Riigikontroll: riik kasutab kinnisvara kallilt

Riigikontrolli hinnangul pole 2001. aastal alanud riigi kinnisvarareform olulisi eesmärke saavutanud. Selle peamiseks põhjuseks on valitsuse suutmatus leppida 15 aasta jooksul kokku riigi ühtses kinnisvarapoliitikas, mille raames valida analüüsile tuginevalt kõige otstarbekam kinnisvara korraldusmudel.

Algne lootus teha Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (RKAS) abil vajalikud hooned korda, ilma et see mõjutaks eelarvetasakaalu ja võlakoormuse näitajaid, läks luhta. Samuti on RKASile üle antud vaid 25% kinnisvarast, kuigi pea kogu vara pidi olema üle antud juba aastaks 2003.

Riigikontrolli analüüsitud 11 kinnisvaraobjekti näitel ei ole oodatavat kokkuhoidu saavutatud, kulud kasvasid asutuse eelarves pärast RKASiga üürilepingute sõlmimist ja kaheaastase üleminekuperioodi lõppu (mil kulud valitsuse otsuse kohaselt suureneda ei tohtinud) keskmiselt veidi enam kui 2,5 korda.

Vaadeldud objektidega seotud kulude kasvu peamiseks põhjuseks oli kinnisvara rahastamismudeli muutus: lisaks kuludele, mida asutused ka varem kandsid, on tulnud RKASile maksta turutingimustele vastavat üüriraha, täiendava kuluna tuleb käsitleda ka tasu haldusteenuse eest ja regulaarseid makseid jooksva remondi kuludeks. Samuti tuleneb kulude kasv kinnisvara korrashoiuteenuste nagu tehnohooldus, heakord jms üldisest kallinemisest turul, vahel ka sellest, et muutus teenuse sisu.

Et RKAS on äriühing, mille olemuslik eesmärk on teenida raha, on riigihalduse minister kui omaniku esindaja kinnitanud RKASi omakapitali oodatavaks minimaalseks tootluseks 2016. aastaks 6,6%, mis loomulikult kajastub ka klientide makstavas hinnas. Samal ajal aga pole riigiasutused olnud motiveeritud kinnisvarakuludelt säästma ega asunud otsustavalt tegutsema pinnakasutuse tõhustamiseks, nii nagu uuest korraldusmudelist oodati.

Riigikontroll auditeeris ka RKASi tegevust ning leidis, et RKASi tegevus on seaduslik ja raamatupidamine vastab heale raamatupidamistavale. RKASi hankekord on põhjalik ning auditeeritud ajavahemikul 2013–2014 korraldatud hanked on kooskõlas riigihangete seadusega. Ehkki RKASile riigivaraseadus ei laiene, on RKAS riigikontrolli hinnangul kehtestanud riigivaraga ümberkäimiseks asutuses riigivaraseadusega samaväärsed nõuded.

Remondivõlg pool miljardit

Hoolimata kinnisvarakulude kasvust pole täit kindlust, et riigi hoonete seisukord paraneb. Rahandusministeeriumi hinnangul praegu RKASile makstavast remondirahast hoonete seisundi säilitamiseks pigem siiski ei piisa. Riigi kinnisvara nn remondivõlg on rahandusministeeriumi andmetel ca 500 miljonit eurot. Järgmise viie aastaga riigi kinnisvarakulud rahandusministeeriumi prognoosi kohaselt pea kahekordistuvad, kuid sellest rahast kõigi praegu riigi kasutuses olevate hoonete korrastamiseks ning edaspidiseks korraspidamiseks ei jagu.

RKASi arvamisega valitsussektori osaks luhtus 2008. aastal lootus kaasata eelarvetasakaalu mõjutamata riigi hoonete kiireks korrastamiseks laenuraha, mis oli peamisi kinnisvarareformi ootusi. Uusi sisulisi otsuseid, kuidas pikemas perspektiivis kinnisvarainvesteeringutega toime tulla, pole valitsus seni langetanud.

Riigikontrolli hinnangul on reformi eesmärkide saavutamata jäämisele peamiselt aidanud kaasa asjaolu, et valitsus pole 15 aasta jooksul riigi kinnisvarakasutuse ühtsetes ning selgetes tegevustes üksmeelele jõudnud. Riigi kinnisvarakasutuse reform on arenenud sisuliselt koordineerimatult, aeglaselt ja prognoosimatult, sõltudes ministeeriumide üksikotsustest.

Riigil puudub ka selge pilt kinnisvarakuludest: kui RKASil kui kompetentsel kinnisvarahaldajal on ülevaade neile üle antud kinnisvarast väga hea, siis üle andmata kinnisvara kohta on andmete koondamine keerukas, info kohati puudulik.

Riigikontroll soovitas auditis vabariigi valitsusel selgitada välja ja otsustada, kui palju ning millist kinnisvara riik oma ülesannete täitmiseks vajab ja kuidas vajalike hoonete kordategemist rahastada. Samuti soovitas Riigikontroll kinnitada pinnakasutuse jm hoonete tõhusa kasutamise ühtsed eesmärgid kõigile valitsemisaladele.

Karis: näide probleemidest alustamisel, rakendamisel ja lõpetamisel

Riigikontrolör Alar Karis ütles auditi tulemusi kommenteerides: „Riigi kinnisvarareformiga toimunu on näide sellest, kuidas probleeme on esinenud nii muudatuste algatamisel, rakendamisel kui ka lõpetamisel. Riigi hoonestatud kinnisvaraga seotud probleemid on olnud teada juba väga pikka aega, kuid jätkuvalt pole kokkulepet, kuidas neid lahendada. Ei teata, kui palju ja millist kinnisvara riigil oma ülesannete täitmiseks vaja läheb ning kuidas hoonete kordategemist rahastada. Valitsuse tasandil üksmeele puudumise tõttu on riigi kinnisvarareform arenenud paljuski koordineerimatult, ministeeriumide arusaam ja praktika riigi kinnisvara kasutamisel on erinevad.