Mure kinnisvaramullidega

Kinnisvarabuumi tulevik ja olulise hinnalanguse võimalikud finantsiline vastukaja järgmistel aastatel teeb muret kogu maailma valitsustele. Mõistsin seda vahetult, külastades tänavust Jackson Hole'i konverentsi - kõik rääkisid kinnisvarast. Koos olid 34 keskpanga juhti või asejuhatajat. Enamikus neist riikidest on 2000. aastast olnud tähelepanuväärsed kinnisvarabuumid, millest suurem osa näib jätkuvat. Hindade pikaajalise perspektiivi suhtes puudus aga üksmeel.

Neist riikidest tundub USA olevat kõige tõenäolisemalt jõudnud tsükli lõppu. Standard & Poor'si Case-Shilleri USA riikliku kinnisvaraindeksi järgi tõusid USA kinnisvarahinnad 1996-2006 tegelikes, inflatsiooniga korrigeeritud hindades 86%, kuid on sest ajast langenud 6,5%. Ning langus kiireneb üha.

Ennustasin pikaajalist langust. Paljud vaidlesid sellele vastu, kuid keegi ei jäänud vaidluses selgelt peale. Tundub, et üldiselt tunnetatakse investeerimisel olulist väärtuste languse riski, kuna krediidikriis näib olevat seotud USA kinnisvarahindade langusega.

Konverentsil väitis Paul McCulley maailma suurimast võlakirjafondist PIMCO, et viimase paari kuu jooksul oleme olnud tunnistajaiks süsteemi langusele, mida ta nimetas varipanganduseks. Tema kirjeldust mööda koosneb see kinnisvarabuumis esile kerkinud võimendatud investeerimiskanalitest, -vahenditest ja -struktuuridest. Panganduse reguleerijate ja hoiusekindlustuse käeulatusest välja jääv varipangandus toitis kinnisvarahindade buumi, aidates ostjail rohkem laenu soetada.

Pangapaanika lööb välja, kui hoiuste kinnipidamise pärast muretsevad inimesed võtavad rutakalt raha välja, põhjustades nii just sellise pankroti, mida kartsid. Pole juhus, et uut liiki pangapaanika on pärit USAst. Kui hinnad enam ei tõuse, võivad ostjad kaotada soovi hüpoteegi väljaostu jätkata - ja investorid kaotavad usu hüpoteegiga tagatud võlakirjadesse.

USA Föderaalreservi süüdistatakse praeguse hüpoteeklaenu kriisi pärast, kuna liiga vaba rahapoliitika andis väidetavalt hoogu eelnenud hinnabuumile.

Lõtv rahapoliitika ei selgita aga kõike. Ebatavaliselt madal föderaalfondide reaalmäär tuli pärast seda, kui USA kinnisvarabuum oli juba käes. Kiire tõus tundub olevat peamiselt spekulatiivse impulsi tulemus, mis ilmnes enne intressimäärade kärpimist. Ja langus kinnisvarahindades on sama selgelt seotud investorite väheneva spekulatsioonihuviga. Suuremalt jaolt ei seostu see rahapoliitikaga.

Fedi ekspresident Alan Greenspan ütles hiljuti, et ta usub, et spekulatiivsed mullid on majanduses oluline edasiviiv jõud, kuid riiklikud finantsorganid ei suuda mulle kontrollida. Tal on suuresti õigus: parim, mida riikide finantsorganid võiks teha, on toetuda kinnisvaramullile, mitte peatada selle täispuhumist.