Üürnike meeleheaks avati autopesula

Tartus Tasku keskuses on üürnike survel avatud nii jalgrattaparkla kui ka autopesula, kirjutab 9. juuni kinnisvara rubriik. 

Ajal, mil äri- ja büroopindade valik jõudsalt kasvab, on kinnisvaraomanikele olulisim küsimus, kuidas oma vara väärtust kasvatada ning rentnikele turunõuetele vastavaid tingimusi pakkuda. Üürilistel seevastu on üha paremad šansid tingimuste üle kaubelda.

Tartus asuva Tasku keskuse juhataja Eveli Opmanni sõnul lepitakse tavapäraselt üürilepingus kokku, millistele tingimustele peab üüripind vastama. "Oelme keskendunud pikaajaliste suhete arendamisele üürnikega ning püüame leida võimaluse üürnike soovidele vastu tulla. Uurime ka üürnike rahulolu ning ootusi iga-aastase rahuloluküsimustiku kaudu. Näiteks viimase küsimustiku tagasisidena tekitasime hoones jalgrattaparkla, kuhu on üürnikel võimalik turvaliselt oma jalgratas tööloleku ajaks jätta," rääkis ta.

Ka autopesula teenus loodi vastu tulles üürnike soovidele – on mugav jätta auto pesulasse, ise tööle suunduda ning pärast järele minna. "Usume, et suur lisateenuste pakkumine on see, miks Tasku keskuse büroopinnad on Tartu kesklinna atraktiivsemaid," ütles Opmann.

Tema sõnul määrab üürihinna, nagu see on turumajanduse puhul loomulik, nõudluse ja pakkumise suhe. "Meie hinnapoliitika on tavapäraselt selline, et oleme määranud hoonetele keskmised baashinnad, mis peaksid tagama kinnisvara omanikule nõutava tootluse ning sellele baashinnale lisandub üürniku spetsiifilise lahenduse maksumus. Samas peab iga tehingut vaatama kompleksselt, peale hinna on oluline ka lepingu pikkus ning üürilepingu katkestamise tingimused," selgitas ta.Vaadates uusi planeeritavaid ehitisi, tundus Opmannile, et praegu valitseb Tartus selles osas pigem optimism. "Pindade kvaliteedinõuded on ajaga kindlasti kasvanud, üürnikud on läinud erinevate soovide suhtes teadlikumaks, väga tähtsaks peetakse kõrvalkulude mõistlikku taset," rääkis ta.

Vale asukoha valik on tüüpilisim viga. Kõige suurem viga üürniku jaoks on Opmanni sõnul see, kui üüritakse pind vales asukohas. Näiteks üüritakse büroopind linna äärde ning seetõttu on keeruline leida töötajaid, või siis vastupidi, üüritakse pind kesklinna kulukal pinnal, kuid loodetud konkurentsieelist see ei too."Üürileandjate suurim viga saab aga olla selles, kui lähtutakse lühiajalistest eesmärkidest ning unustatakse, et kinnisvaraäri on oma olemuselt pikaajaliste suhete äri," sõnas Opmann.

E.L.L. Kinnisvara Eesti tegevdirektori Vahur Kaska sõnul näitas bürookinnisvara sektor möödunud aastal plaanipäraseid tulemusi ning selle aasta prognoos on samuti positiivne. Nende büroohoonetes – Delta Plazas ja Sõpruse Ärimajas – on vakants praegu nullilähedane.Kaska sõnul lisavad ärikinnisvarale väärtust hea asukoht ja toimiv infrastruktuur, maja tehnilised näitajad (eelkõige ärihoone sisekliima), energiatõhusus ning büroohoones ja lähiümbruses pakutavad lisateenused. "Ärikinnisvara jätkusuutlikkuse seisukohast on eriline väärtus büroohoone üürnikel – terviklik ja jätkusuutlik üürnike kooslus – ning usalduslikel suhetel üürileandja ja üürnike vahel. Meil on hea meel, et meie büroohoonetes on valdav enamik pikaajalised üürnikud, mis kinnitab meie vastastikust head koostööd," ütles Kaska.

Eraisikutest kaasosanikud. Enamjaolt on E.L.L. Kinnisvara investeerinud Kaska sõnul oma arendusprojektidesse üksinda või koos juriidilistest isikutest partneritega. Ent Sõpruse Ärimaja arendusse kaasati 2006. aastal eraisikutest kaasosanikud. Investeerimisprojektis osales mitukümmend kontserni töötajat, kelle osalus ärimaja omanikfirmas Sõpruse Investeeringud OÜ oli algselt ligikaudu veerand. Sel aastal ostis aga E.L.L. Kinnisvara enamikult kaasosanikest osaluse välja ning need, kes otsustasid müüa, said ärimajja investeeritud 8aastase perioodi jooksul oma raha tagasi ligikaudu kahekordselt, mis tegi aastaseks tootluseks peaaegu 12%, selgitas Kaska.

Alexela Groupi juhatuse esimees Heiti Hääl on seisukohal, et büroopindade puhul vaatavad üürnikud pigem kvaliteetsema ja parema asukohaga pinna järele. "Kinnisvara on teadupärast oma asukoha poolest kinnistatud ning kvaliteet sõltub varasemast planeeringust."Tema sõnul on raske omanikele, kes mõneti hädas, soovitusi anda. "Eelkõige tuleks vaadata võimaluste järele, kuidas muutunud olukorraga kohaneda," sõnas Hääl, kelle hinnangul on ärikinnisvara omanike suurimaid vigu vähene taustauuring üürniku kohta ning sellest tulenev üürimaksete laekumise viibimine. "Tähtsaks peame ka arendaja oskust arvutada täpselt renditava ruumi võimalikud kõrvalkulud. See võimaldab vältida arusaamatusi tulevaste üürnikega."

Kolimine on alati kulukas. Arhitektuuribüroo Pluss juhataja Katrin Ventsel on arvamusel, et pikaajalised lepingud peaksid olema nii kinnisvara omanike kui ka üürnike huvides. Igasugune kolimine on seotud alati lisakulutustega ja häirib tugevalt töörütmi. Üüripindade valik on küll suur, aga vaevalt et keegi tahab kergekäeliselt kolimist ette võtta. Lai valik hoiab pigem üürihinnad normaalsel turu tasemel. "Kui uut büroopinda otsida, siis on muidugi üürnikul paljudes tingimustes võimalik kokku leppida," ütles Ventsel. Tema sõnul kujundasid nemad oma büroo enda soovi kohaselt ja ei plaani lähiajal uut pinda otsida. Omalt poolt on püüdnud kinnisvara omanik neile ka vastu tulla, olgu see siis parkimiskohtadega või ruumivajaduse suurenemisel. Uute rendipindade otsimisele mõeldaks siis, kui ruumivajadus muutuks, ütles Ventsel.

Kalev Pihl Sertifitseerimiskeskusest sõnas, et nende rendipinna puhul on kinnisvara omanik igati proovinud üürnikke hoida. "Regulaarselt küsitakse tagasisidet ja antakse ka kõigile teada, millised olid tulemused. Eriti tore on see, et kui mingi probleem tõesti mitmest kohast kõlama jääb, siis sellega võetakse midagi ka ette," oli ta rahul. "Me oleme seni tõesti hästi hakkama saanud." Tema sõnul on eriti oluline see, et mõistetakse ümberehituste vajalikkust ning ollakse partneriks planeerimisel. "ELL on seni meile alati pakkunud sellist sisenemise hinnasoodustust, et pärast laienemist on mõnda aega üür soodsam – on ju selge, et ehitus ja ruumide sisustamine tõmbab mõnevõrra siiski rahakoti õhemaks," märkis Pihl. Ta lisas, et nemad laiendavad praegu oma üüripinda ning kui see on tehtud, siis ei ole lähiaastatel ette näha, et oleks vaja muudatusi teha.

Tule üürnikule vastu. BPT Real Estate Groupi tegevjuht Indrek Hääl puutub üürnikega iga päev kokku - ettevõtte kogu hallatavas kinnisvaraportfellis on pea tuhat üürilepingut. "Ühist reeglit ei ole, kuidas üürnikele vastu tulla, aga üldjuhul võiks see sõltuda osapoolte võimalustest ning mitte viitsimisest, ülbusest või ülesande keerukusest. Pikaajaliste üürisuhete hoidmine on igapäevane sihikindel töö ning sellest peab saama hoone omaniku või omaniku esindaja üks suurim eesmärk," oli tema seisukoht.

Seega tasub Hääle sõnul omanikel kaaluda  kõiki võimalusi ning näha ka kaugemat perspektiivi. "Kui üürniku- ja üürileandja vaheline koostöö ei suju, siis üldjuhul lahkub üürnik sellest hoonest esimesel võimalusel. Stabiilse rahavoo ning korraliku üürnikubaasiga hooned on aga need, mille osas kinnisvarainvestorid tunnevad huvi ning mille kohta võib öelda, et need on investeerimistooted," ütles Hääl. Oskusliku majandamisega võib tema sõnul enamustest hoonetest luua korraliku investeerimistoote ning selles tema ning kogu ettevõtte igapäevane töö seisnebki.Hääl prognoosis, et ärikinnisvaraturg jätkab korrastumist, mis tähendab, et hoonete omanikud panevad järjest rohkem rõhku kvaliteedi tõusule, üürnike heaolule, efektiivsele majandamisele ning hoone eluea pikendamisele.

LISALUGUEnam ei piisa heast hinnast ja asukohastÜürileandja peab lisaks heale hinnale tagama üürnikule atraktiivsuse säilitamiseks ka igakülgse toe.

Kinnisvaraturg laiemalt on näidanud selgeid kasvumärke juba mõnda aega, kuid iseäranis energiliselt on liikuma läinud üüriturg - seda nii elamis- kui büroopindade osas. OberHausi Kinnisvara äripindade spetsialisti Maido Kalviste sõnul on äripindade üüriturg tõepoolest aktiivne ning seda toetab üürijatepoolne soov pinda vähendada ja kõrvalkulusid optimeerida.

Büroopinna puhul on endiselt oluline maja/ruumide hea paiknemine, soliidsus, lihtne juurdepääs ning parkimisvõimalused nii töötajatele kui külastajatele, seda siis majas või selle läheduses. Uue üüripinna otsingutel vaadatakse vana asukoha lähedal alustatud ehituste suunas, aga ka olemasolevate pindade suunas, juhul kui need vastavad kliendi uutele, muutunud vajadustele.

Kalviste hinnangul on tänu mitmetele uutele arendustele ja rekonstrueerimisprojektidele järgmise kolme aasta jooksul oodata büroopindade pakkumise kasvu, seda eelkõige B klassi hoonete osas. "Tallinnas lisandub veel kokku üle 70 000 ruutmeetri väljaüüritavat büroopinda. Seoses sellega pakkumine suureneb, kuid nõudlusega ei ole lood enam sedavõrd head. Mis annab omakorda parema positsiooni uutele büroopindade otsijatele nii valikul ku kai hiljem tingimuste üle kauplemisel," rääkis ta.

Jätkuvalt on suur nõudlus heas äripiirkonnas asuvate kaubanduspindade järele, samas avalik pakkumine o pea olematu. "See võimaldab üürileandjatel siiani üürnikke oma tahtmise järgi valida. Kesklinna äripiirkonnast väljaspool on aga saadaval eri suurusega pindasid, mille vastu huvi on asukoha tõttu piiratud," märkis Kalviste.

Vaatamata keskuste laienemisele ja uute kaubanduspindade lisandumisele, üürihindade langetamiseks siiski põhjust ei ole. Samas ostlejate kulutuste jagunemine suurema hulga kaupluste vahel ei võimalda Kalviste hinnangul üürihindu ka kergitada. Äripindade omanikud peavad Kalviste sõnul üha enam pead murdma, kuidas hoida oma üürnikke lahkumast. "Üürnike ja nende külaliste rahulolu on see, mis peab kannustama ärikinnisvara omanikku tegutsema üürnike hoidmisel. Olulisim teema on tagada üürnikega läbipaistev ja järjepidev suhtlus ning igakülgne tugi," ütles Kalviste ja kinnitas, et enam ei piisa, kui on pakkuda ainult madal ruutmeetri hind ja hea asukoht.