Investor Toomas: ärikinnisvaraga ohtu maandama?

Olen varem öelnud, et aktiivne kinnisvarasse investeerimine pole minu jaoks, sest minu eas mehel napib energiat tegeleda iga päev üürnike ja muude korteri korrasolu puudutavate küsimustega. Kui seda laadi tegevus võiks jääda pigem 25-35aastaste entusiastide pärusmaale, siis Baltic Horizoni pakutav võimalus paigutada oma raha passiivselt ärikinnisvarasse võiks huvi pakkuda ka minuvanustele. Seega otsustasin end kinnisvaras toimuvaga paremini kurssi viia ja vaadata, kuidas mõjuks sektorile peagi saabuda võiv majandus- või finantskriis.

Kinnisvara puhul on alati oht, et majandus- ja finantskriisi saabudes karmistavad pangad laenutingimusi, mistõttu väheneb klientide võimekus kinnisvara osta ja üldine nõudlus sektoris väheneb. Kinnisvarainvestor Ergo Mõttus kirjutas aga Investeerimisklubi blogis, et kui teada, kuidas kriisi ajal kinnisvaraturul toime tulla, võib madalseisust ka kasu lõigata.

Mõttus arvab, et kriisi ajal on oluline oma laenud võimalikult kiirelt tagasi maksta, tõmmata kokku püsikulud ja vähendada negatiivne rahavoog miinimumini, sest siis on võimalik investeerida uutesse kohtadesse. On ju halbadel aegadel tavaks, et inimesed satuvad hätta ja seetõttu võib kohtutäiturite kaudu kinnisvara soetada isegi turuväärtusest poole väiksema hinnaga.

Kuna Baltic Horizon Fundi investeerimisstrateegia on väga pikaajaline, madala laenukoormusega ja orienteeritud pikaajalistele suhetele tugevate rentnikega, vastab fond Mõttuse kirjeldatud, kriisist kasu lõikamist võimaldavatele kriteeriumitele. Madal laenukoormus võimaldab kriisis soetada odavat ja hilisemalt suure tõusupotentsiaaliga kinnisvara, samas kui pikaajalised suhted tugevate rentnikega tagavad positiivse rahavoo ka halvemal ajal.

Fondi eesmärk on kasvatada oma portfelli väärtus miljardi euroni ja investeerida aktiivselt ärikinnisvarasse Tallinnas, Riias ja Vilniuses. Näiteks soetati alles hiljuti Tallinna G4Si peahoone ja sõlmiti turvafirmaga pikaajaline rendileping. Kuigi kriisi saabudes võivad halveneda ka rentnike majandusnäitajad, on G4S varasemates madalseisudes näidanud, et saab hästi hakkama ning seetõttu pole Baltic Horizonil minu hinnangul ka halvematel aegadel katastroofi ette näha, kui ka teised kliendid nii arukalt valib.

Hoolimata sellest, et uuel fondil on kasvupotentsiaali ja võimalik kriis ei tundu hirmutav, võtan mina endale Baltic Horizoni suhtes seisukoha kujundamiseks aega. Tahan näha, kuidas läheb fondil siis, kui keskpankade rahapoliitika karmistub ja laenude maht väheneb. Kõige paremini saab teooria paikapidavusest aimu siis, kui õige aeg käes. Seetõttu vaatan ka mina suurema tõenäosusega just kriisis karastunud investeerimisobjekte või -valdkondi.