Uusarenduse hindamine kaitseb ostjat enda eest

Vahuvein näpus kinnisvaraturul ringi joosta on üsna lühinägelik ja tulutu tegevus, kuna laenu tagatiseks hinnatavate uute korterite pakkumishinda saab võrrelda üksnes viimase aasta jooksul müüdud korterite hinnaga.

Kinnisvaraturul toimuvad muutused võtavad alati aega. Üldiselt võib aga kindel olla, et praegu laenu tagatiseks ja võlaõigustehingusse minekuks hinnatud uus korter maksab sama palju ka poole aasta pärast, kui maja valmib ning asjaõigusleping sõlmitakse.

Tõsi on, et kinnisvaraarendajate avalikke pakkumishindu võib teatud mõttes pidada kinnisvaraärimeeste soovunelmaks. Tasub aga arvestada, et piirkonniti on välja kujunenud hinnavahemikud, kuhu uute korterite ruutmeetrihinnad ning tükihinnad jäävad.

Uute korterite tegelikud pakkumishinnad kujunevad ostja valiku suurenedes läbirääkimiste käigus. On kinnisvaraarendajaid, kes on siiani seisukohal: võta või jäta. Nad ei tunne rahastaja müügisurvet ega pea valmis ehitatud väärt vara käest andma. Müümata korter hoitakse ostja tulekuni tühi või antakse see üürile.

Valdav osa kinnisvaraarendajaid on siiski valmis oma avalikest pakkumishindadest alla tulema, sest mitu arendajat on seda projektide tähtaegseks lõpetamiseks juba teinud. Vahuvein ei maksa seejuures suurt midagi, kuid alates eelmise aasta algusest on arendajad lisaks hinna tuntavale alandamisele andnud ostjaile kauba peale ka väärtuslikke asju, nagu näiteks köögisisustust, panipaiku ja parkimiskohti.

Nüüd ongi küsimus pigem selles, kuidas ostja ja müüja saavad mõlema jaoks mõistlikule kokkuleppele. Laenukõlbulikud ostjad on aru saanud, et neil on läbirääkimistel üha enam jõudu. Nad tingivad hinda igal pool ning igal võimalusel, lüües müüjaile üsna sageli allapoole vööd. Variant, kus võidus on ainult ostja ja teistel tõmmatakse tehingu käigus püksid jalast, ei sobi aga arendajatele ega neid rahastanud pankadele.

Kui tehinguid jääb üha vähemaks ja need toimuvad varasemast madalamal hinnatasemel, kajastavad seda ka laenu tagatiseks hinnatava kinnisvara eksperthinnangud. Selle tulemusel kohandavad müügigraafikuid jälgivad kinnisvaraarendajad varem või hiljem oma pakkumishindu turu tasemele vastavaks. Seega peegeldab uusarenduste hindamine kinnisvaraturul toimuvat nii ostjaile, kinnisvaraarendajaile kui ka pankadele. Võib isegi öelda, et uusarenduste hindamine mõjub osapooltele kainestavalt.

Autor: Helena Piirak