Unikaalset vara raske nii müüa kui ka säilitada

"Nii ja naa," vastas Tallinna kultuuriväärtuste ameti muinsuskaitseosakonna peaspetsialist Oliver Orro mõtlikult küsimusele, kuivõrd on masu ajal probleemid hooletusse jäetud kaitsealase varaga süvenenud. "Mitmed varem lohakile jäetud majad on just korda tehtud, kasutades ära alanenud ehitushindu. Rõõmsaks näiteks on Tatari 28 - varem avariiolukorras olnud maja, mis on tervikuna restaureeritud," rääkis ta.

Orro tunnistas, et samas on siiski hulk objekte, mille olukord on muutunud varasemaga võrreldes täiesti lootusetuks. "Eelkõige on tegu hoonetega, mis ostetud arendusprojektiks, ent äriplaan on läinud vett vedama ja nüüd seisab maja hüljatuna," lisas ta.

Õnnetu saatusega majadest kuulsaim on villa Mon Repos (Narva mnt 92), aga ka Narva mnt 80 ja Tatari 26. Orro tõi uue kasvava tendentsina välja ametlikult pankrotistunud omanike hooletusse jäänud varad: näiteks Tina 26 (omanik Lembitu Maja) ja Raua 30 (omanik Artig Kinnisvara).

Muinsuskaitseamet (MKA) on omanikele sel aastal teinud märksa vähem ettekirjutusi kui mullu. Ameti avalike ja välissuhete nõuniku Monika Lestbergi arvates näitab see, et probleemid kaitsealuse vara süvenenud ei ole.

"Ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib MKA rakendada sunniraha. Näiteks on Riisipere mõisa peahoone omanikule tehtud ettekirjutused ja rakendatud sunniraha," märkis Lestberg.

Orro sõnul toimib sunniraha meede hästi omanike puhul, kel lihtsalt viitsimisest puudu, ent hea tahtmise korral ressursid maja päästmiseks olemas. "Kui omanik on väikese sissetulekuga eraisik või pankrotistumas, pole seda ettekirjutust mõtet teha. Kui ikka raha katuse parandamiseks pole, siis… sealt ei võta vanakuri kah," põrutas ta.

Tema arvates on lahenduse leidmisel sageli takistuseks ka omanike ahnus. "Peaaegu kõike saab müüa, kui määrata õige hind. Paraku ootavad mõned majaomanikud rikast printsi valgel hobusel, kes ostaks nende vara just sellise hinnaga, millest nemad on unistanud. On hooneid, mis on juba kaua aega müügis utoopilise hinnaga: näiteks Poska 41 Tallinnas, mille omanikud lihtsalt keelduvad aru saamast, et hinda tuleks mitu korda alla lasta," rääkis Orro.

Tallinnas Kadrioru lossi lähedal asuva 1880ndatel ehitatud unikaalse puitpitsmaja müüki vahendab FIE Eha Remma juba kolm aastat. Poska 41 eest küsiti algul 15,5 miljonit, nüüdseks on maja müügis 9 miljoniga. "Teist sama palju kulub kindlasti hoone renoveerimiseks. On olnud itaallasi, rootslasi, inglasi, kes hoone vastu huvi tundsid, ent välismaalasena ei riskinud nad täielikult muinsuskaitse all oleva maja restaureerimist alustada," rääkis Remma.

Ehkki hoone on müügis krõbeda hinnaga, ei saa Remma sõnul nii erilise hoone puhul lähtuda üldisest hinnalangusest: "Pole ju millegagi võrrelda!" Kurvalt tõdes ta, et tõenäoliselt peab see maja veel paar aastat uut omanikku ootama. Praegune omanik on suurema kahju ärahoidmiseks katust parandanud, ent selliste hoone puhul on kõik parandustööd tavapärasest kallimad.

Lestberg soovitab omanikele, kel oma vara müüa ei õnnestu ja hooldustöödeks raha napib, taotleda lisainvesteeringuteks raha muinsuskaitseameti, kohalike omavalitsuste, EASi, PRIA või ELi finantseerimisprojektidest (nt Leaderi programm).

Omanik on kohustatud hoonet hooldama sel määral, et oleks tagatud ehitise säilimise. "Vahel piisab, kui panna vihmaveetorud, sulgeda laudadega või tugeva puitlaastplaadiga lahtised avad, teha ajutine katus või sulgeda katuseaugud koormakilega. Ka see kõik maksab, kuid enamasti siiski mitte ületamatult palju," sõnas Orro.

Muinsuskaitse all oleva maja renoveerimisel tuleb arvestada pea kaks korda suurema eelarvega, kuna erinõuded muudavad materjalivaliku ning töö põhimõtted oluliselt kulukamaks. Samas väljenduvad tehtud investeeringud hiljem vara kõrgemas väärtuses.

Muinsuskaitse seisukohalt on hädavajalik sobiva metoodika ja töövõtete kasutamine ning selleks vastavat kogemust omava ehitusettevõtte valimine. Oskamatu renoveerimine võib kultuuriväärtusega tarinditele ja detailidele palju kahju teha või need suisa ära rikkuda - näiteks naturaalsele põrandalauale või parketile PVC-katte, laminaatparketi vms paigaldamine võib algsed tarindid puuduliku ventilatsiooni korral lihtsalt ära mädandada.

Akende vahetamisel või renoveerimisel on oluline järgida esialgset raamijaotust ning raami ja aknalengi materjali. Vale tüüpi akna paigaldamisel võib ära rikkuda kogu hoone loomuliku ventilatsiooni. Nii on tavaliselt juhtunud hermeetiliste plastakende paigaldamisega puitmajale.

Hoone välisfassaad ja välisuks tuleks taastada võimalikult originaalilähedaste materjalidega ning vastavalt muinsuskaitseameti väljastatavale värvipassile. Palju eksitakse puitmajade välispidisel soojustamisel täiendava puitlaudise paigaldamisega, mille tulemusena aknad on süvistatud sügavale hoone seina sisse, samuti eksitakse ebaproportsionaalsete tuulekastide, vintskappide jms paigaldamisel. Kaunid detailid võivad kaduma minna ka kipsplaadi laialdase kasutamisega siseviimistluses.

Kõikide muudatuste tegemiseks korteri sees ei ole vaja muinsuskaitseameti nõusolekut. Nii on näiteks aastaid tagasi tehtud remondi käigus Tallinna vanalinnas varjatud kipsplaadi taha väärtuslikke talalagesid ja paekiviseinu ning kinni ehitatud müüritreppe, mis kindlasti vajaksid oma algsel kujul taastamist.

Ajalooliselt kõrgete lagedega ruumides kipsplaadi abil lae allatoomine kindlasti ei õigusta ennast. Tõsi, küttekulud küll ruumi kubatuuri vähendamisega alanevad ning väheneb ka nn kontserdisaali efekt, kuid see ei saa olla ajaloo hävitamise või peitmise argument.

Autor: Tea Taruste