Kindlustus pakub põlenud hoone eest vundamendiraha

Rakvere Autohooldus OÜ juhataja Ulvar Kapper istub mahapõlenud hoone ees, mille eest kindlustus maksab hüvitiseks umbes 30 000 eurot.  Foto: Andres Haabu
Birjo Must • 30. august 2018
Jaga lugu:

Rakvere ettevõtja pöördub PZU Kindlustuse vastu kohtusse, kuna selts pakub tulekahjus hävinud hoonete eest hüvitise, mille eest saab tema sõnul taastada ainult vundamendi.

“Kindlustatakse miljonivaatega marmorpalee, hüvitatakse aga esimese maailmasõja ajal ebaseaduslikult püstitatud sõdurite barakk,” laiutab Rakvere Autohooldus OÜ juhataja Ulvar Kapper käsi remonditöökoja ees, kus neljast hoonest alles vaid kaks. Kuigi allesjäänud töökodades toimub sagimine, on ettevõtte tegevus halvatud ja pikaleveninud vaidluse tõttu on ära jäänud ka laiendused.

Kindlustus tasub pisku

Mullu ööl vastu kolmandat augustit toimus Rakvere tööstuspiirkonnas tulekahju. Leekides hävis kahele ettevõttele kuuluv väiksem plekitöökoda, osa remonditöökojast ja hiljuti täieliku ümberehituse läbinud kontorihoone. Kokku neelas tuli 400 m2 äripinda. Juhtunut asus uurima ka politsei, kuid tänavu märtsis kriminaalmenetlus lõpetati, sest süüdlast ei leitud. Nii oli tegemist tavapärase õnnetusjuhtumiga ja kuna hävinud hooned olid kindlustatud, asus kindlustusselts hindama vara kindlustusväärtust.

Aprilli alguses omanike postkasti potsatanud kindlustusandja kiri tekitas neis aga pehmelt öeldes jahmatust – nimelt leidis PZU Kindlustus, et hävinud ja kahjustada saanud hooneosad saaks uuesti valmis ehitada 107 000 euro eest, millest võetakse aga veel maha 63% kulum. Nii määras PZU Kindlustus enda tellitud ekspertiisi põhjal põlenud hoone eest hüvitiseks veidi üle 30 000 euro.

“Mida selle 30 000 eest saab? Võib-olla, et vundamendi saab taastatud,” sõnab Kapper. Ettevõtjate endi tellitud ehitusekspertiisi järgi saaks hooned taastada umbes 300 000 euro eest.

Hoonete kaasomanikud Rakvere Autohooldus OÜ ja AM3 Baltic OÜ olid kogu hoonekompleksile sõlminud PZUga kindlustuslepingud veelgi suurematele summadele ehk 900 000 ja 482 000 eurole.

Advokaat: ülekindlustamist tuleb ette

PZU Kindlustuse spetsialistid keeldusid kategooriliselt juhtunu kommenteerimisest, viidates andmekaitse nõuetele ja kindlustustegevuse seadusele. Küll aga oli nõus asja selgitama seltsi palgatud tippadvokaat, Advokaadibüroo LEXTAL partner Olavi-Jüri Luik.

Advokaadi sõnul jookseb selles loos must kass läbi vahendaja ehk kindlustusmaakleri ja kindlustusvõtja vahelt. “Kindlustusvõtja on võtnud endale appi professionaali, kes on pidanud teda aitama. Tema aga on otsustanud peaaegu kaks korda kõrgema kindlustussumma kasuks, kui on tavapäraselt heas korras oleval analoogsel hoonel. Tegelikkuses oleks ta pidanud juba kindlustuslepingu sõlmimisel deklareerima, et tegemist on tavapärasest oluliselt odavama, nõukogudeaegse objekti ja kehvas seisus ehitisega,” märkis Luik. Tõepoolest, lepingud olid sõlmitud kindlustusmaakleri Fix Kindlustusmaakler OÜ kaudu, kuid poliisid väljastas PZU.

Luige kinnitusel asub kindlustusfirma põlengu järgselt hindama hoone ehitusväärtust põlengu toimumise ajal, millest arvestatakse maha amortisatsioon ehk kulum. Selline põhimõte tuleneb advokaadi sõnul seadusest.

Ometi tasus klient kindlustusmakseid hüvitisest mitte kaks, vaid koguni kümneid kordi kõrgema summa pealt. “See, et praktikas esineb ülekindlustusi, pole ebatavaline. Seda ikka juhtub,” rääkis Luik. Kas aga vahe võib tõesti olla ka kümnekordne? “Siin on küsimus kindlustusmaaklerile, miks see summa lepingus oli nii suur,” märkis advokaat, kelle sõnul annab kindlustusseltsile hinnangu oma vara väärtuse kohta alati klient ise.

Juhinduti hindamisaktist

Ulvar Kapper ja tema äripartner AM3 Baltic OÜ juht Marko Känd ei hinnanud aga kindlustuslepingu sõlmimisel hoone väärtust kohvipaksu pealt, vaid juhindusid Domus Kinnisvara koostatud hindamisaktist. Seda oli eelkõige vaja pangale laenutagatise hindamiseks, aga kuna ajastus langes kokku, sobis see indikatsiooniks ka kindlustussumma määramiseks. Aktis oli märgitud hoonete turuväärtuseks 720 000 eurot juhul, kui juurdeehitustööd lõppevad. Põlengu hetkeks oli Kapperi sõnul kontorihoone teisel korrusel vaja veel lõpetada vaid kipsitööd.

“Arvestuslik taastamisväärtus kontoripindadel ruutmeetri kohta on 1000 eurot ja isegi seda me ei paisutanud üle. Kui nad oleks meile siis öelnud, et me kindlustame 30 000 euro peale, siis ma ilmselgelt ei oleks valinud seda kindlustusfirmat,” lausus Kapper.

Ekspertiisid erinevad nagu öö ja päev

Seda, et tegemist oli nõukogudeaegse sõjaväelaste ehitatud kehvas seisus objektiga, ütleb põlengujärgselt PZU tellitud ja Aarne Orgnale kuuluva firma ATLM Group OÜ koostatud ekspertiis. Kapperi ettevõtte tellitud arvamus Kohtueksperdi kaubamärgi alla tegutsevalt riiklikult tunnustatud ekspert Margus Sarmetilt erineb sellest kardinaalselt, hinnates taastamisväärtuseks hoopis umbes 300 000 eurot, kuna hoone oli 2015. ja 2016. aastal ümber ehitatud. Ka Sarmet nõustus sellega, et raudbetoonelemendid ei olnud just oma esimeses nooruses, kuid tema sõnul saabki arvamuste erinevus alguse vaatenurgast.

Ekspertiiside peamine erinevus seisnebki hoone kulumi arvutamises. Ehk kui Orgna leidis, et hoone kulum oli juba enne taastamist nii suur, et see oleks tulnud likvideerida, siis Sarmeti hinnangul saab vanu raudbetoonist konstruktsioone renoveerida ja kaitsta edasise lagunemise eest ka nii, et need kannavad oma funktsiooni veel piisavalt kaua ehk nende hinnanguline eluiga peale renoveerimist on jätkuvalt mõistlikult pikk.

Tuleb välja, et kulumi arvutamise metoodika pole ka üks-ühele paigas. Eriti keeruline on seda hinnata maja puhul, mille konstruktsioonid on osaliselt ehitatud aastakümnete eest, kuid millele on siiski tehtud ümberehitus. “Kui situatsioonid oleksis sarnased ja võrreldavad, võiks ju arvutuse teha Excel ja eksperte polekski tarvis. Selge on aga see, et ka siin kehtivad nii füüsika, loogika kui ka majandusmatemaatika põhimõtted, mis loovad ise oma reeglid. Loomulikult peab aga ekspert säilitama tähelepanu ja kaine ning erapooletu meele,” rääkis Margus Sarmet.

Vaidlus jätkub kohtus

Ekspertiisides on veel palju teineteisele vasturääkivaid nüansse, mida artikli käigus ei jõua lahata. Nende õigsust hakkab aga edaspidi hindama kohus, kuhu ettevõtjad kavatsevad pöörduda.

Rakvere Autohooldus OÜd esindava vandeadvokaat Karl Haavasalu sõnul pole nad rahul kindlustusjuhtumi menetlemise käigu ja tulemustega. “Ühelt poolt on kindlustusandja tuvastanud kindlustusjuhtumi tagajärjel osaliselt hävinud ja osaliselt oluliselt kahjustada saanud hooneosade taastamise maksumuse ebaadekvaatselt. 107 000 euro eest pole kuidagi võimalik tulekahjueelset olukorda taastada. Teisalt on kindlustusandja meelevaldselt määranud hooneosade amortisatsiooni vahetult enne tulekahju toimumist,” märkis Haavasalu.

Kapper loodab, et sellest loost saavad abi ka teised. “Palun, inimesed, vaadake, mida ja kuidas te kindlustate,” sõnas Kapper. “Mina soovin taastada tules hävinud hoone, mitte parendada olemasolevaid hooneid, nagu väitis mulle kindlustusselts,” lisas ta.

Mart Jesse, Eesti Kindlustusseltside Liidu juht

Vaidlusi on vähe, kuid need võiksid jõuda lepitusorganisse

Kindlustusvaidlus ei teki tavaliselt üle- ega alakindlustusest, vaid neid põhjustavad erinevad hinnangud ehitise väärtusele – üks osapool hindab ehitise väärtuse suuremaks ja teine väiksemaks. Kuigi tihti on kindlustuslepingus selgitatud, mis põhimõtte kohaselt ehitise väärtust hinnatakse, tuleb ette, et erinevad eksperdid on eri meelt.

Aastas toimub üle 150 000 kindlustusjuhtumi, kuid kindlustusvaidlusi on tegelikult väga vähe. Kindlustusandja lahendavatesse lepitusorganitesse jõuab aastas umbes 350 kindlustusvaidlust.

Ettevõtte varakindlustuse lepitusasju algatasime tänavu esimesel poolaastal viis, kogu möödunud aasta jooksul neli ning 2016. aastal 16. Varakindlustuse lepitusasjadest 27% juhtudest käib vaidlus hüvitise suuruse üle, ülejäänud juhtudel on küsimus hüvitise saamises.

Soovitame omalt poolt enne kohtusse pöördumist otsida alati eelnevalt lahendust lepitusorgani kaudu, mis on kohtuskäigust odavam. Lepitusorgan on riigi tunnustatud asutus kindlustusvaidluste kohtuväliseks lahendamiseks. Edukas lepitusmenetlus on võrreldes kohtumenetlusega õiglasem, sest mõlemad pooled nõustuvad lepituse tulemusega. Kui pooled leiavad, et lepitusettepanek ei ole sobiv, siis ei pea nad lepituskokkulepet sõlmima ning pooltel on õigus pöörduda kohtusse. Ka sel juhul on lepitusmenetlusest kasu, sest on teada erapooletu lepitaja hinnang vaidlusküsimusele. Üle 60% kindlustusvaidlustest lõppeb lepitusmenetluses kokkuleppega.

Üks küsimus: mis on kindlustussumma ja kindlustusväärtus?

Vastab vandeadvokaat Olavi-Jüri Luik:

Toon näite 65 000 eurot maksva kahe aasta vanuse veoautoga. Kindlustamise hetkel on loomulik, et see kindlustatakse 65 000 eurole. Ehk see on maksimaalne summa, mille ulatuses kindlustusel on hüvitamise kohustus. Samas on selge, et aasta jooksul selle auto väärtus muutub ja tavapäraselt maksab see aasta pärast ca 55 000 eurot. Kui veokiga juhtub aasta möödudes liiklusõnnetus ja auto läheb mahakandmisele, siis kindlustusselts ei maksa 65 000 eurot. Ta peab maksma nii palju, kui on auto tegelik väärtus ehk kindlustusväärtus kindlustusjuhtumi toimumise ajal. Ja kindlustusselts hüvitabki 55 000 eurot.

Hoonete puhul on asi veidi komplitseeritum, kuna hoone väärtus muutub keerulisemalt. Ka seaduses on öeldud, et aluseks võetakse ehitise väärtus kindlustusjuhtumi toimumise ajal ja sellest arvutatakse maha amortisatsioon. Erinevad kindlustusseltsid arvutavad amortisatsiooni erinevalt – mõned seltsid kasutavad kokkulepitud kulumimäära ja teised kasutavad selleks juhtumijärgselt ehituseksperdi abi. On normaalne, et amortisatsiooni võetakse arvesse, vastasel juhul tekiks olukord, kus kindlustusvõtja saaks kindlustusjuhtumist kasu. Seaduse alusel hüvitatakse vaid reaalne kahju, kindlustuse eesmärk ei ole vara väärtuse suurendamine vaid endise olukorra taastamine.

Foto: Andres Haabu
Hetkel kuum Äripäevas

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt