Kodulaenu karmid nõuded vähendavad buumiohtu

"Headel aegadel, kui majandus kasvab ja sissetulekute kasvuväljavaade on hea, valitseb suurem kindlus, et laenusaajad suudavad laenukohustusi eriliste probleemideta täita. Sellisel juhul on pangad valmis ka julgemalt laenuandmise reeglites järeleandmisi tegema," kirjutas Eesti Panga ökonomist Jana Kask keskpanga blogis.

Lisaks võib konkurentsi tihenemine pankade vahel survestada neid laenutingimusi leevendama. Koos kinnisvara hindade ja laenukasvu kiirenemisega toob see ökonomisti sõnul aga kaasa suuremad riskid, mis tähendab hiljem majanduslanguse korral suuremat laenukahjumit.

Eesti Panga nõuded aga raamistavad tema sõnul pankade laenuandmise reegleid ja tingimusi – ennetamaks riskide suurenemist ja hoidmaks ära laenubuumide tekkimist, on kogu laenuturule kehtivad ühtsed nõuded tõhus abinõu. Need määravad ära laenuvõtja maksimaalse laenukoormuse ning laenu ja tagatise lubatud suhte.

"Makrofinantsjärelevalve meetmetena kehtestatud piirmäärad toimivad laenude väljastamisel justkui kiirusepiirang. Sõltuvalt sellest, kui tõsiseks hinnatakse võimaliku buumi ohtu, seatakse ka piirangud," märkis Eesti Panga ökonomist.

Eesti Pank kehtestas eluasemelaenunõuded 2015. aasta kevadel ennetava abinõuna, et vältida laenunõuete leevenemist tulevikus. Nõuded kehtestati pankade tegelike laenutingimuste lähedasel tasemel, mistõttu ei olnud need kehtestamise ajal kuigi piiravad, tõi ökonomist välja.

Nõuete kehtestamisele järgnenud kahe aasta jooksul ei ole pankade laenutingimused leevenenud. Lubatud raamidesse jääv piirmäärade ületamine pole suurenenud ja nõuete aluseks olevad näitajad on jäänud keskmisena enam-vähem samaks, lisas Kask.

"Väikesi muutusi näitajates on põhjustanud eelkõige see, et nooremaid inimesi on laenuvõtjate hulgas rohkem, mis tõstis mõnevõrra laenusumma ja selle tagatise väärtuse suhtarvu ning laenutähtaja keskmisi väärtusi," kirjutas ökonomist.

Eesti Panga analüütik tõdes, et keeruline on hinnata, kas laenutingimused oleksid möödunud kahe aasta jooksul leevenenud ja turuaktiivsust suurendanud, kui keskpanga kiirusepiiranguid poleks seatud. Siiski on nõuetel oluline roll pankade laenupoliitikate raamistamisel.

"Kogu pangandusturu jaoks ühtsete miinimumnõuete seadmine takistab laenutingimuste lõdvenemist, mis võib konkurentsi survel kergesti tekkida. Pealegi, kui laenukeskkonnas ilmnevad buumiohule viitavad märgid, siis saab Eesti Pank vajaduse korral kiirust piirata ehk nõudeid karmistada," märkis Kask.

Eesti Pank kehtestas 2015. aasta märtsis kolm piirmäära, mida pangad peavad laenude andmisel järgima. Vastavalt nõuetele võib laenusumma ja selle tagatise väärtuse suhtarv (ingl loan-to-value, LTV) olla kuni 85% ning riikliku garantiifondi KredExi käendusega laenude puhul kuni 90%, laenumaksete ja sissetulekute suhtarv (ingl debt service-to-income, DSTI) kuni 50% ja maksimaalne laenutähtaeg kuni 30 aastat. Nõuete täitmisel on lubatud ka mõningane paindlikkus: 15% kvartali laenumahust võib pank anda tingimustel, mis piirmäärasid ületavad.

Loe pikemalt Eesti Panga blogist, kuidas on eluasemelaenude turg laenupiirangute kehtestamisest saadik muutunud.