingust taganeda on Domus Kinnisvara äripindade juht Einar Vellendi sõnul võimalik vaid erandjuhtudel, eelkõige, kui üüripind ei vasta enam kasutamistingimustele. “Muul juhul on lõpetamise aluseks firma maksejõuetus pankroti tõttu. Eraisiku puhul on tähtajalise lepingu lõpetamine veelgi keerulisem ja võimalik vaid omaniku nõusolekul.”

Probleemide vältimiseks tasub Vellendi sõnul sõlmida kindlasti kirjalik üürileping. “Kui eluruumi üürileping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, kuid lepingu tähtaeg on üle ühe aasta, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult,” märkis ta.

Vellend toonitas, et kindlasti tuleb lepingusse kirjutada, kelle kohustus on kommunaalkulude tasumine, ja täpselt lahti kirjutada kulude loe­telu. “Lepingus tuleb täpselt määratleda, missugused kulud jäävad üürniku kanda.”

Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juhi Maia Daljajevi sõnul on tavapärase elukondliku üürilepingu pikkus üks aasta. “Üürniku kulud tekivad omanikule makstavast igakuisest üürist ja tarbitud kommunaalteenustest. Kui keegi arvab, et 500eurose kuuüüriga korteris saab elada kaks nädalat 250 euroga, siis tegelikult see päris nii pole. Sellisel puhul on vaja ikkagi erikokkulepet, mille sõlmimiseks peetakse läbirääkimisi,” rääkis Daljajev ning jätkas, et omanikud ei taha üldjuhul lühiajalisi üürilepinguid teha. “Kui leping tehakse lühikeseks ajaks, makstakse omanikule kogu üürisumma ära korraga. Näiteks kui keegi võtab Viru keskuses üürikorteri kolmeks kuuks, maksab ta ettemaksuna ära kolme kuu üüri, milles sisalduvad kõik kommunaalmaksud ja tagatisraha.”

Kui lühiajaliselt üüritud korteri vabastamisel selgub, et veele ja elektrile on kulunud tavapärasest ja lepingus näidatud piirmääradest rohkem, peetakse Daljajevi sõnul summa tagatisrahast kinni. “Piirmäärad pannakse paika selleks, et üürnik ei jätaks korterist lahkudes piltlikult öeldes vett jooksma ega tulesid põlema.”

Kõik üürnikuga sõlmitud kokkulepped on rahalised ja tuleb Daljajevi sõnul kirjalikult fikseerida. “Kokkulepped peavad olema üheselt mõistetavad, näiteks kortermaja haldamise ja parendamisega seotud kulud. Kirja tuleks panna ka see, kes maksab näiteks üldelektri, muru niitmise, välisukse lukuvahetuse, boileri paranduse, pliidi puhastuse, küünlarasva eemaldamise põrandavaibalt, kassi kraabitud diivani uuendamise ja lambipirnide vahetuse eest,” loetles Daljajev.

“Tähtajatuid üürilepinguid tehakse harva, kuigi on ka selliseid lillelastest üürnikke, kes ei tea, kui kaua nad kuskil elada tahavad, ning sama tüüpi korteriomanikke, kes ütlevad, et elage nii kaua, kui tahate. Sellisel juhul lepitakse kokku üürihinna muutmise tingimused ning konkreetne etteteatamise aeg lepingu lõpetamiseks,” selgitas Daljajev

Tähtajalise lepingu puhul on probleeme esinenud nii füüsiliste kui ka juriidiliste isikute vahel, kus üks osapool avastab, et on sõlminud lepingu pikemaks tähtajaks, kui ta seda täita soovib. “Probleeme põhjustab ka olukord, kui pikaajalisse tähtajalisse lepingusse on jäetud märkimata üürisumma muutmise kriteeriumid. Üürihinnad ju muutuvad pidevalt,” kommenteeris Mart Oksa Agenda Kinnisvarast.

Tähtajalise lepingu plussid kuni aastase lepingu puhul on Oksa hinnangul võimalus vaadata igal aastal üle lepingu tingimused, vajadusel korrigeerida hinda, sest olenevalt aastast võib turuhind vahel muutuda väga järsult kas alla- või ülespoole.

Tähtajalisi lepinguid pikemaks perioodiks on soovitav sõlmida juhul, kui üks osapool teeb lepingusuhtesse astudes suuremaid kulutusi, mis on ka teise poole huvides – näiteks parendab üürnik oluliselt üüripinna seisukorda või üürileandja teeb üüripinnale investeeringuid, lähtudes üürniku vajadusest.

Tähtajatu lepingu eelisteks toob Oksa mugavuse ja stabiilsuse, samas on võimalus mõlemal poolel pikema etteteatamisega leping lõpetada. “Seega, kui mõlemal on plaan olla küll pikaajaliselt stabiilses üürisuhtes, kuid jätta võimalus ühepoolselt leping lõpetada,  tasub selle variandi peale mõelda,” märkis ta.

Kinnisvarabüroo OÜ Minital Grupp juhatuse liikme Sirje Kilumetsa sõnul eelistavad eluaseme üürileandjad pigem tähtajatut lepingut. Majanduslik olukord pole ju alati stabiilne ja kunagi ei tea, millal üüri­le­andjal võib pinda oma majan­dusseisu parandamiseks vaja minna.

Samas on üürilevõtja soov olla kindel, et teda mõne kuu möödumisel välja ei tõsteta.

“Praktikas on palju näiteid, kus üürileandja annab kinnisvara üürile ja mõne kuu pärast annab teada, et soovib seda kinnisvara hoopis müüa,” märkis Kilumets. Siis tuleb tema sõnul talitada targalt ja inimlikult. Üldjuhul on ka tähtajalises lepingus kirjas, et lepingu saab üles ütelda, teatades sellest ette. “Lepingutes on poolte kokkuleppel küllaltki levinud selline klausel, mille kohaselt on võimalik tähtajaline leping üles öelda kuise etteteatamisega,” ütles Kilumets.

Markantseima juhtumina toob Kilumets olukorra, kus ­üürileandja on vahetanud ukselukud ajal, kui üürnikku polnud kodus. “Kuni üürnik elab üüritaval pinnal, on see siiski tema privaatne pind, tema kodu,” sõnas Kilumets.

Kilumets soovitab nii üürileandjal kui ka üürilevõtjal enne pikaajaliste üürisuhte loomist vastaspoole tausta uurida – internet pakub selleks mitmeid võimalusi.