Kuidas alustada üüriäris?

Üüriäri ei ole traditsionaalses mõttes puhtalt investeerimine, vaid sellel on ka tugev äri mõõde. Ehk siis üürikorteri omanik olemine ei pruugi olla täiesti passiivne tegevus. Kes soovib kinnisvarasse passiivselt raha paigutada, siis on sobivam osta endale portfelli näiteks EfTENi või mõne muu kinnisvarafondi osakuid või osaleda kinnisvaraprojektides ühisrahastuse kaudu. Küll on aga võimalik üüripindade abil luua endale ajas kasvav sissetulek oma põhitegevuse kõrvalt. 

Alustaval investoril tasukski esmalt mõelda, millised ressursid on käepärast. Üldiselt on kinnisvarasektoris toimetamiseks vaja raha või kinnisvara, aega ning remondi- ja haldusoskusi. Kui midagi nendest kolmest on olemas, võib edasi mõelda. Kõige lihtsam on alustada ilmselt ühisrahastuse kaudu – juba alates 50–100 eurost on võimalik anda välja kinnisvara tagatisel laene või osaleda arendusprojektides. Selliste investeeringute puhul on ilmselt kõige olulisem hajutatus – nii projektide, keskkondade kui ka ajastuse osas. Madal sisenemisbarjäär on ühisrahastuse suurim pluss. Kui raha rohkem, on võimalik osta endale (soovitaks seda äri küll rohkem läbi ettevõtte ajada) eraldiseisev üüripind.

Üks võimalus on lühiajaliselt välja üürida ka juba olemasolev kinnisvara. Näiteks oletame, et sõidad ise suvel 1–2 nädalaks maale vanaema juurde – päris mõistlik on samal ajal oma kodu Airbnb-s välja üürida. Või hoopis vastupidi – kolid vanaema enda juurde ja üürid välja maamaja. Rabelemist on küll veidi rohkem (vaja pesta kõik linad ja tekikotid jne), kuid nädalaga võib teenida mitme kuu üüri. Ja see raha on justkui maast leitud, sest muidu oleks ju maja lihtsalt tühjalt seisnud. Tean mitut tuttavat, kes on oma kinnisvara Airbnb-s üles riputanud ja teevad oma puhkeplaane vastavalt üürisoovidele – kui külalised majas, saab ise samal ajal minna mõnda uut kohta avastama.

Kui aga osta eraldi üürikorter või maja, siis tuleb arvestada ka pikemaajaliste üürnikega. Vanasõna ütleb, et kõige ohtlikum olukord üüriäris on üks laenuga ostetud üürikorter – kui sinna satub maksejõuetu või pahatahtlik üürnik, ongi kogu üüriäri ühelpool. Seega tasuks kohe alguses mõelda, mis on järgmine eesmärk. Kas plaan omada 1–2 üürikorterit või on eesmärk ehitada üles suurem üüriportfell. Oluline on otsustada ära ka üürikorterite asukoht. Kuigi meediast võib lugeda, et Viljandis ja Ida-Virumaal on selline üüribuum, et isegi riik tahab uusi kortereid juurde ehitada, siis tegelikkuses ei pruugi seal üüriäri sugugi kõige lihtsam olla. Tegelikult on esimene reegel, et üürikinnisvara võiks olla võimalikult kodu lähedal – vähemalt seni, kuni pole plaanis haldust ära delegeerida. Ebamugav on käia Tallinnast Viljandisse näite kontrollimas või lekkivat dušikabiini parandamas. See on võimalik kohapealse inimese või meeskonna olemasolul, kuid siis kaasnevad ka lisakulud.

Milliste tootlustega arvestada? Üldreegel on, et mida väiksem ja odavam korter, seda suuremad tootlused. Ja vastupidi. Kui üüriäriga tegeleda muu töö kõrvalt ja üürida korterit Tartus–Tallinnas, siis võiks loota tootluseks ehk 4–8% aastas. Väikelinnades on hea planeerimise ja ostuhinna korral võimalik teenida ka 10–20% tootlust, kuid ka risk on kõrgem. Lisaks tuleb arvestada, et kui Tartus ja Tallinnas annab osa tootlusest hinnakasv, siis väikelinnades sellele panustada ei saa.

Käesolevast aastast alates on üüritulu maksustatud 16% ja seega on see eraisikule üks soodsaim viis oma elamiskulusid katta. Kui ärilaenu pole plaanis kasutada, võib tasuda üüriäri väikesemas mahus ka eraisikuna ajada.

Enne üüriäri alustamist tasuks läbi lugeda ka mõni teemakohane raamat, näiteks “Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik” või Tõnu Toomparki “Korter üürile”. Paha ei tee ka mõne juba tegutseva investoriga kiire kohvi joomine ja teiste vigadest õppimine.

Kas praegu on üüriäriga alustamiseks parim aeg? Kindlasti mitte, parim aeg oli 2010. aasta algus, kui kortereid võis osta kiirmüügist ja täiesti tavaline oli 10–20% hinnast alla küsida. Praegu on vähemasti Tallinn kraanasid täis ja ka kinnisvarast kirjutatakse-räägitakse kordades rohkem. Seega eile oli kindlasti parem aeg alustamiseks kui täna. Mis aga juhtub homme, ei tea tegelikult keegi. Fakt on ka see, et kui ei alusta täna, siis suure tõenäosusega ei tee seda ka homme. Nii meeldib mulle vanasõna, et üheksa korda mõõda, üks kord lõika. Ja olulised on siin mõlemad pooled – nii hoolikas mõõtmine kui ka lõpuks siiski lõikamine. Kui esimene üürikorter on alles pikaajalise teekonna algus, mitte lõppeesmärk, siis võib alustada igal ajal. Nagunii koged oma üüriärikarjääri jooksul mitut tõusu ja langust.