5 oktoober 2014
Jaga lugu:

Korteri paberil ostul on parim kaitse eelleping

Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni müügijuht Irina Mutli kutsub üles olema tähelepanelik broneerimislepingute sõlmimisel
Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni müügijuht Irina Mutli kutsub üles olema tähelepanelik broneerimislepingute sõlmimisel  Foto: Eiko Kink, Äripäev

Kui uut elamist soovitakse osta n-ö paberil või plaani järgi, on kinnisvara ostu eelleping ehk võlaõigusleping nii kinnisvara ostja kui ka müüja jaoks kõige turvalisem variant.

Broneerimisleping pole sama mis müügi eelleping

Eelleping: kinnisasja omanik kohustub teise poolega sõlmima tulevikus kinnisasja müügilepingu. Kinnisasja ostmisest huvitatud isikul on õigus nõuda omanikult müügilepingu sõlmimist just temaga. Juhul kui kinnisasja omanik rikub lepingut, on ostmisest huvitatud isikul võimalik nõuda ka müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist just temaga.

Broneerimisleping: Kinnis­asja omanikul on kohustus kokkulepitud aja jooksul kinnisasja kolmandatele isikutele mitte müüa. Lepingu alusel ei saa kinnisasja ostmisest huvitatud isik nõuda kinnis­asja omanikult müügilepingu sõlmimist just temaga. Juhul kui kinnisasja omanik rikub lepingut, on ostmisest huvitatud isikul võimalik nõuda üksnes kahjuhüvitist.

Eelleping: kehtib üksnes juhul, kui on sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kui on sõlmitud lihtkirjalikult, ei ole kinnisasja ostmisest huvitatud isikul ­õigust selle alusel nõuda müümist just temale.

Broneerimisleping: kehtib ka juhul, kui vormistatakse lihtkirjalikult.

Juhul kui pooled sõlmivad ühes lepingudokumendis nii eellepingu kui ka broneerimislepingu ning järgitakse üksnes lihtkirjalikku vormi ehk ei minda notari juurde, kehtib üksnes broneerimislepingu osa ehk ostja ei saa müüjalt nõuda lepingu sõlmimist just temaga, kuna see kohustus on vorminõude rikkumise tõttu tühine.

Eelleping: saab eelkõige hinnata vorminõude järgimise kaudu (kas on sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis või mitte).

Müügileping: sõltub lisaks vorminõude järgimisele ka sisu detailsusest ehk sellest, kui detailselt on lahti kirjutatud müüja kohustused, määratud üleandmise tähtajad ning kummagi poole võimalused lepingust väljuda.

“Eelleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, selles lepitakse kokku tulevase tehingu sõlmimise aeg, tingimused ja lepingust taganemise sanktsioonid,” põhjendas Merko Ehituse Eesti elamuehitusdivisjoni müügijuht Irina Mutli.Mutli tõdes, et tehakse siiski ka erinevaid broneerimislepinguid, millel ei ole kohustuslikku vormi, st see võib olla suuline või kirjalik. Ja väga tihti eksitakse broneerimislepingute juriidilise sisu osas, seda nii teadmatusest kui ka pahatahtlikkusest.“Broneerimisleping ei tohi endas sisaldada objekti ostu-müügi tingimusi, sest siis on see tühine. Eriti ettevaatlik tuleb olla tasulise broneerimislepingu sõlmimise puhul, sest juriidiliselt korrektne broneerimisleping sisaldab üksnes kohustust mitte müüa objekti teatud aja jooksul,” toonitas Mutli ja lisas veel, et oht on selles, et selle aja möödudes võib objekti edasi müüa ja ostja tasutud broneerimisraha tagasisaamine võib osutuda väga keeruliseks.Kaitseb järelemõtlematult võetud kohustuste eest. Eellepingus lepitakse tema sõnul kokku kinnisasja ostu-müügi tingimused ja lepingu täitmata jätmise sanktsioonid. Kinnisasja omandamisele suunatud eelleping peab olema notariaalselt tõestatud. “See nõue kaitseb järelemõtlematult ja notari selgituseta võetud kohustuste eest,” möönis ta.Küsimusele, kui mitu Merko Ehituse projekti on praegu n-ö eelbroneeringuga müügis, vastas Mutli, et nende elamuarenduste puhul saab broneerida kõiki müügis olevaid kortereid kodulehel. Praegu on seal müügis kuus õige pea valmivat kortermaja. Kui korter välja valitud, sõlmitakse võlaõigusleping ja korteri valmimisel sõlmitakse asjaõigusleping. Kui tegemist on juba valmis objektiga, siis sõlmitakse võlaõigus- ja asjaõigusleping ühe tehingu raames.Küsimusele, kui suur osa korteritest ühe arenduse raames on Merkol tavaliselt broneeringuga müüdud, vastas Mutli, et keskmist protsenti ei saa välja tuua, aga suur osa korterite müügist toimub ehituse algstaadiumides võlaõiguslepingute sõlmimisega.Uus Maa juhatuse liige ja elamispindade tegevjuht Eve Soppe märkis, et nende firma soovitab notariaalset eelkokkulepet ehk võlaõigustehingut ostja ja müüja vahel. Notariaalne võlaõigusleping on tema sõnul eelkokkulepe, kus märgitakse ära müügitingimused, ja sellega võtab ostja kohustuse elamispind osta kindlal ajahetkel.Seitse päeva otsustamisaega. Uus Maa eelbroneeringu selgituseks ütles Soppe, et ostuhuviline inimene saab korteri broneerida suulise kokkuleppe alusel. “Tavaliselt anname selleks seitse päeva ja maakler ei tutvusta teistele inimestele broneeritud objekti. Selle seitsme päevaga selgitab ostuhuviline välja oma finantseerimisvõimaluse. Kui suhtlemine on vaba ja takistusteta, siis tegutseb maakler pärast vastuse saamist vastavalt – kas võlaõiguslepingut ette valmistades või kliendile muud objekti soovitades,” rääkis Soppe.Tema sõnul on Uus Maa kogemuse põhjal ühe arenduse puhul tavaliselt pooled korterid huvilise leidnud enne maja lõplikku valmimist ja kasutusloa saamist.Kõige aktiivsem on uute kortermajade arendusturg praegu Põhja-Tallinnas, kesklinnas ja Mustamäel.

Vali usaldusväärne ja kogenud arendaja.Tutvu põhjalikult arendusprojektiga. Abiks on vastava projekti tarbeks loodud koduleht, kus on kirjas ehitusinfo: kasutatavad materjalid, kütte- ja ventilatsioonisüsteemid, maja konstruktsioon, energiamärgis jne.jälgi maja valmimistäht­aega – kas ja kuidas see sinu kolimisplaanidega kokku sobib.Küsi infot kasutusloa kohta.Mine kohale, isegi kui maja ei ole veel olemas. Hinda selle ümbruskonda, mürataset, haljastust ja kõrvalolevate hoonete mõju.Pööra tähelepanu korteri asetusele ilmakaarte suhtes.Mõtle hoolikalt läbi korteri plaan ja selle möbleerimise ning korterisiseste panipaikade loomise võimalused.Pane paika senise elamispinna müümise ja uue finantseerimise tegevuskava.MIS ON MIS1. BroneerimislepingSõlmitakse üldjuhul siis, kui ostu-müügitehinguni on aega, samas ostja ja müüja on kokku leppinud.Sisuks on müüja kinnitus, et ta ei müü objekti kokkulepitud aja jooksul kellelegi teisele.Võib olla nii tasuta kui ka tasuline. Broneerimistasu suurus 2–5% müügihinnast.Kohustuslikku vormi pole.Ei sisalda objekti omandamise või võõrandamise tingimusi ega kohustusi.2. Kinnisvara ostu eellepingSuunatud kinnisasja omandamisele, sisuks on mõlemapoolne kohustus kokkulepitud tingimustel sõlmida kinnisvara müügileping.Kohustuslik notariaalne vorm.Sisaldab ka sanktsiooni, kui müügileping jääb sõlmimata.Sõlmimisel tasutakse tavaliselt ka kokkulepitud suuruses ettemaks, üldjuhul 10–20% korteri müügihinnast.  

Maandage elamise mitteväljaehitamise risk võimalikult väikese ettemaksuga

Kaija Riismaa, Soraineni kinnisvara- ja ehitusõiguse valdkonna advokaatVäljaehitamata elamise ostmisel tuleb arvestada täiendavate riskidega: eelkõige sellega, et elamist ei ehitata valmis, see ehitatakse valmis oluliselt teistsugusena, kui on ostja ettekujutus, või ehitatakse valmis olulise viivitusega. Seadus näeb ette küll erinevaid võimalusi nõuda müüjalt tema kohustuse täitmise tagamiseks tagatisi, kuid praktikas üldjuhul nendes kokkuleppimiseni ei jõuta, kuna füüsilisest isikust ostja läbirääkimiste positsioon seda tihti ei võimalda.Riskide maandamiseks tuleb seega kasutada muid teid. Esmalt on soovitatav maandada elamise mitteväljaehitamise riski selle kaudu, et teha võimalikult väike ettemaks.Teisalt on soovitatav valida lepingu teiseks pooleks isik, kelle puhul on kindel, et müüja pankrotti ei lähe.Riski, et elamine ehitatakse välja oluliselt erinevalt sellest, mida ostjale lubati, saab maandada sellega, et lepingus võimalikult detailselt kokku leppida, millistele tingimustele peab lepingu ese ostjale üleandmisel vastama, näiteks fikseerima lepingus joonised, ehitamisel kasutatavad materjalid, tööde teostamise kvaliteediklassi jne.Riski, et elamine ehitatakse valmis olulise viivitusega, saab maandada näiteks leppides kokku õiguses nõuda viivituse korral leppetrahvi ning kui viivitus on pikaajaline, siis on ostjal õigus lepingust taganeda.

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt