Baltic Horizoni riskistsenaariumid

„Fond on juhtimise poole pealt professionaalne,“ leidis ise Baltic Horizoni osakuid omav Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ omanik Tõnu Toompark. „Teine asi on turg, Eesti turul on erinevates äripindade sektorites pakkumist juurde tulemas ning kui pakkumine äkki suureneb, siis nõudlusel ei pruugi olla põhjust äkiliselt suureneda,“ viitas ta võimalikule hinnalangusele ärikinnisvaras.

Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam peab ülepakkumise tekkimisel suurimaks riskiks vakantsuse kasvu ja renditulu vähenemist. See aga vähendaks ka investorite dividenditootlust. „Selleks, et dividenditootlus kukuks näiteks praeguselt 7-9 protsendilt 1 protsendini, oleme arvutanud, et portfell peaks olema 30 protsendi ulatuses vakantne, samuti peaks laenukulu osakaal langema 5 protsendini ning laenude osakaal portfellist 60 protsendini,“ selgitas Karotam. Tema kinnitusel ei kukutaks ka selle stsenaariumi rakendumine fondi veel kokku.

Fondijuht lisas, et Baltic Horizoni põhieesmärk on teenida pikaajalist tulu ning iga portfelli objekti kohta on oma müügistrateegia. „Tahame pikaajalist ja jätkusuutlikku fondi, mis oleks edukas erinevates majandustsüklites,“ ütles Karotam.

Samuti pole fondijuhi kinnitusel karta fondi likvideerimist ning seega pole ka suurt ohtu, et osakuomanike soov varasid müüa satub just krahhi ja madalate kinnisvarahindade aegadesse. „Meie suurimal investoril on 14 protsenti fondi osakutest ning suured otsused sünnivad väga pika planeerimise ja arutelu tulemusena,“ viitas ta sellele, et otsustamine pole Baltic Horizoni puhul vaid väikese ringi isikute käes.

Sama keeruline on Karotame sõnul fondi reegleid muuta. „Osa asju saab otsustada vaid 2/3 häälteenamusega ning kuna meil on üle 4000 investori, siis ei saa suured investorid hakata lihtsalt paugutama,“ kinnitas ta. „Suured investorid on tihti teinud omad fondid, näiteks EfTENis.“

Toompark leidis, et tururiske aitaks maandada pikad lepingud rentnikega ning indekseeritud üürihinnad. „Eks pakkumine ja hinnatasemed mõjuta kogu turgu ja ka turuosalisi,“ nentis ta. „Nüüd ongi küsimus, kas vara juhitakse professionaalselt ning kas õnnestub kaasata maksejõulisi üürnikke,“ märkis Toompark ning tõi näiteks Baltic Horizoni portfellis oleva äripinna, kus tegutseb Coca Cola Plaza. Tema sõnul on kinoäri üks sellistest, mis töötab ka rasketel aegadel.

Karotam aga kinnitas, et fondi riskid on maandatud. „Laenukulud on jätkuvalt all, meie portfellis on 9 objekti ja 180 rentnikku, kõige suurem rentnik annab kümnendiku,“ märkis ta. „Tallinna, Riia ja Vilniuse vahel on riskid hästi hajutatud ning see tagab stabiilse pikaajalise rahavoo,“ oli ta optimistlik. Sellegipoolest rõhutas Karotam, et iga investor peaks ise Baltic Horizoni portfelli objektidega tutvuma ning otsustama, kas usub nende täituvusse või mitte.

Samuti rääkis Karotam, et fondi laenukoormus on 53 protsenti ning ka uued investeeringud finantseeritakse mitte rohkem kui poole ulatuses võõrkapitaliga. „Nii madala laenukoormusega on ka pankadega hea läbi rääkida,“ rõõmustas fondijuht. „Lisaks on meil fondis 8 miljonit eurot vaba raha, kuid seda kasutame ühe objekti laiendamiseks.“

Mis puudutab aga krahhi ning hindade kardinaalset kukkumist, siis seda Toompark lähiajal ei näe. „See eeldaks mingeid ootamatuid sündmusi, mis üle pea kasvavad,“ märkis ta. „Ei tundu tõenäoline, et turg hakkab stabiilselt langema ja kukub näiteks poole võrra.“

Praegu käib Baltic Horizon Fundi osakute avalik pakkumine, mille raames on saadaval 15 108 000 uut osakut. Kuigi eelmistel avalikel pakkumistel märkisid investorid kokku vähem osakuid, kui oli võimalik, pole see Karotame sõnul märk usalduse puudumisest. „Börsile mineku ajal toimus Brexiti hääletus ning novembris tuli Trump,“ põhjendas ta osakute märkimise madalat aktiivsust. „Selle kontekstis olen õnnelik, et saavutasime ikkagi suhteliselt hea tulemuse ning meie investoribaas on nii lai.“

Käimas avalikult pakkumiselt saadav raha plaanitakse investeerida ning Karotame sõnul on silmapiiril objekte, kuhu investorite raha paigutada. „Eks mai lõpus vaatame täpsemalt, mitmesse objekti saame lühiajaliselt investeerida,“ märkis fondijuht.

Karotam rahustas investoreid ka fondivalitseja Northern Horizon Capitaliga kerkinud küsimuste koha pealt. Nimelt oli Baltic Horizoni fondivalitseja seotud nüüdseks suletud BPT Optimaga, mille osak maksis üle 141 euro ning mis pakkus Baltic Horizonist kõrgemat tootlust. Kriisi ajal kukkus aga tugevate investeeringutega kaetud BPT Optima osak poole võtta, aruandlus muutus üha harvemaks, kuid sellegipoolest kaasati pidevalt raha juurde. Lõpuks jäid osad investorid lubatud intressimaksetest ilma.

„Mina tean, et tegemist oli fondiga, kuhu kuulusid suurinvestorid, väikeinvestorid kaotasid suurematest rohkem raha, sest koosolekul tegid suurinvestorid endale sobivaid otsuseid,“ rääkis Karotam. „Ka fondi võlakoormus oli vastupidiselt Baltic Horizoni omale suur, nii et tegu pole õuntega, mida võrrelda.“

Toomparki sõnul saab Baltic Horizonit vaadata kui alternatiivset investeerimisvõimalust kinnisvarasektorisse. „Palju räägitakse kinnisvarasse investeerimisest kui üürikorterite ärist, kuid tõelised summad liiguvad hoopis äripindade poolel,“ põhjendas Toompark seda, miks ta ise fondi osakutesse investeeris. „Leidsin, et see võiks olla huvitav võimalus ärikinnisvaras kätt proovida, kuid muidugi motiveeris mind ka professionaalne huvi, et kuidas selles vallas ikkagi mäng käib.“

Toompark toob välja ka fondi eelised üüriäri ees. „Eks mul ole mõni üürikorter ka ja seal peab rabelema ning pidevalt mingite asjadega tegelema,“ selgitas ta. „Väärtpaberiinvesteering on märksa passiivsem,“ kirjeldas Toompark oma investeeringu positiivseid külgi.