Ärikinnisvara turg valmistub ümbersünniks

„Eestis oli esimesel poolaastal ärikinnisvara suuremate rahavoo-objektide tehingute maht umbes 150-160 miljonit eurot, Lätis ja Leedus natuke vähem,“ tõdes ärikinnisvara täisteenuse pakkuja BPT Real Estate nõustamisvaldkonna juht Mihkel Pärtel BPT Real Estate ja advokaadibüroo Cobalt korraldatud seminaril. „Praegu on paljud tehingud pooleli ning see lubab ennustada, et aasta lõpuks küündib kogumaht 800-900 miljoni euro kanti,“ lisas ta.

Pärtel tutvustas andmeid, mille põhjal on Tallinna turg näiteks nii kaubandus- kui büroopindade tehingumahtudest rääkides Baltikumi tiigriks ning koos Vilniusega ollakse jõudmas buumikõvera tippu. „Ka Leedus on kasv kiire, sest sinna tuleb hulga väliskliente,“ selgitas Pärtel. „Vilnius hakkab peagi meile konkurentsi pakkuma, Riia on selline rahulik kulgeja,“ lisas ta.

Investorid on ettevaatlikud

Kuna buumikõvera tipp on ligidal, võib paari uue kaubanduskeskuse valmimine Tallinna kesklinna turusituatsiooni märkimisväärselt muuta. „Ühele on ehk veel ruumi, kui aga neid peaks rohkem tulema, võib olukord tuntavalt muutuda,“ arvas Pärtel.

Täna dikteerivad Pärteli hinnangul nii Tallinnas kui Vilniuses turgu ostjad. Samuti on turg muutunud rohkem üürnikekeskseks. „Näiteks kaubanduskeskused kaotavad rendikäibes juba esimesi protsente,“ viitas ta ülepakkumisest tulenevale üürihinna langusele. „Eraldi kaubanduspindadele ei ole praegu väga lihtne klienti leida, ja ka järgmiseks aastaks on prognoositud väga suured lisanduvad mahud,“ vihjas Pärtel sellele, et olukord võib veelgi halveneda.

Samas tõi Pärtel välja, et kohalikud investorid on ettevaatlikumad ning teevad otsuseid järjest läbimõeldumalt. „Neil on selged tootluseootused, kust allapoole ei tulda,“ märkis ta. Seejuures teevad enamuse tehinguid välisinvestorid ning kohalike osakaal tehingumahtudest on umbes kolmandik. „Kuigi valdav raha tuleb kinnisvaraturule Venemaalt, kütab Eesti kinnisvaraturgu ka Skandinaavia maade lähedus, Leedu puhul Poola ja Kesk-Euroopa naabrus,“ märkis Pärtel.

Pärtel ei võrdleks praegust olukorda kinnisvaramulliga, sest suur on küll tehingute maht, kuid mitte arv. „Praeguse turumahu teevad üksikud suured, 30-40 miljoni euro vahele jäävad tehingud,“ selgitas ekspert. Samuti tasakaalustab Tallinnas ja Vilniuses toimuvat Läti. „Kui teised kasvavad kiiremini, kui nad peaks kasvama, siis Riia turul pole nii palju ülepakkumist,“ lisas Pärtel.

Uudsed lahendused

Kuna ärikinnisvara turg on valdavalt välja kujunenud ning seal eelistatakse suurklientidest ankurüürnikke, võib buumiolukorraga kohanemisel kaasa aidata ärimudeli muutmine ning traditsioonilistest lahendustest kaugemale vaatamine. Just seda teed on läinud ka BPT Real Estate, kes juurutab Baltikumis mujal maailmas populaarseks saanud büroopindade jagamise ehk nn jagamismajanduse mudelit. Tallinnas võib selle kontseptsiooni alla kuuluvaid büroopindu leida alates novembrist kesklinnas Hobujaama tänavalt.

Jagamismajandus muudab ärikinnisvara kasutamise põhimõtteid. Nii rahuldab ka BPT Real Estate’i pakutav WorkLandi mudel äriklientide lühiajalist vajadust kontoripindade ja nõustamisruumide järele, ja seda kas või päeva- või tunnipõhiselt. Seejuures on rangelt reglementeeritud, kümnete lehekülgede pikkused üürilepingud asendatud lühikeste ja lühiajaliste ning üüritava pinna suurust paindlikult muuta lubavate lepingutega. „Sageli on ettevõtetel raske prognoosida oma ruumivajadusi ja võimalikke laienemisplaane ka näiteks kahe aasta perspektiivis, rääkimata viiest aastast – meie mudel arvestab sellega,“ ütles BPT Real Estate juht Indrek Hääl seminaril.

Lisaks sisaldab pakutav teenus ettevõtja jaoks kõige vajaliku olemasolu. „Kohale tulekuks ja tööle asumiseks piisab sisuliselt vaid oma arvuti kaasa võtmisest,“ ütles Hääl. „Tegemist on täisteenusega, mis sisaldab möbleeritud pinda, koristusteenust ja näiteks hoonet teenindavat sekretäri,“ selgitas ta, lisades, et üürnikud jagavad omavahel ka kontorit ja hoones asuvaid nõupidamissaale, mis loob head eeldused paremaks koostööks.

WorkLandi mudelil põhinev kinnisvaraäri paistab aga Baltikumis hästi minevat. Hääle sõnul on Leetu rajatud 2100ruutmeetrine hoone täielikult välja üüritud. Samas kui kasumisse jõudmiseks piisaks aga juba hoonete 70protsendilisest täituvusest. Keskmise rendisuhte pikkuseks loodetakse 18-24 kuud. „Vilniuses alustasime tegutsemist alles aasta algul, praegu on väga raske mingit täpsemat statistikat välja tuua,“ märkis Hääl. „Selle aasta lõpuks oleme avanud keskuse kõigis kolmes Baltikumi pealinnas kokku 4200 ruutmeetril, oleme aastate jooksul välja töötanud meie turgude jaoks sobiva põhjaliku kontseptsiooni ning plaanime seda jooksvalt laiendada,“ lisas ta.

Riskid ka juriidikas

Lisaks majandusolukorrale mõjutavad kinnisvaraettevõtete tootlikkust ja edukust ka õiguslikud riskid. Nimelt tuleb ostu-müügitehinguid sõlmides veenduda, et võimalikud riskid saaksid adekvaatselt käsitletud ja kajastatud, sest pärast tehingu sõlmimist on neid teemasid juba oluliselt keerulisem lahendada. Kui ostja esitab asja varjatud puudustega seoses kahjunõude või alandab hinda, ei saa müüja enam tehingust loobuda, mistõttu võib juhtuda, et ta saab müügitehingust vähem raha, kui ta sõlmitud lepingu põhjal ootas.

„Tihti võib juhtuda, et tehing tehakse ära, kuid lõpuks pole ostja kas võimalike puuduste tõttu või muul põhjusel hinnaga ikkagi rahul ja üritab seda vähendada,“ rääkis advokaadibüroo Cobalt partner Aivar Taro. „Seetõttu on tähtis võimalike probleemide ennetamisele pöörata tähelepanu juba müügiprotsessis,“ lisas ta.

Taro rõhutas, et varjatud puuduste eest vastutab müüja. „Seda sõltumata sellest, kas ta oli nendest teadlik, samuti pole oluline müüja süü,“ ütles ekspert. „Müüjat ei vabasta vastutusest see, et ostja on objekti üle vaadanud – eeldatakse, et ostjal ei pea varjatud puuduste avastamiseks vajalikke teadmisi olema, samuti ei pea ta nende avastamiseks eksperti kaasama,“ lisas Taro.

Kuna seadus kohustab müüjat vastutama nende puuduste eest, millest ta teadis, kuid ostjat ei teavitanud, aitab selliseid probleeme Taro sõnul vältida müügieelne audit. „See annab ettekujutuse nii müüjale kui ostjale, mis probleeme objektil täpselt olla võib,“ märkis Taro. „Lisaks saab nii ennetada seda, et ostja algul ei näita oma teadlikkust puudustest välja, kuid hakkab hiljem hinda alla kauplema,“ lisas ta, öeldes et audit muudab müügiprotsessi ladusamaks ja võimaldab ostjal kulusid kokku hoida, mis võib kajastuda ka kõrgemas müügihinnas.

Lisaks aitab müüjat võimalike probleemide eest kaitsta vastutuse piiramine ning lepingu alusel võimalike pretensioonide aegumisperioodi lühendamine. „Tavaolukorras on varjatud puuduste avastamiseks ostjal aega kolm aastat, kuid kokku saab leppida ka lühemas ajas,“ lõpetas Taro.

Tasub teada

Üürilepingut saab ennetähtaegselt lõpetada:

1)      Vastaspoolega seotud põhjustel – näiteks üürilepingu rikkumine, sh üüri maksmata jätmine.

2)      Poole endaga seotud põhjus – nt vajadus suurema üüripinna järele majanduskasvu tingimusteks. Võimalikuks ülesütlemise aluseks sel juhul majanduskasv või erakordne madalseis.

3)      Kinnisvaraomaniku vahetudes – ostja võib lepingu üles öelda 3 kuu jooksul pärast tehingu sõlmimist tingimusel, et tal on üüritud ruume endal vaja. Üürnik saab ülesütlemisest tuleneva kahju nõude esitada endise omaniku vastu.

Tähtajalise üürilepingu saab üles öelda vaid erakorraliselt, eeltoodud põhjustel. Näiteks liiga väike üüripinna külastatavus ei pruugi kaubanduspinna puhul olla ülesütlemist õigustavaks põhjuseks.

Leppetrahvi kokkulepped, kus üürnik kohustub üürilepingu ülesütlemisel enne tähtaja saabumist maksma leppetrahvi, on tühised. Kõne alla võib sellistel juhtudel tulla üksnes kahju hüvitamine üürileandjale.

Allikas: Liina Linsi, advokaadibüroo Cobalt partner